ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 04 мая 2008 года  Дело N А64-6490/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  04 мая 2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи    Алферовой Е.Е.,

судей    Безбородова Е.А.,

Колянчиковой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кудиновой И.А.,

при участии:

от ЗАО «Строительное управление № 155»: Бельченко Ю.А. - эксперт юридического департамента общества, доверенность № 124 от 19.07.2007 г., паспорт серии 73 04 № 167710 выдан УВД Ленинского района г. Ульяновска 15.06.2004 г.

от ООО «Коммунально - Строительный Сервис»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Строительное управление № 155», г. Москва на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.01.2008 г. по делу № А64 - 6490/07 - 8 (судья Фирсов С.Л.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Коммунально - Строительный Сервис», г. Тамбов к заявителю апелляционной жалобы о взыскании 69.476 руб. 23 коп,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Коммунально - Строительные Сервис» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» с иском о взыскании  69.476 руб. 22 коп. задолженности по коммунальным платежам.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.01.2008 г. по делу № А64 - 6490/07 - 8 исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, заявитель (ответчик) обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, считая решение суда первой инстанции незаконным, просит суд его отменить и в иске ООО «Коммунально - Строительный Сервис» отказать в полном объеме. Указывает на то, что доказательств признания права собственности на квартиры за ответчиком, в материалах дела не имеется и взыскание с него коммунальных платежей - не обоснованно. Ссылается на то, что между ним и многочисленными физическими лицами были заключены договоры о долевом участии граждан в строительстве домов (соинвестирования). Считает, что оформление имущественных прав сторон должно производиться на основании акта о результатах реализации контракта, который не был подписан - таким образом, контракт является незавершенным.

В ходе судебного разбирательства был представлен отзыв истца по делу, в котором, считая вынесенное решение законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы - не основанными на законе, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители ООО «Коммунально - Строительный Сервис» не явились. Отзыв содержал в себе просьбу рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствии его полномочного представителя.

В материалах дела имеется почтовое уведомление об извещении данной стороны о месте и времени рассмотрения дела.

Согласно ч. 1 ст. 123 АПК  РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Руководствуясь ст.ст. 123, 156, 184, 266 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии вышеуказанных представителей.

Судебной коллегией заслушан представитель ЗАО «Строительное управление № 155», который поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм процессуального и материального права и без учета фактических обстоятельств дела, просит суд его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В ходе судебного заседания, в соответствии со ст. 159, 163, 184, 266 АПК РФ был объявлен перерыв до 17 часов 30 минут 29.04.2008 г. После перерыва, в 17 часов 30 минут 29.04.2008 г., судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав явившихся представителей, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемый судебный акт - отмене по следующим обстоятельствам.

Согласно ч. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с инвестицион­ным контрактом № Д - 2 - 12/2 от 11.02.2002 г. ЗАО «Строительное управление № 155» принимало долевое участие в строительстве многоквартирного дома 25 по ул. Ст. Набережной (л.д. 17 - 22). В рамках данного контракта ЗАО «Строительное управление № 155» приняло на себя обязательство за счет собственных либо привлеченных инвестиций обеспечить финансирование и реализацию инвестиционного проекта, в частности оплатить услуги ЗАО «Компания Главмосстройинвест» по строительству объекта - жилого дома. 18.06.2004 г. общим собранием домовладельцев жилого дома кондоминиума, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Ст. Набережная, д. 25 в качестве управляющей компании было выбрано ООО «Коммунально - Строительный Сервис» (л.д. 27 - 29). Разрешением № 68 - 029 - 2111 - 00038 - 05  от 30.12.2005 г. подъезды № 3, 4, 5, 6 дома 25 по ул. Ст. Набережная были введены в эксплуатацию (л.д. 30) и обслуживаются истцом с марта 2006 г. Считая, что ЗАО «СУ - 155» является собственником квартир № 114 и № 116, расположенных в вышеуказанном доме, ООО «Коммунально - Строительный Сервис» выставил ЗАО «СУ - 155» счета № 253 от 10.08.2007 г. (л.д. 34), № 254 от 10.08.2007 г. (л.д. 37) и № 294 от 30.09.2007 г. (л.д. 45) на общую сумму 18.953 руб. 20 коп. на оплату коммунальных услуг за период с ноября 2006 г. по сентябрь 2007 г., которые оплачены не были. По мнению управляющей компании, ЗАО «СУ - 155» является приобретателем и собственником квартир № 15, 41, 53, 77, 82, 128, 133, 188 по ул. Рылеева д. 100 б согласно инвестиционному кон­тракту № Д - 2 - 13/2 от 20.03.2002 г. и дополнительных соглашений к нему № 1 от 28.10.2002 г., № 2 от 05.09.2003 г. и № 3 от 30.11.2004 г. (л.д. 8 - 16) и с учетом того, что дом был введен в эксплуатацию разрешением № 61 от 25.12.2006 г. (л.д. 57), ООО «Коммунально - Строительный Сервис» выставило ЗАО «СУ - 155» счета № 255 от 11.08.2007 г. (л.д. 59), № 256 от 11.08.2007 г. (л.д. 64), № 257 от 11.08.2007 г. (л.д. 69), № 258 от 11.08.2007 г. (л.д. 74), № 259 от 11.08.2007 г. (л.д. 79), № 260 от 11.08.2007 г. (л.д. 84), № 246 от 07.08.2007 г. (л.д. 89), № 269 от 06.09.2007 г. (л.д. 94), № 293 от 30.09.2007 г. (л.д. 99) на общую сумму 50.523 руб. 03 коп. на оплату коммунальных услуг за период с января по сентябрь 2007 г., которые также не были оплачены. Вышеуказанные обстоятельства и явились основанием для обращения в суд с иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, руководствовался нормами ЖК РФ, в частности ст. 153 об обязанности своевременного внесения платы жилое помещение и коммунальные услуги, ст. 309 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательств, ст. 438 ГК РФ об акцепте оферты.

По мнению судебной, коллегии, суд первой инстанции, не в полном объеме исследовав доказательства, представленные сторонами и, неправильно применив нормы материального права, принял необоснованный судебный акт по существу спора. Данный вывод судебная коллегия Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда основывает на следующем.

В силу требований статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь с исковыми требованиями, истец руководствовался тарифами, установленными полномочными органами власти. Плата за содержание и ремонт общего имуществ в многоквартирном доме установлена Решением Тамбовской городской думы от 16.09.2004 г. № 566, стоимость 1 куб.м. вывозимых твердых бытовых отходов определена Решением Городской Думы от 16.02.2005 г. № 650, лифтовое обслуживание - Реше­нием Городской Думы от 26.04.2006 г. № 168. Оплата за отопление многоквартирных домов по адресу г. Тамбов, ул.Ст. Набережная, 25 и ул. Рылеева, 100 б производится по показаниям при­бора коммерческого учета тепловой энергии. Данные показания ежемесяч­но снимаются специализированной организацией.

Судебная коллегия соглашается с правильностью методики расчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги, однако считает, что в данном случае закрытое акционерное общество «Строительное управление № 155» является ненадлежащим ответчиком.

Данный вывод судебная коллегия основывает на следующем.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Заключенные между сторонами договоры № Д - 2 - 12/2 от 11.02.2002 г. и Д - 2 - 13/2 от 20.03.2002 г. подписаны сторонами без разногласий, в установленном законом порядке, не признаны не соответствующими закону. Таким образом, стороны приняли на себя взаимные обязательства по надлежащему исполнению условий договоров.

В п. 3.5 инвестиционного контракта № Д - 2 - 12/2 указано, что оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится в установленном порядке после сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании Акта о результатах реализации (частичной реализации) Контракта. В п. 3.6 контракта указано, что обязательства Сторон по реализации инвестиционного проекта в целом считаются исполненными в полном объеме с момента подписания Сторонами Акта о результатах реализации Контракта.

В п. 3.3 инвестиционного контракта № Д - 2 - 13/2 установлено, что после согласования с органами технической инвентаризации (БТИ) также подлежит подписанию акт о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям контракта. В п. 3.3 отражено, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторонам по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта. А п. 3.5 практически полностью идентичен аналогичному пункту из контракта № Д - 2 - 12/2.

Таким образом, сторонами был согласован определенный порядок завершения инвестиционных контрактов и последующего раздела имущества, по результатам реализации контрактов. В соответствии с данным порядком, лишь подписание акта о результатах реализации контракта является основанием для приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Доказательств регистрации в установленном порядке или признания права собственности на спорное имущество за кем - либо из сторон инвестиционных контрактов, а также ввода здания в эксплуатацию не представлено - в материалах дела имеются лишь разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, но отсутствуют акты приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов. Также следует отметить, что идентифицировать номера квартир в домах, расположенные по ул. Рылеева и Студенецкая Набережная не представляется возможным, так как в материалах дела имеются лишь указание номеров на площадке, но не в целом в разрезе домов. Таким образом, судебная коллегия считает, что инвестиционные контракты на настоящий момент являются длящимися и правоотношения по ним продолжаются.

Поскольку до момента окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию у заявителя апелляционной жалобы не могло возникнуть основания для регистрации права на вышеуказанные квартиры.

Более того, в материалах дела имеется дополнительное соглашение № 2 к инвестиционному контракту № Д - 2 - 13/2 от 20.03.2002 г., согласно которому ЗАО «СУ - 155» в полном объеме передало ОАО «Жилстрой» права и обязанности инвестора по контракту № Д - 2 - 13/2 в отношении инвестирования строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: г. Тамбов, ул. Рылеева, 100 б. Указанное дополнительное соглашение оформлено надлежащим образом, в установленном законом порядке недействительным не признано. Также следует отметить, что сторонами было подписано дополнительное соглашение № 3 от 30.11.2004 г. (л.д. 16), согласно которому ЗАО «СУ - 155» прекратило свои функции инвестора по контракту в полном объеме. Таким образом, ЗАО «СУ - 155» с 05.09.2003 г. не является стороной инвестиционного контракта № Д - 2 - 13/2 от 20.03.2002 г. и даже в будущем не сможет стать собственником какого - либо объема площади в доме, расположенном по адресу: г. Тамбов, ул. Рылеева, 100 б. Также следует отметить, что 28.02.2003 года между НУ «Областной дом недвижимости» (Поверенным), действующим от имени ЗАО «СУ - 155» и Геллер Наталией Николаевной (Гражданин) был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома № 21. Предметом договора являлось долевое участие гражданина в качестве соинвестора в реализации инвестиционного контракта № Д - 2 - 12/2 от 11.02.2002 г. - строительстве нового объекта (жилого дома) на площадке по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, вл.2 (ул. К.Кузнецова, 25) с целью приобретения Гражданином прав собственности на долю в имуществе в виде отдельной 2 - х комнатной квартиры общей площадью 61,23 кв.м., на 3 - м этаже, в секции № 3/2, № 3 на площадке, тип - справа, жилого дома - новостройки но адресу: г. Тамбов, ул. Московская, вл. 2 (ул. К. Кузнецова, 25), которая будет построена в результате реализации этого инвестиционного проекта. В соответствии с решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 01.02.2007 г. за Геллер Н.Н. признано право собственности на квартиру № 114 дома №25 по ул.Студенецкая наб. (имеются в материалах дела). В материалах дела также имеется договор от 13.10.2003 г., заключенный между заявителем и физическим лицом (Алехиной В.И.) был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома № 52, предметом которого являлось долевое участие гражданина в качестве соинвестора в реализации инвестиционного контракта по строительству жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Московская, вл. 2 с целью приобретения гражданином прав собственности на долю в имуществе в виде квартиры с № 116 (согласно данным БТИ).

Таким образом, ответчик не является даже потенциальным собственником квартир, плату за обслуживание которых просит взыскать истец.

Данные выводы подтверждают и многочисленные извещения истца об оплате, в которых в качестве плательщика указаны и ООО «Жилстрой», и физические лица, и Областной Дом Недвижимости, но данные плательщики зачеркнуты и от руки написано наименование истца. Т.е средства автоматизированного учета и начисления платежей истца в качестве плательщиков, обязанных оплачивать содержание и ремонт жилья, а также другие платежи, указывают тех лиц, которым и было переуступлено право ответчика на участие в инвестиционных контрактах.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ООО «Коммунально - Строительный Сервис» к ЗАО «Строительное управление № 155» следует отказать.

Исходя из изложенного, судебная коллегия пришла к выводу, что при принятии решения судом первой инстанции не в полном объеме исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемый судебный акт - отмене.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом была оплачена государственная пошлина в сумме 2.584 рубля, которая возврату из федерального бюджета не подлежит.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 1.000 руб. относятся на общество с ограниченной ответственностью «Коммунально - Строительный Сервис» и подлежат взысканию с него в пользу закрытого акционерного общества Строительное управление № 155».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 16, ст. ст. 102 - 112, 266 - 268, п. 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Отменить решение Арбитражного суда Тамбовской области от 30.01.2008 г. по делу № А64 - 6490/07 - 8, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Строительное управление № 155»  удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Коммунально - Строительный Сервис» к закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Коммунально - Строительный Сервис» в пользу закрытого акционерного общества «Строительное управление № 155» 1.000 рублей государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка