ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 декабря 2009 года  Дело N А64-6651/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2009 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи    Федорова В.И.,

судей    Мокроусовой Л.М.,

Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Правдик А.Н.,

при участии:

от ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза им. Академика С.Н. Фёдорова»: Потемков А.В., представитель по доверенности №13 - 1342 от 27.12.2008 г.,

от ИП Белятко Т.Н.: Кашковский В.С., представитель по доверенности б/н от 03.02.2009 г. представитель по доверенности б/н от 03.02.2009 г.,

от ООО «Тамбовская энергетическая компания»: Удалова Г.В., представитель по доверенности б/н от 12.01.2009 г.,

от администрации г. Тамбова: представитель не явился, надлежаще извещён.

от УФРС по Тамбовской области: представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного учреждения Межотраслевой научно - технический комплекс «Микрохирургия глаза» имени академика С.Н. Федорова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.09.2009 года по делу № А64 - 6651/08 - 6 (судья Ломакина Г.Н.) по иску ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза имени академика С.Н. Федорова» к предпринимателю Белятко Т.Н., ООО «Тамбовская энергетическая компания», УФРС по Тамбовской области, при участии в качестве третьего лица: Администрации города Тамбова о признании договора недействительным

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное учреждение Межотраслевой научно - технический комплекс «Микрохирургия глаза» имени академика С.Н. Федорова (далее - ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза им. С.Н.Федорова», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Белятко Тамаре Николаевне, ООО «Тамбовская энергетическая компания», Управлению Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области о признании недействительным договора от 05.03.2007 г. купли - продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке в районе Рассказовского шоссе,  1.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.12.2008 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Тамбова.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.09.2009 года исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Указанное решение суда обжаловано истцом  в апелляционном порядке по основаниям неполного исследования обстоятельств дела и неправильного применения норм материального права. Заявитель жалобы просит отменить обжалуемое решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований.

В отзыве на жалобу ответчик Белятко Т.Н. считает решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

При этом указывает, что признание постановления мэра г. Тамбова о предоставлении одному из ответчиков - ООО «Тамбовская энергетическая компания» земельного участка недействительным автоматически не приводит к недействительности заключенного в соответствии с этим постановлением договора аренды, а также заключенного договора купли - продажи расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Несостоятельными считает ответчик Белятко Т.Н. и ссылки истца в обоснование своих требований на п. 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) и п. 4 статьи 269 и п. 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик ООО «Тамбовская энергетическая компания» в отзыве на апелляционную жалобу также считает ее не подлежащей удовлетворению.

При этом указывает, что общество обладало соответствующими полномочиями по заключению договора купли - продажи и правом по распоряжению принадлежащим ему объектом недвижимости, стороны зарегистрировали переход права собственности в установленном порядке.

Другие лица, участвующие в деле, отзывов на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание апелляционного суда не явились.

В порядке 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие Управления Федеральной регистрационной службы по Тамбовской области и Администрации города Тамбова, поскольку указанные лица надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов жалобы и возражений на нее, заслушав представителей сторон, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, а требование по иску удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии города Тамбова № 1069 от 24.12.1992 г. «О предоставлении Тамбовскому филиалу МНТК «Микрохирургия глаза» земельного участка, прилегающего к филиалу, для благоустройства по Рассказовскому шоссе д. 1» Тамбовскому филиалу ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок площадью 2,16 га для благоустройства территории по Рассказовскому шоссе, а Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам города 20.01.1993 г. выдано соответствующее свидетельство о таком праве за № 1015.

09.04.2003 г. постановлением мэра г. Тамбова № 2035 со ссылкой в нем на статью 45 Земельного кодекса  Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 2,16 га в районе Рассказовского шоссе, 1 у ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» было прекращено.

ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» постановление мэра г. Тамбова № 2035  было оспорено в судебном порядке и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.10.2005 г. по делу №А64 - 4147/03 - 7 постановление мэра г. Тамбова № 2035 от 09.04.2003 г. было признано недействительным.

Однако в период судебного разбирательства 05.04.2005 г. между Администрацией г. Тамбова и ООО «Тамбовская энергетическая компания»  на основании постановления мэра г. Тамбова № 1720 от 31.03.2005 г. был заключен договор аренды земельного участка принадлежавшего на праве постоянного (бессрочного) пользования ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза».

11.04.2005 г. обществом зарегистрировано право собственности на «незавершенное строительство, площадь застройки 1579,0 м2, степень готовности 1%, инв. № 20281/А/329, лит. А, назначение: не определено».

При этом в качестве «документов - оснований» регистрации права УФРС по Тамбовской области указаны постановление мэра г. Тамбова № 1720 от 31.03.2005 г., договор аренды от 05.04.2005 г., выписка из технического паспорта ГУПТИ Тамбовской области от 6.04.2005 г., рабочий проект гостиницы, генплан, строительная часть выше отм.+ - 0.00, согласованный в Управлении архитектуры и градостроительства в тот же день 11.04.2005 г.

26.06.2006 г. Администрацией города Тамбова принято постановление №3997, которым Администрация отменила постановление мэра города Тамбова от 24.12.1992 г. № 1069 «О предоставлении Тамбовскому филиалу МНТК «Микрохирургия глаза» земельного участка, прилегающего к филиалу, для благоустройства по Рассказовскому шоссе д. 1».

Это постановление также было оспорено ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза» в судебном порядке и решением Арбитражного суда Тамбовской области от 16.04.2007 г. по делу №А64 - 4973/06 - 19 постановление №3997  также признано недействительным.

В период судебного разбирательства 05.03.2007 г. ООО «Тамбовская энергетическая компания» продает предпринимателю Белятко Т.Н. «объект незавершенного строительства площадью 1579,0 кв.м. степенью готовности 1%, инв. № 20281/А/329, лит. А», расположенный по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов в районе Рассказовское шоссе, 1 по договору купли - продажи, а предприниматель Белятко Т.Н. регистрирует право собственности на него и получает соответствующее свидетельство от 09.03.2007 г.

10.09.2007 г. на основании постановления Администрации города Тамбова от 28.05.2007 г. № 3348 «О предоставлении Белятко Т.Н. земельного участка под строительство гостиничного комплекса в районе Рассказовского шоссе, 1» между Комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов и предпринимателем Белятко Т.Н. был заключен договор №848 аренды соответствующего земельного участка.

Этот договор решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.10.2008 г. по делу № А64 - 3021/08 - 8 признан недействительным (ничтожным).

Ранее постановлением Главы Администрации города Тамбова от 15.02.2008 г. №890 отменены постановления главы администрации города Тамбова 26.06.2006 № 3997 «Об отмене постановления мэрии города Тамбова от 24.12.1992 №1069 «О предоставлении Тамбовскому филиалу МНТК «Микрохирургия глаза» земельного участка, прилегающего к филиалу, для благоустройства территории по Рассказовскому шоссе» и от 05.04.2007 г. №2061 «О внесении изменений в постановление главы администрации города Тамбова от 26.06.2006г. №3997.

Полагая, что договор купли - продажи объекта незавершенного строительства от 05.03.2007 г. не соответствует требованиям закона, ФГУ «МНТК «Микрохирургия глаза» им. Академика С.Н.Федорова обратилось в арбитражный суд с иском о признании его недействительным ввиду ничтожности.

Отказывая учреждению в признании договора недействительным, арбитражный суд Тамбовской области отметил, что по договору купли - продажи от 05.03.2007 г. объектом сделки являлось незавершенное строительство площадью 1579,0 кв.м. степенью готовности 1%. Отчуждение земельного участка, на котором он расположен, указанным договором не производилось. Напротив, в нем стороны оговорили, что объект расположен на земельном участке площадью 19029 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0104043:0001, предоставленном продавцу на праве аренды по договору № 87 от 31.03.2005 г.

В связи с этим, по мнению суда, на момент заключения спорного договора купли - продажи отсутствовали какие - либо ограничения по распоряжению объектом незавершенного строительства, ОАО «Тамбовская энергетическая компания» обладало соответствующими полномочиями по заключению договора, а на момент внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации № 68 - 68 - 01/009/2007 - 705 регистрационная служба действовала в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции не соответствующими установленным по делу обстоятельствам и законодательству.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации к способам защиты гражданских прав относятся признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, а также применение последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом  Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

Юридическая заинтересованность истца в данном деле выражается в том, что, не являясь участником сделки, его права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой, так как он являлся и является владельцем и пользователем земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования. От этого права истец не отказывался, оно не было прекращено в установленном законом порядке. Договор купли - продажи незавершенного строительством объекта непосредственно влияет на его права в отношении земельного участка, так как покупатель может иметь правопритязания на земельный участок, на котором расположен предмет купли - продажи.

Как видно из искового заявления в суд с учетом его дополнения, истец просил признать недействительным договор купли - продажи незавершенного строительством объекта между ООО «Тамбовская энергетическая компания» и предпринимателем Белятко Т.Н., указав в качестве правового обоснования статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено, земельный участок находился у ООО «Тамбовская энергетическая компания» на праве аренды на основании Постановления мэра г. Тамбова № 1720 от 31.03.2005 г., которое было признано недействительным решением Арбитражного суда Тамбовской области от 06.03.2008 г. по делу № А64 - 5003/06 - 13.

При этом по существу проведение ООО «Тамбовская энергетическая компания» на земельном участке каких - то строительных работ осуществлялось до заключения этим обществом договора аренды земельного участка, так как заключение договора аренды  05.04.2005 г. и регистрация права собственности на незавершенное строительство 11.04.2005 г. исключают проведение строительных работ в такой короткий (5 дней) период.

А если учесть, что «рабочий проект гостиницы, генплан, строительная часть выше отм.+ - 0.00»,  как это следует из «документов - оснований» для регистрации права УФРС по Тамбовской области, были согласованы в Управлении архитектуры и градостроительства в день регистрации «объекта незавершенного строительства» - 11.04.2005 г., а в числе «документов - оснований» для регистрации не указаны разрешение на строительство и другие необходимые документы, строительство являлось самовольным на земельном участке, не предоставленном этому обществу для этих целей. При этом регистрация права собственности проведена без всех необходимых для ее проведения и установленных статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документов.

Обстоятельства самовольного строительства усматриваются и из вступивших в законную силу судебных актов арбитражных  судов различных инстанций по ранее рассмотренным делам с участием истца и ответчиков  №А64 - 4973/06 - 19,  № А64 - 5003/06 - 13, №А64 - 3021/08 - 8.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из совокупности указанных выше обстоятельств, предшествовавших заключению договора купли - продажи, и в частности, из рассматриваемых судами различных инстанций споров по поводу правомерности нормативных актов органа местного самоуправления об изъятии земельного участка у истца и  договоров аренды участка с ответчиками, отсутствия у общества разрешения на строительство, проектной и иной необходимой документации на строительство и доказательств фактического осуществления строительства соответствующей конструктивной части объекта на основании проектной документации, а также самой сделки купли - продажи «объекта незавершенного строительства» также без указания конкретного возведенного на основании разрешения и проекта  строительства конструктивного элемента следует, что ее стороны по существу преследовали цель приобретения прав на земельный участок, находящийся на праве постоянного бессрочного пользования у другого лица - ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза».

Эти обстоятельства продажи свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) ответчиками по настоящему делу, осведомленных о наличии судебных споров в отношении правомерности изъятия земельного участка у законного владельца и пользователя, но,  тем не менее, осуществивших на нем в этот период проведение каких - то строительных работ без разрешения на строительство, проектной и иной необходимой документации на строительство.

В силу пункта 1 статьи 10 Кодекса не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Поскольку названные обстоятельства свидетельствуют о наличии факта злоупотребления правом со стороны общества и предпринимателя, выразившиеся в заключении упомянутой сделки, на основании пункта 2 статьи 10 и статьи 168 ГК РФ договор купли - продажи подлежит признанию недействительным (ничтожным).

При этом согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Информационного письма Президиума от 25.11.2008 г. № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» из статьи 10 Кодекса следует, что отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. В данном случае злоупотребление правом допущено в отношении истца по делу - ФГУ МНТК «Микрохирургия глаза», а поэтому указанная норма закона может применяться и в отношении ответчика (ответчиков).

Обоснование судом первой инстанции отказа истцу в иске ссылкой на то, что отчуждение земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, оспариваемым договором не производилось, носит формальный характер.

Действительно, по договору купли - продажи продавался объект, расположенный на земельном участке площадью 19029 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0104043:0001, предоставленном продавцу на праве аренды по договору № 87 от 31.03.2005 г.

Фактически же земельный участок площадью 19029 кв.м. это земельный участок в границах, предоставленный истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, что не отрицается и ответчиками.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает апелляционную жалобу, подлежащей удовлетворению, решение суда первой инстанции - отмене, а требование по иску - удовлетворению.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Исходя из положений указанной нормы, расходы за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции (3000 руб.) подлежат отнесению на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями. 102 - 112, 266 - 268,  269 п. 2, 271 ч.1 п.п. 3, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 18.09.2009 г. по делу №А64 - 6651/08 - 6 отменить.

Признать договор от 05.03.2007 г. купли - продажи объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке в районе Рассказовского шоссе 1, между  ООО «Тамбовская энергетическая компания» (продавец) и предпринимателем Белятко Тамарой Николаевной  (покупатель) недействительным (ничтожным).

Взыскать с индивидуального предпринимателя Белятко Тамары Николаевны в пользу Федерального государственного учреждения Межотраслевой научно - технический комплекс «Микрохирургия глаза» имени академика С.Н. Федорова 1 500 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тамбовская энергетическая компания» в пользу Федерального государственного учреждения Межотраслевой научно - технический комплекс «Микрохирургия глаза» имени академика С.Н. Федорова 1 500 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка