• по
Более 56000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 30 января 2012 года  Дело N А55-24402/2010

в составе

Дегтярев Д.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Миняевой Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании 25 января 2012 года дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Домицилия"

От 21 октября 2011 года

к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт"

Третьи лица:

1) Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации (мэрии) города Ульяновска

2) Фартусов Алексей Викторович;

3) Закрытое акционерное общество «ТАНДЕР»

4) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

о расторжении договора аренды

при участии в заседании

от истца - предст. Фирстаев В.С. дов. в деле

от ответчика - предст. Гизатулин Р.Р., дов. от 26.01.2011 №75; Архипова А.Л., дов. от 15.11.2011

от третьих лиц - не явились, извещены

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Домицилия" обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт" о расторжении договора аренды №9376/3735 от 02.11.2007, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "Домицилия" и Обществом с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Самара-Продукт".

22 апреля 2011 года решением арбитражного суда Самарской области исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Домицилия" удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 27.09.2011 отменил решение от 22.04.2011 арбитражного суда Самарской области и направил дело на новое рассмотрение.

Представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнений, которые были приняты определением суда от 27.12.11г. и просил иск удовлетворить.

Истцом в материалы дела представлены дополнительные письменные пояснения, которые приобщены судом.

Ответчик в иске просит отказать, от ответчика в материалы дела поступили дополнительные письменные пояснения.

В определении суда от 27.12.11г. третьим лицам было предложено:

Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации (мэрии) города Ульяновска представить подлинник письма №8150-13 от 09.07.2008 и письма №586 от 26.06.2008;

Закрытому акционерному обществу «ТАНДЕР» в срок до 25.01.12г. представить:

-письменные пояснения по существу заявленного иска;

-кадастровый паспорт в отношении нежилого помещения (здание магазина), расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, дом №10А;

-письменные пояснения относительно перепланировки (реконструкции), которая имела место в здании магазина;

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (432071, г. Ульяновск, ул. К.Маркса, д. 29):

-представить кадастровый паспорт в отношении нежилого помещения (здание магазина), расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, дом №10А кадастровый (условный) номер 73:24:030904:0000:0260990001, который был предъявлен при регистрации перехода права собственности от Фартусова Алексея Викторовича к ООО «Домицилия» (ИНН7326037168);

- представить кадастровый паспорт в отношении нежилого помещения (здание магазина), расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, дом №10А кадастровый (условный) номер 73:24:030904:0000:0260990001, который был предъявлен при регистрации перехода права собственности от ООО «Домицилия» (ИНН7326037168) к ЗАО «ТАНДЕР» (ИНН 2310031475);

- выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимости - здание магазина общей площадью 1045,81 кв.м. (Литер А), расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д.10А - кадастровый (условный) номер 73:24:030904:0000:0260990001, содержащую информацию о зарегистрированных ограничениях (обременениях), в частности, о регистрации договора аренды (запись регистрации №73-73-01/317/2010-348, №73-73-01/354/2007-334).

От выполнения судебного определения третьи лица уклонились, запрошенные сведения и документы по состоянию на 25.01.12г. в материалы дела не поступили.

Третьи лица в заседание суда не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, соответствующих документов, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил о надлежащем извещении (абзац 3 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ") (см. Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-6874/11 по делу N А40-65826/10-157-564).

Арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст.ст.123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьих лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и по имеющимся в деле материалам.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей сторон, арбитражный суд считает исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 02 ноября 2007 года между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска - «арендодатель» и ООО "Торговая фирма "Самара-Продукт" - «арендатор» был заключен договор №9376/3735 (том 1 л.д.25-28).

В соответствии с п.1.1. договора аренды «арендодатель» предоставляет, а «арендатор» принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10а для использования под торговлю продовольственными товарами, общая площадь помещения составляет 509,56 кв.м. (100,85 кв.м. - торговая и 408,71 кв.м. - склад, вспом.).

Дополнительным соглашением от 05.12.07г. в пункты 1.1. и 3.1. внесены изменения: общая площадь помещения составляет 508,12 кв.м. (1 этаж, литер А), в том числе: 100,85 кв.м. - торговые площади (часть помещения №2); 407,27 кв.м. - складские, вспомогательные (помещения №1, часть помещения №2 площадью 112,28 кв.м., №3-24). Пункт 3.1. договора дополнен абзацем следующего содержания: «Арендная плата за помещение изменяется с 25.10.2007г. и составляет 44125,43 руб. с 01.07.08г. - 52950,51 руб. в месяц согласно прилагаемому расчету».

Пунктом 1.2. договора установлен срок его действия - с 25.10.07г. по 25.10.14г.

Спорный договор аренды и дополнительное соглашение к нему прошли государственную регистрацию в установленном порядке и являются заключенными.

Постановлением Главы города Ульяновск от 23.07.09г. №5763 было утверждено решение об условиях приватизации помещений, в том числе: здание магазина общей площадью 1045,81 кв.м. (литера А ) и земельный участок площадью 1180,5 кв.м. по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10А.

18 февраля 2010 года между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска - «продавец» и Фартусовым А.В. заключен договор №354 купли-продажи здания магазина общей площадью 1045,81 кв.м. (литера А ) и земельного участка площадью 1180,5 кв.м. по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, 10А.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, 13 августа 2010 года и выданы свидетельства серия 73-АА №058801, серия 73-АА №014100, в отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды.

27 августа 2010 года между гражданином Фартусовым А.В. и ООО «Домицилия» заключен договор купли-продажи (том 1 л.д.24), в соответствии с которым истец приобрел в собственность здание общей площадью 1045,81 кв.м. (литера А) и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Станкостроителей, д. 10А.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке, 21 сентября 2010 года и выдано свидетельство серия 73-АА №071015, в отношении здания магазина зарегистрировано обременение в виде аренды (том 1 л.д.23).

С момента приобретения статуса собственника, арендодателем по спорному договору аренды 13.08.10г. стал гражданин Фартусов А.В., а затем с 21.09.10г. ООО «Домицилия».

Истец обратился к ответчику с иском о расторжении договора аренды №9376/3735 от 02.11.2007г., в обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчиком в арендованном помещении выполнена самовольная реконструкция, что является нарушением п.2.2.4. договора аренды. Кроме того, ответчик нарушает обязанность по своевременной и надлежащей уплате арендной платы, установленную в п.2.2.2., что в силу п.5.2.3. договора дает арендодателю право расторгнуть договор досрочно.

Пунктами 2.2.1., 2.2.2., 2.2.4. спорного договора аренды установлена обязанность арендатора по использованию объекта исключительно по прямому назначению, определенному в п.1.1., арендатор обязан своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование объектом с учетом изменений и дополнений к нему, произведение перепланировок, переоборудования и реконструкции, включая пристрой, объекта аренды производить исключительно по письменному разрешению арендодателя после представления последнему соответствующего проекта на выполнение работ, согласованного со всеми необходимыми лицами.

В силу статей 65, 9, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалами дела подтверждается факт перепланировки, произведенной в арендованном помещении, а именно: приложением №1 к акту приема-передачи от 02.08.10г. (том 1 л.д.31-33), составленному между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска и Фартусовым А.В., письмом Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска от 04.03.11г. (том 1 л.д.138), отзывом ответчика на иск.

В плане недвижимого имущества здания магазина, который выдан 25.03.09г. (том 1 л.д.142-151), изменение параметров объекта аренды зафиксированы по состоянию на 18 ноября 2008 года, факт внутренней перепланировки, изменение площади подтверждается кадастровым паспортом спорного объекта (том 2 л.д.1-3) от 28.11.2008г.

Далее, Фартусов А.В. обратился в суд с иском к ООО «Торговая фирма «Самара-Продукт» - гражданское дело №2-5420/10 о взыскании задолженности по арендной плате. Как следует из текста решения Советского районного суда г. Самары от 30.11.10г. (том 2 л.д.4,5) при рассмотрении указанного дела представитель ООО «Торговая фирма «Самара-Продукт» подтвердил факт осуществления перепланировки предмета аренды, стороны пояснили, что размер торговой площади составляет 384,28 кв.м., а складской площади - 139,4 кв.м.

Между тем материалами дела подтверждается, что Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии г. Ульяновска давал согласие на проведение перепланировки, что явствует из письма №8150-13 от 09.07.2008г.

Согласно пункту 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

В соответствии с частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Оригинал письма №8150-13 от 09.07.2008г. Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации (мэрии) города Ульяновска и ответчиком представлен не был, несмотря на неоднократные предложения суда, однако, отсутствие оригинала документа само по себе не является основанием для того, чтобы признать копию документа ненадлежащим доказательством.

Это возможно в том случае, если в материалах дела имеются копии документа, не тождественные между собой, и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Данных о том, что в материалы данного дела представлены несколько копий письма от 09.07.2008 № 8150-13, не имеется.

Таким образом, перепланировка имела место, но с согласия Комитета.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Ссылка истца на то, что требование об уплате арендной платы по договору за период апрель - июнь 2011 года было направлено ответчику почтовой квитанцией от 24.11.2012г. №00137 судом во внимание не принимается.

03 октября 2011 года судебные акта по делу №А55-24402/2010 судов первой и апелляционной инстанций были отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

К новому рассмотрению дело №А55-24402/2010 было принято определением суда от 31.10.11г.

Пунктом 5.2.12 спорного договора установлено, что о предстоящем расторжении договора стороны предупреждают друг друга письменно за один месяц.

Следовательно, о предстоящем расторжении договора в связи с нарушением порядка уплаты арендных платежей за период апрель - июнь 2011 года истец должен был направить ответчику уведомление в сентябре 2011 года, а не в ноябре 2011 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о несоблюдении истцом досудебной процедуры расторжения договора, однако, поскольку истец в качестве основания для расторжения договора ссылается не только на нарушения порядка уплаты арендных платежей (ст.619 ГК РФ), но и на другие обстоятельства, исковое заявление не может быть оставлено без рассмотрения по п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ.

В соответствии со статьями 614, 606, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что у ответчика отсутствует установленная договором обязанность по уплате арендной платы в размере 720688 руб. 44 коп. в месяц, поскольку Решение Ульяновской Городской Думы от 29.09.10г. №89 «О внесении изменений в Положение о порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования «Город Ульяновск» применимо лишь в отношении муниципального имущества, тогда как, спорный объект и предмет договора аренды с 21.09.10г. находится в частной собственности истца - ООО «Домицилия».

Таким образом, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу о том, что предъявленными документами истец не доказал наличие оснований для расторжения спорного договора по п.5.2.3. договора №9376/3735 от 02.11.2007г., данный вывод находит свое подтверждение в постановлении арбитражного суда кассационной инстанции от 03.10.11г. по делу №А55-24402/2010.

Далее, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателем могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленной в ответ на запрос арбитражного суда выписки из ЕГРП от 09.12.11г. (том 3 л.д.116) суду стало известно о том, что ещё 15 августа 2011 года зарегистрирован переход права собственности на нежилое здание магазина от ООО «Домицилия» к ЗАО «Тандер».

Истцом также в материалы дела представлен акт от 30.06.11г. приема-передачи (возврата) недвижимого имущества по договору аренды №9376/3735 от 02.11.07г. (том 3 л.д.118), согласно которому ответчик передал, а истец принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Из содержания статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изначально расторгается договор аренды, а затем оформляется акт возврата арендованного имущества. Именно такой порядок расторжения договора аренды предусмотрен действующим законодательством.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, фактическая приемка арендодателем объекта аренды и оформление акта о сдаче - приемке свидетельствуют о его волеизъявлении на прекращение договора аренды, и расценивается судом как конклюдентные действия арендодателя, согласившегося с предложением арендатора о досрочном расторжении договора аренды по соглашению сторон (см. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.11г. по делу №А55-18379/2010).

Арбитражный суд полагает, что истец не является заинтересованным лицом, т.е. лицом, которое вправе обращаться с иском о расторжении договора аренды, арбитражный суд пришел к выводу о том, что договор аренды №9376/3735 от 02.11.07г. прекратил своей действие (расторгнут) с 30 июня 2011 года.

При таких обстоятельствах основания для расторжения договора аренды отсутствуют, в иске следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на истца.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара снаправлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

Д.А. Дегтярев

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А55-24402/2010
Принявший орган: Арбитражный суд Самарской области
Дата принятия: 30 января 2012

Поиск в тексте