ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2012 года Дело N А40-26751/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2012 года
Председательствующего судьи Сазоновой Е.А.,
судей: Седова С.П., Лящевского И.С.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гатаповой Ю.Б.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Товарищества собственников жилья «Юго-Запад-1» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.2011 по делу № А40-26751/11-105-230, принятое судьей Никоновой О.И., по иску Товарищества собственников жилья «Юго-Запад-1» (ОГРН 1057746197794, 119602, Москва, ул. Коштоянца, 47, 1) к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» (ОГРН 1027739218154, 119261, Ленинский проспект, 81) Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» (123007, Москва, ул. Розанова, д. 6, стр. 6) о взыскании 116.110 руб. 35 коп.
при участии в судебном заседании:
от истца: Ольшевский В.А. по доверенности № 10 от 26.01.2010 г.,
от ответчика: ЗАО «СУ-155»: Хабаров С.В. по доверенности от 01.03.2011 г.,
от ответчика Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания»: Никитин А.Е. по доверенности от 16.05.2011 г.,
УСТАНОВИЛ:
В Арбитражный суд города Москвы обратилось Товарищества собственников жилья «Юго-Запад-1» с исковым заявлением к ЗАО «СУ-155» (далее - первый ответчик) о взыскании задолженности по оплате за оказанные эксплуатационные и коммунальные услуги в размере 116 110,35 руб.
Определением суда от 29.08.2011г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК 1 и Компания» (т. 2 л.д. 74).
Протокольным определением от 09.11.2011г. судом в порядке ст. 49 АПК РФ принято к рассмотрению заявление истца о солидарном взыскании с ЗАО «СУ-155» и Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК 1 и Компания» задолженность в размере 116 110,35 руб. (т. 2 л.д. 78-79).
Исковые требования со ссылками на статьи 210, 249, 678 ГК РФ, статьи 30, 39, п. 3 ч. 2 ст. 153, п. 2 ст. 154 ЖК, положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006г. № 307, мотивированы неисполнением обязанности по возмещению расходов на содержание квартиры и жилищно-коммунальные услуги.
Истец считает, что не использование собственниками и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 ноября 2011 г. по делу № А40-26751/11-105-230 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Кроме того, в апелляционной жалобе истец заявил отказ от иска к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» полностью и частичный отказ от исковых требований к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» в части взыскания задолженности за период с 01.05.2006г. по 30.04.2008г. в сумме 76 877,35 руб.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал заявленное ходатайство об отказе от иска к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» полностью и частичный отказ от исковых требований к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» в части взыскания задолженности за период с 01.05.2006г. по 30.04.2008г. в сумме 76 877,35 руб. Просил взыскать с Товарищества на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» задолженность в размере 39 233 руб. за оказанные услуги по эксплуатации дома за период с 01.05.2008г. по 31.05.2009г.
Представители ответчиком в судебном заседании арбитражного апелляционного суда против ходатайства об отказе от иска к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» полностью и частичного отказа от исковых требований к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» в части взыскания задолженности за период с 01.05.2006г. по 30.04.2008г. в сумме 76 877,35 руб. не возражали. В остальной части просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, повторно рассмотрев материалы дела, приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 ноября 2011 г. по делу №А40- 26751/11-105-230 подлежит отмене в части отказа истца от иска к Закрытому акционерному обществу «Строительное управление № 155» полностью и частичного отказа от исковых требований к Товариществу на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК-1 и Компания» в части взыскания задолженности за период с 01.05.2006г. по 30.04.2008г. в сумме 76 877,35 руб.
Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (п. 1 ст. 155 ЖК РФ).
По смыслу пунктов 5, 6 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, не зависимо от того, являются ли они членами товарищества собственников жилья или нет, вносят плату за жилое помещение коммунальные услуги в товарищество собственников жилья, если оно создано в этом доме.
Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ст. 157 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
При исследовании обстоятельств дела установлено, что основанием для обращения с настоящим исковым заявлением послужило нарушение ответчиками положений статьи 153 ЖК РФ, которая предусматривает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с чем, за период с 01.05.2006г. по 31.05.2009г. до признания права собственности на спорную квартиру за Т.П. Гуниной образовалась задолженность за коммунальные и эксплуатационные услуги по квартире 280, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца , д. 47, к. 1.
Как усматривается из материалов дела, ТСЖ «Юго-Запад-1» создано во вновь создаваемом кондоминиуме по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, д. 78, корп. 1 решением от 01.02.2005г. № 1 (т. 1 л.д. 30).
Из ключевой справки о передаче под заселение жилого дома по адресу: проспект Вернадского, вл. 78, корп. 1 милицейским адресом вышеуказанного жилого дома является: ул. Коштоянца, д. 47, корп. 1 (т. 1 л.д. 32).
В названной справке, подписанной эксплуатирующей организацией - ТСЖ «Юго-Запад-1», подрядной организацией ООО «ДСК-5», заказчиком ЗАО «УКС», указано, что в жилом доме выполнены работы по ликвидации недоделок дефектов по замечаниям эксплуатирующей организации, приняты на «эффект» сантехсистем и электрооборудования. Квартиры опечатаны. Электроплиты и счетчики электрические переданы эксплуатирующей организации. Выполнен переход на постоянное электроснабжение объекта. Лифты сданы в эксплуатацию. Объект принят под заселение.
В обоснование своей позиции по спору истец ссылается на инвестиционный Договор от 22.01.2004г. № 23/2-И (т. 2 л.д. 7-15) и итоговый протокол от 14.04.2006г. (т. 2 л.д. 16-19).
Согласно материалам дела, инвестиционный Договор от 22.01.2004г. № 23/2-И заключен между ЗАО ОСК «Объединенная Строительная Компания» (инвестор) и ЗАО «СУ № 155» (соинвестор - 1) на основании Распоряжение Правительства Москвы от 16.09.2003г. № 1642-РП, инвестиционного контракта № ДЖП.03.ЗАО.00565 от 11.12.2003г. (инвестиционный контракт-1), Договора от 03.12.2002г. № 36/1/12 о долевом участии в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса с гаражом-стоянкой по адресу: г. Москва, пр. Верндского, д. 78 (инвестиционный договор), инвестиционного договора от 23.08.1999г. № 28 об участии в разработке и последующей реализации инвестиционной программы МИРЭА.
Предметом Договора является объединение усилий инвестора и соинвестора - 1 для совместной реализации инвестиционного проекта по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию в 2003-2005гг. инвестиционного объекта-1: совокупность жилых домов ориентировочной общей жилой площадью 41 000 тыс. кв.м. с нежилыми помещениями ориентировочной общей площадью 2 325 кв.м., общеобразовательной школы на 350 учащихся, детского дошкольного учреждения на 105 мест, надземного гаража-стоянки ориентировочно на 209 машиномест и др. объектов социальной сферы, определенных проектно-сметной документацией, возводимых в рамках реализации инвестиционного контракта-1 и инвестиционного договора на земельном участке, расположенном по адресу: г. Москва, пр. Вернадского, вл. 78 (ул. Коштоянца), на создание которых стороны направляют собственные и/или привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.
Согласно итоговому протоколу от 14.04.2006г. к инвестиционному договору от 22.01.2004г. № 23/2-И жилому дому по строительному адресу: г. Москва, пр. Вернадского, вл. 78, корпус 1 присвоен почтовый адрес: г. Москва, ул. Коштоянца, д. 47, корпус 1 (т. 2 л.д. 16-19).
Итоговым протоколом от 14.04.2006г. распределена жилая площадь в доме по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 78, корпус 1 (г. Москва, ул. Коштоянца, д. 47, корпус 1), соинвестору - 1 - ЗАО «СУ № 155» принадлежат 143 квартиры общей площадью 12708,8 кв.м., в том числе, квартира № 280, площадью 74,1 кв.м., площадью по обмерам БТИ 73,1 кв.м.
Как следует из материалов дела, между ЗАО «СУ № 155» (инвестор) и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК 1 и Компания» (субинвестор) заключен Договор инвестирования от 01.03.2005г. № 110/2005-И, предметом которого является участие субинвестора в реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 78, кор. 1 (объект) путем внесения инвестиционного взноса в строительство объекта.
Второй ответчик пояснил, что он осуществил финансирование строительства, и за ним было закреплено право на квартиру № 280.
На основании Договора инвестирования от 01.03.2005г. № 110/2005-И Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «ДСК 1 и Компания» (продавец) и Гуниной Татьяной Петровной (покупатель) заключен предварительный договор от 30.08.2005г. № 274/10.
По условиям вышеназванного Договора от 30.08.2005г. № 274/10 продавец принял решение продать, а покупатель принял решения купить 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, вл. 78, корп. 1, секция 1, этаж 4, № п/п 2, тип слева.
Решением Никулинского районного суда г. Москвы от 04.12.2008г. по делу № 2-3540/08 за Гуниной Татьяной Петровной признано право собственности на 2-х комнатную квартиру общей площадью 71,0 кв.м., жилой площадью 37,1 кв.м., расположенную на 4 этаже по адресу: г. Москва, ул. Коштоянца, 47, корп. 1, кв. 280 (т. 1 л.д. 65).
На основании решения суда право собственности за Гуниной Т.П. на спорную квартиру зарегистрировано 29.05.2009г., выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2009г. серии 77АК 254642 (т. 1 л.д. 13).
В связи с вышеизложенным, истец считает, что до признания права собственности за Гуниной Т.П. на спорную квартиру, обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги должны нести солидарно ответчики.
Статьей 153 ЖК РФ устанавливается обязанность нанимателя жилого помещения; арендатора жилого помещения; нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда; членов жилищного кооператива; собственников жилого помещения; лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу п. 6 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В тексте искового заявления истец указал, что спорный дом сдан в эксплуатацию 01.05.2006г., право собственности на спорную квартиру признано за Т.П. Гуниной решением Никулинского районного суда г. Москвы от 04.12.2008г. и зарегистрировано 29.05.2009г.
Согласно положениям статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02.05.2006г. № 311-ПП «Об утверждении Положения о Комитете государственного строительного надзора города Москвы», действовавшим в спорный период, органом исполнительной власти города Москвы, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора и на выдачу разрешений на строительство в городе Москве, выполняет в пределах своих полномочий функции государственного управления и регулирования в области строительства с целью обеспечения качества строительной продукции в городе Москве, является Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
Апелляционная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что истец не доказал дату ввода объекта в эксплуатацию, поскольку передаточный акт помещений после ввода объекта в эксплуатацию ответчикам не представлен.
Более того, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что Договор инвестирования от 01.03.2005г. № 110/2005-И и предварительный Договор от 30.08.2005г. № 274/10 не порождают долевую собственность на объект финансирования, и право собственности по ним возникает только после государственной регистрации права собственности.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истец не доказал обстоятельства, на которые он ссылается. Ответчики не имеют никаких оснований вносить плату за жилое помещение и оплачивать коммунальные услуги за период с января по май 2009 года.
Кроме того, апелляционная коллегия считает, что судом первой инстанции правомерно разрешен довод ответчиков о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности, который составляет три года.
Пунктом 2 ст. 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
По смыслу ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В совместном постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12.11.2011г. № 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).
