А17-1190/2008 от 16 ноября 2009

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 ноября 2009 года Дело N А17-1190/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2009 года16 ноября 2009 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующегоТетервака А.В. Тетервака А.В.

судей Поляковой С.Г., Самуйлова С.В.

при ведении протокола судебного заседания Тетерваком А.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Борисова А.С., доверенность от 26.12.2008г.

от ответчика: Крупин Н.П., Камусина Н.Г., доверенность от 02.03.2009г.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Крупин Николай Павловичответчика - индивидуального предпринимателя Крупина Николая Павловича

на решениеАрбитражного суда Ивановской области от 12.08.2009 по делу № А17 - 1190, 1191, 1192, 1193/2008, принятое судом в составе судьи Ельфиной Г.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Трастовая компания «Ильдор»

к индивидуальному предпринимателю Крупину Николаю Павловичу

третьи лица: Управление Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Ивановской области, Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Шуйского филиала,

о признании незаключенными договоров,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Трастовая компания «Ильдор» (далее - ООО «ТК «Ильдор», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с четырьмя исками к индивидуальному предпринимателю Крупину Николаю Павловичу (далее - ИП Крупин Н.П., ответчик, заявитель).

Предметом иска явились требования истца о признании незаключенными договора купли - продажи недвижимого имущества № 2 от 08.08.2007 (дело №А17 - 1193/2008), договора купли - продажи недвижимого имущества № 3 от 08.08.2007 (дело №А17 - 1191/2008), договора купли - продажи недвижимого имущества № 4 от 08.08.2007 (дело №А17 - 1190/2008), договора купли - продажи недвижимого имущества № 5 от 08.08.2007 (дело №А17 - 1192/2008).

Определением суда от 05.05.2008 указанные дела объединены в одно производство.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Ивановской области, Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Шуйского филиала,

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.07.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2008 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго - Вятского округа от 16.12.2008 вышеназванные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ивановской области в ином составе судей.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 11.01.2009 дело принято на новое рассмотрение.

В ходе нового рассмотрения дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об увеличении первоначально изложенных исковых требований требованием об обязании ИП Крупина Н.П. возвратить полученное по оспариваемым договорам имущество, а именно:

железнодорожные пути в границах стрелочных переводов №№1,2,3 - предельный столбик 201, назначение: сооружения транспорта, протяженностью 595,6 м, имеющие инвентарный номер 24:411:002:000045630, литеры I, II, расположенные в районе улицы Фабричной, 2 Афанасьевская г. Шуя Ивановской области;

железнодорожные пути от предельного столбика стрелки 5 до предельного столбика стрелки 6, назначение: сооружение транспорта, протяженностью 41,57 м, инвентарный номер 24:411:002:000045640, литеры I, Б, адрес объекта: Ивановская область, г.Шуя, ул.1 Московская, д.17;

железнодорожные пути от предельного столбика стрелки 7 до упора фрезерного тупика, назначение: сооружение транспорта, протяженностью 271,4 м, инвентарный номер 24:411:002:000045650, адрес объекта: Ивановская область, г. Шуя, ул. 1 Московская, д.17;

железнодорожные пути от предельного столбика ранее существующей стрелки 8 до упора (тупик №3), назначение: сооружение транспорта, протяженностью 195,5 м, инвентарный номер 24:411:002:000045660, литер I, адрес объекта: Ивановская область, г. Шуя, ул.1 Московская, д.5.

Определением арбитражного суда от 05.08.2009 требования о возврате спорного имущества выделены в отдельное производство (дело № А17 - 6116/2009), производство по указанному делу приостановлено.

Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 130, 432, 550, 551, 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Ответчик в своем отзыве исковые требования не признал, сославшись на необоснованность доводов истца о незаключенности оспариваемых договоров в связи с несоблюдением требований ст. 434 и 550 ГК РФ, предусматривающих наличие письменной формы договора путем составления единого документа.

Третье лицо - Управление Федеральной регистрационной службы по Ивановской области в отзыве указало, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку, во - первых, в дополнительных соглашениях к договорам могут быть уточнения, в том числе и уточнения предмета договора, что не ведет к незаключенности договоров; во - вторых, собственник вправе отчуждать имущество частями, без предварительной государственной регистрации права собственности на данные части.

Третье лицо - ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Шуйского отделения в своем отзыве указало, что техинвентаризация ж/д путей осуществлялась в рамках определенных заказчиком.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 12.08.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в заключенных сторонами договорах купли - продажи от 08.08.2007 в редакции соглашений от 28.10.2007 и соглашений от 15.02.2008 не содержится условия о передаче покупателю сформированного земельного участка (с присвоенным кадастровым номером) и таким образом указанные договоры недействительны (ничтожны) ввиду их несоответствия требованиям пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Ивановской области, ИП Крупин Н.П. обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит упомянутое решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В обоснование своей апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что считает вывод суда о ничтожности указанных договоров необоснованным и незаконным.

При этом заявитель считает, что суд неправильно истолковал пункт 1 статьи 552 ГК РФ и неправильно применил к рассматриваемым отношениям пункт 1 статьи 37 ЗК РФ. По мнению заявителя, пункт 1 статьи 552 ГК РФ не содержит требования одновременно с продажей недвижимости передавать в собственность покупателя земельный участок, прошедший кадастровый учет.

Заявитель указывает, что истец не является собственником земельных участков, занятых данной недвижимостью. Отчуждение объектов недвижимости без одновременного отчуждения соответствующего земельного участка, если отчуждаемый земельный участок и объект принадлежат не одному лицу, является законным.

ООО «ТК «Ильдор» в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами изложенными в ней не согласно, просит оставить решение суда без изменения.

Третье лицо - ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Шуйского отделения отзыв на апелляционную жалобу основывает на отзыве, представленном в суд первой инстанции, просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли - продажи от 11 апреля 2007 года (т. 1 л.д. 39) общество с ограниченной ответственностью «ТехСтрой» продало ООО «ТК «Ильдор» железнодорожные пути общей протяжённостью 4344,7 погонных метров.

Переход права собственности покупателю был зарегистрирован 14 июня 2007 года (т. 1 л.д. 42).

03.08.2007 участником ООО «ТК «Ильдор» Сальниковым В.Г. принимается решение № 4 (т. 1 л.д. 44) о продаже Крупину Н.П. железнодорожных путей протяженностью 4344, 70 м., инвентарный номер 24:411:001:004737970, литер А, Б, В, I, II, III, расположенных в Ивановской области, городе Шуя, начало улица Фабричная стрелка № 201, далее улица Набережная, улица 1 - я Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), улица 1 - я Московская (территория ООО «Ритекс»), далее улица 1 - я Нагорая (территория ООО «Тезинка», ОАО «Комэкс», ООО «Шуйская мебельная фабрика»), окончание ОАО «Шуйский машиностроительный завод им. Фрунзе», его частей, обозначенных в решении как объект № 1, объект № 2, объект № 3, и объект № 4, а именно:

- объект № 1 - стрелочные переводы № 1, 2 и 3 улицы Фабричной, участок от начала рамного рельса стрелки № 2 до предельного столба стрелки № 3 длиной 105,6 метра, участок пути от начала рамного рельса стрелки № 1 до начала рамного рельса стрелки № 201 длиной 173,7 метра, участок пути от начала рамного рельса стрелки № 1 до начала рамного рельса стрелки № 2 длиной 76,3 метра, участок пути от начала рамного рельса стрелки № 2 до упора вытяжного тупика длиной 240 метров с разгрузочной железобетонной площадкой - участок № 2;

- объект № 2 - литер Б - пост - будка стрелочника (кирпичная постройка), улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), из литера I - стрелочные переводы № 6, улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы»), участок от предельного столба стрелки № 5 до предельного столба стрелки № 637,5 метра, улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы») - участок № 3;

- объект № 3 - из литера I участок от предельного столба стрелки № 7 до упора фрезерного тупика 240 метров, улица Первая Московская (территория ОАО ХБК «Шуйские ситцы») - участок № 4;

- объект № 4 - из литера I участок от предельного столба стрелки № 8 до упора (тупик № 3) 164 метра, улица Первая Нагорная (территория ООО «Ритекс») - участок № 5

(далее - Объекты).

08.08.2007 между ответчиком и истцом подписываются следующие договоры: № 2 на продажу объекта № 1 (т. 2 л.д. 94); № 3 на продажу объекта № 2 (т. 1 л.д. 110); № 4 на продажу объекта № 3 (т. 1 л.д. 45) и № 5 на продажу объекта № 4 (т.2 л.д. 34).

Со стороны ООО «ТК «Ильдор» договоры подписываются директором общества Громовым П.А.

Передача Объектов осуществляется на основании актов приема - передачи от 14.08.2007.

26.10.2007 ФГУП «Ростехинвентаризация», на основании заявок директора общества Громова П.А. и представителя общества Никулина В.С., действующего по доверенности от 22.08.2007, была проведена техническая инвентаризация объектов №1, № 2, № 3, № 4, № 5 по результатам которой были составлены технические паспорта, содержащие описание объектов №1, № 2, № 3, № 4, указанных в решении участника общества от 03.08.2007 и заявках на техническую инвентаризацию, с уточнениями некоторых технических характеристик объектов, связанных с технической возможностью выделения их в самостоятельные объекты и их описанием в соответствии с требованиями об инвентаризации линейных объектов недвижимости. Указанные технические паспорта заказывались обществом именно для оформления купли - продажи этих объектов Крупину П.А.

В сентябре 2007 года у ООО «ТК «Ильдор» меняется учредитель (т. 1 л.д. 25).

Акопян С.Р., не согласившись с решением предыдущего учредителя, 20 сентября 2007 года принимает решение (т. 3 л.д. 13) о расторжении договоров купли - продажи от 08.08.2007 и обращении в суд с требованием о признании договоров незаключенными ввиду несогласованности предмета договора и цены.

Директор общества Громов П.А., 28 октября 2007 года подписывает с Крупиным Н.П. соглашения к договорам купли - продажи от 08.08.2007 № 2 (т. 2 л.д. 102), № 3 (т. 1 л.д. 118), № 4 (т.1 л.д. 53), № 5 ( т. 2 л.д. 42) от 08.08.2007.

Как следует из текста указанных соглашений, они заключаются для устранения разногласий в сведениях о продаваемых Объектах, указанных в договорах купли - продажи и технических паспортах, после выделения Объектов.

Аналогичные соглашения подписываются и к актам приёма - передачи Объектов.

12.02.2008 в связи с преобразованием путем разделения, принадлежащего истцу единого объекта недвижимости, была произведена государственная регистрация права собственности ООО ТК «Ильдор» в отношении пяти самостоятельных Объектов (т. 4 л.д. 54, 59,71,76,101,107,125).

15.02.2008 Акопян С.Р. принимает решение об освобождении Громова П.А. от должности директора и директором назначается Шибаев А. Б. (т. 1 л.д. 31).

В этот же день Громов П.А. подписывает с Крупиным Н.П. соглашения № 2 (т. 2 л.д. 105, т.1 л.д. 119, т. 1 л.д. 55, т. 2 л.д. 45) к договорам купли - продажи от 08.08.2007, в которых для устранения разногласий в предмет договоров были внесены изменения. В указанных соглашениях также даются ссылки на новые правоподтверждающие и правоустанавливающие документы.

Оспариваемые сделки купли - продажи сторонами исполнена, покупатель оплатил стоимость приобретенной вещи, продавец передал вещь с соответствующей технической документации покупателю.

Истец, считая договоры от 08.08.07 купли - продажи недвижимого имущества № 2, № 3, № 4, № 5 в отношении объектов №1, №2, №3, №4, незаключенными, обратился в арбитражный суд с требованием о признании их незаключёнными.

Суд первой инстанции в своём решении не согласился с позицией истца и признал договоры заключёнными, но отказал ему в удовлетворении исковых требований, указав, что они ничтожны, поскольку в договорах купли - продажи не содержатся условия о передаче покупателю сформированного земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером.

Суд апелляционной инстанции согласен с данными выводами суда первой инстанции.

В соответствии со статьёй 166 Гражданского кодекса Российской Федерации при предъявлении иска о признании сделки незаключенной суд вправе дать оценку ее ничтожности независимо от того, предъявлялось такое требование или нет.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу действующей с 26.06.2007 редакции пункта 1 статьи 552 ГК РФ, принятой на основании Федерального закона от 26.06.2007 № 118 - ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Договоры купли - продажи железнодорожных путей между сторонами были подписаны 08.08.2007г., то есть после вступления в законную силу изменений в статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и поэтому в силу требований действующего законодательства в них должны были быть урегулированы вопросы, связанные с использованием земельного участка, на котором расположены эти подъездные пути.

В заключенных сторонами договорах купли - продажи от 08.08.2007, в редакции соглашений от 28.10.2007 и соглашений № 2 от 15.02.2008, не содержится условия о передаче покупателю сформированного земельного участка с присвоенным кадастровым номером.