СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 09 февраля 2012 года Дело N А71-7655/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Г.Л. Паньковой,
судей Ю.А.Голубцовой, О.В.Сусловой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.
при участии:
от истца - ООО «АССО-Строй»: Егоров Ю.М.- дов.от 10.01.2012,
от ответчика - ООО «Управление капитального строительства «Удмуртия»: Рябова Е.П.- дов.от 27.10.2011, Мухаметдинов И.Г.- дов.от 20.09.2011,
от третьего лица - ОАО «Сбербанк России» в лице Удмуртского отделения № 8618: не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца,
ООО «АССО-Строй»,
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики
от 25 ноября 2011 года
по делу №А71-7655/2011,
принятое судьей Г.А.Абуязидовой
по иску Общества с ограниченной ответственностью "АССО-строй" (ОГРН 1051800769602, ИНН 1832042879)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Удмуртия" (ОГРН 1021801649858, ИНН 1835048251)
третье лицо: Открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Удмуртского отделения № 8618 (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893)
о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязанности по освобождению недвижимого имущества от ограничения (обременения) по договору купли-продажи недвижимого имущества,
установил:
ООО «АССО-Строй» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании с ООО «УКС «Удмуртия» 8 692 671,06 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по освобождению недвижимого имущества от ограничения (обременения) с 02.04.2011 по 25.05.2011.
Определением от 29.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО) в лице Удмуртского отделения № 8618 Сбербанка России (т.1,л.д.1-2).
В соответствии со ст.49 АПК РФ судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца об уменьшении суммы иска до 8 370 720,44 руб. (т.2,л.д.86,151).
Решением от 25.11.2011 в удовлетворении иска отказано.
ООО «АССО-Строй» с решением суда не согласно по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить и удовлетворить иск. По мнению истца, судом неправильно применены нормы материального права и не исследованы все обстоятельства дела. Ответчик должен был исполнить обязательства по п.1.2 договора не позднее 1 апреля 2011 года, поэтому обращение ответчика к банку с просьбой исключить из предмета залога имущество, переданное истцу по договору купли-продажи от 22.02.2011, не свидетельствует о надлежащем исполнении обязательств по освобождению недвижимого имущества от ограничения (обременения). Неправильным является вывод суда о прекращении обеспеченного залогом обязательства в связи с тем, что оплата по договору купли-продажи была направлена на покрытие задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии. Вина ответчика в неисполнении обязательств по договору купли-продажи подтверждается материалами дела.
Представитель истца в судебном заседании полностью поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить и удовлетворить иск.
ООО Управление капитального строительства «Удмуртия» считает решение суда законным и обоснованным, изложило свои возражения на апелляционную жалобу в отзыве. Ответчик полагает, что факт его противоправного поведения не доказан истцом. О наличии обременения на момент заключения с ответчиком договора купли-продажи истец был уведомлен. Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРП 14.03.2011, поэтому он стал одним из залогодателей по договору ипотеки от 30.10.2009 № 188-З. Ответчик со своей стороны совершил все необходимые действия для прекращения обременения, обратившись к банку с просьбой о снятии обременения, т.к. в соответствии с законом об ипотеке ответчик не мог без заявления банка снять обременение. Дополнительное соглашение подписано банком 16.05.2011. и уже 19 05.2011 ответчик совместно с истцом и банком направляет в Управление Росреестра по УД это соглашение. Никаких мер по снятию обременения сам истец не предпринимал. Взыскание неустойки направлено исключительно с намерением причинить вред ответчику. Неблагоприятных последствий для истца не наступило.
В судебном заседании апелляционного суда представители ответчика поддержали доводы отзыва на апелляционную жалобу, просили оставить решение суда без изменения.
Открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Удмуртского отделения № 8618 в отзыве на апелляционную жалобу указало, что не имеет материального интереса в рассмотрении данного дела. После регистрации перехода права собственности к истцу на объекты недвижимости, являющиеся предметом залога по договору ипотеки от 22.02.2011 № 28180, истец стал залогодателем. Изменения в договор ипотеки от 30.10.2009 № 188-З внесены 23.03.2011. В адрес банка 25.05.2011 поступило обращение ответчика с просьбой рассмотреть вопрос в несении изменений в договор ипотеки № 188-З и исключении из предмета договора объектов недвижимости, отчужденных по договору купли-продажи от 22.02.2011. Дополнительное соглашение от 112.05.2011 о выведении объектов недвижимости из предмета залога по договору ипотеки № 188-З зарегистрировано в Управлении Росреестра по УР 25.05.2011.
Третье лицо своего представителя в судебное заседание апелляционного суда не направило.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (ОАО) в лице Удмуртского отделения №8618 Сбербанка России ОАО (кредитор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства «Удмуртия» (заемщик) был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 27.08.2007 № 13361 (в редакции дополнительных соглашений №1 от 29.08.2008., №2 от 20.01.2009, №3 от 17.07.2009) согласно п.1.1 которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в сумме 320 000 000 руб. для финансирования затрат по строительству многоэтажного здания бизнес - центра с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: УР, г. Ижевск, в 5 квартале Гольянского поселка в Первомайском районе, ул. Ленина, 45, на срок до 25.06.2010 под 14,25 процентов годовых (т.1,л.д.34-42).
В обеспечение обязательств по указанному кредитному договору между теми же сторонами заключен договор ипотеки № 188-З от 30.10.2009 (т.1, л.д.43-51), в соответствии с которым в залог банку передано недвижимое имущество, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Ленина, 45:
а) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь: 2 646, 7 кв.м.,
этаж подвал, 1-5, 8-18, техэтаж, номера на поэтажном плане: подвал: 4, 5, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 25-28; 1 этаж: 3, 6, 7, 10, 19, 21, 22, 30-33, 37-49; 2 этаж: 1-30; 3 этаж: 1-3, 12, 13, 23; 4 этаж: 1-3, 12, 13, 23; 5 этаж: 1-3, 12, 13, 23; 8 этаж: 1, 4, 5, 17, 18, 23; 9 этаж: 1, 4, 5, 17, 18, 23; 10 этаж: 1, 4, 5, 17, 18, 23; 11 этаж: 1, 4, 5, 17, 18, 23; 12 этаж: 1, 4, 5, 17, 18, 23; 13 этаж: 1, 4, 5, 17, 18, 23; 14 этаж: 1, 4, 5, 17, 18, 23; 15 этаж: 1, 4, 5, 39, 40, 45; 16 этаж: 1, 4, 5, 23, 24, 30;17 этаж: 1, 4, 5, 16, 17, 25; 18 этаж: 1-14; техэтаж: 1-11, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/035/2009-954;
б) подземная автостоянка, назначение: нежилое, общая площадь 1192, 4 кв.м., этаж подвал, номера на поэтажном плане 1-3, 6-12,14,15,21,24, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/025/2009-697.
в) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 685, 5 кв.м., этаж 3, номера на поэтажном плане 4-11, 14-22, кадастровый (условный) номер объекта:18-18-01/025/2009-698;
г) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 689 кв.м., этаж 4, номера на поэтажном плане 4-11, 14-22, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/025/2009- 699;
д)нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 687, 5 кв.м., этаж 5, номера на поэтажном плане 4-11 ,14-22, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/025/2009-700;
е) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 688, 1 кв.м., этаж 8, номера на поэтажном плане 2, 3, 6-16,19-22, кадастровый (или условный) номер:18-18-01/025/2009-701;
ж)нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 687,8 кв.м., этаж 9, номера на поэтажном плане 2,3,6-16, 19-22, кадастровый (или условный) номер:18-18-01/025/2009- 702;
з) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 755,2 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 2, 3, 6-15, 18-24, 26, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/025/2009- 704.
Между ООО «Управление капитального строительства «Удмуртия» (продавец) и ООО «АССО-Строй» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.02.2011 (т.1,л.д.27-31), в соответствии с п.1.1 которого продавец обязался передать, а покупатель - принять в собственность и оплатить часть находящегося в ипотеке недвижимого имущества, находящегося по адресу: Удмуртская Республика, г.Ижевск, ул.Ленина, 45, в том числе:
- нежилое помещение площадью 687,5 кв.м. на 5 этаже номера 4-11,14-22 кадастровый (или условный) номер 18-18-01/025/2009-700;
-нежилое помещение площадью 688,1 кв.м. на 8 этаже № 2,3,6-16,19-22 кадастровый (или условный) номер 18-18-01/025/2009-701;
-нежилое помещение площадью 687,8 кв.м. на 9 этаже № 2,3,6-16,19-22 кадастровый (или условный) номер 18-18-01/025/2009-702;
-нежилое помещение площадью 605,3 кв.м. на 17 этаже № 2,3,6-15,18,19,22,23,24 кадастровый (или условный) номер 18-18-01/121/2009-497;
-нежилое помещение площадью 149,8 кв.м на 17 этаже № 20,21,26 кадастровый (или условный) номер 18-18-01/121/2009-498;
-1/2 доли в праве собственности на подземную автостоянку площадью 1192,4 кв.м, в подвале № 1-3,6-12,14,15,21,24;
-1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение общей площадью 2 646, 7 кв.м. с кадастровым (или условным) номером 18-18-01/035/2009-954.
По передаточному акту от 22.02.2011 имущество передано покупателю (т.1,л.д.32-33).
Платежными поручениями от 28.02.2011 и от 25.03.2011 имущество покупателем оплачено (т.1,л.д.41-60).
Переход права собственности к истцу зарегистрирован в ЕГРП 14.03.2011, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т.1,л.д.34-40).
Согласно п.1.2 договора купли-продажи покупатель (истец) уведомлен об ограничении прав на имущество ипотекой по договору ипотеки № 188-З от 30.10.2009. В этом же пункте предусмотрено, что продавец (ответчик) обязуется освободить права на имущество от указанного обременения в течение 7 дней, следующих за днем поступления на счет Сбербанка денежных средств в счет погашения обязательств ООО «УКС «Удмуртия» по договору об открытии не возобновляемой кредитной линии № 13361 от 27.08.2007.
В связи с заключением договора купли-продажи от 22.02.2011г. в договор ипотеки № 188-З от 30.10.2009г. дополнительным соглашением №1 от 23.03.2011 внесены изменения (т.2,л.д.52-58) , в соответствии с которыми истец стал вторым залогодателем. Кроме того, пункт «з» изложен в редакции: з) нежилое помещение, назначение: жилое, общая площадь 605,3 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 2, 3, 6-15, 18, 19, 22-24, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/121/2009-497. А также добавлен пункт: и) нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 149,8 кв.м., этаж 17, номера на поэтажном плане 20, 21, 26, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/121/2009- 498.
Поскольку истец произвел окончательную оплату за имущество 25.03.2011, ответчик в тот же день направил Сбербанку письмо от 25.03.2011 № 38 с просьбой о внесении изменений в договор ипотеки № 188-З от 30.10.2009, направленных на исключение из предмета залога объектов , расположенных по адресу: Удмуртская республика, г.Ижевск,ул.Ленина,45, право собственности на которые перешло к ООО «АССО-Строй» (т.2,л.д.26-27).
Дополнительным соглашением от 12.05.2011 № 2 данные изменения внесены сторонами договор ипотеки № 188-З от 30.10.2009, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Удмуртской Республике от 21.11.2011, согласно которому регистрационная запись об ипотеке в ЕГРП по договору ипотеки от 30.10.2009 № 188-З погашена 23.05.2011(т.2,л.д.85).
Истец, полагая, что в нарушение условий п.1.2 договор, ответчик несвоевременно исполнил свое обязательство по освобождению права на переданное недвижимое имущество от обременения ипотекой, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика неустойки на основании п.5.1 договора купли-продажи.
При исследовании материалов дела, доводов апелляционной жалобы и отзывов на нее апелляционный суд пришел к выводу, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Согласно ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В силу ст.ст.309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от обязательства и односторонне изменение его условий не допускаются.
Пункт 1.2 договора купли-продажи от 22.02.2011, заключенный между сторонами, не содержит перечня конкретных действий, которые должен был совершить ответчик для освобождения прав на имущество от ограничения (обременения) в течение семи дней со дня поступления на счет Сбербанка денежных средств от продажи объектов недвижимости.
Материалами дела подтверждается, что 25.03.2011 ответчик обратился с письмом к Сбербанку внесении изменений в договор ипотеки № 188-З от 30.10.2009, направленных на исключение из предмета залога по указанному договору объектов, право собственности на которые перешло к истцу, т.е. в тот же день, когда истцом произведена окончательная оплата за это имущество.
При этих условиях правильным является вывод суда первой инстанции о том, что ответчик своевременно предпринял действия по исполнению обязанностей, возложенных на него п.1.2 договора купли-продажи от 22.02.2011.
Дополнительное соглашение от 23.03.2011 к договору ипотеки № 188-З от 30.10.2009 подписано тремя сторонами (Сбербанком, истцом, ответчиком), следовательно, все изменения в договор ипотеки, касающиеся изменения предмета залога, также должны быть совершены этими же лицами (ст.452 ГК РФ).
Истец был исключен из числа залогодателей по указанному договору ипотеки и приобретенное им имущество исключено из предмета договора ипотеки в соответствии с дополнительным соглашением от 12.05.2011 №2, подписанным этими сторонами и зарегистрированным в ЕГРП 25.02.2011(т.2,л.д.59-61).
Кроме того, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что залог прекращается по основаниям, указанным в п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п.4 ст.29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 ст.25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
Учитывая, что сторонами принято решение о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор ипотеки в части исключения из его предмета приобретенного истцом имущества, запись о погашении ипотеки в отношении этого имущества могла быть внесена в ЕГРП только после подписания дополнительного соглашения всеми сторонами и их совместного обращения в регистрирующий орган.
Тот факт, что для решения вопроса по заключению этого дополнительного соглашения ответчик обратился сначала к банку, являющемуся залогодержателем по договору ипотеки, а не к истцу, не влияет на вывод о своевременности совершения ответчиком действий по снятию залога.
