ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2009 года Дело N А17-241/2009
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей Дьяконовой Т.М., Гуреевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черницыной Е.Н.,
без участия представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СПАР Иваново»
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.05.2009 по делу № А17 - 241/2009, принятое судом в составе судьи Бадина А.Н.,
по иску общества с ограниченной ответственностью «СПАР Иваново»
к обществу с ограниченной ответственностью «ТТ - Инвест»,
о признании недействительным предварительного договора о заключении договора аренды нежилых помещений,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «СПАР Иваново» (далее ООО «СПАР Иваново», истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Ивановской области к обществу с ограниченной ответственностью «ТТ - Инвест» (далее ООО «ТТ - Инвест», ответчик) о признании недействительным предварительного договора № 06 - ДБ/08 от 30.07.2008 о заключении между ООО «СПАР Иваново» и ООО «ТТ - Инвест» договора аренды нежилых помещений в создаваемом путем нового строительства нежилом отдельно стоящем 4 - х этажном здании многофункционального общественного (торгово - развлекательного) комплекса «Тополь», находящемся на пересечении улиц Лежневская и 1 - я Южная в городе Иваново.
Исковые требования основаны на статьях 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и мотивированы тем, что по условиям предварительного договора стороны обязались в будущем заключить договор аренды нежилых помещений в создаваемом путем нового строительства нежилом отдельно стоящем 4 - х этажном здании многофункционального общественного (торгово - развлекательного) комплекса «Тополь», находящемся на пересечении улиц Лежневская и 1 - я Южная в городе Иваново (далее - Здание). Заказчиком и застройщиком Здания является ответчик.
Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 08.05.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
При принятии оспариваемого судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что при заключении предварительного договора ООО «ТТ - Инвест» не распорядилось недвижимым имуществом, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО «СПАР Иваново» при условии государственной регистрации торгово - развлекательного комплекса как объекта недвижимости и на условиях, определенных в предварительном договоре.
Поскольку по указанному предварительному договору стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (основной договор), то нет оснований считать ООО «ТТ - Инвест» распорядившимся соответствующим имуществом путем его сдачи в аренду на момент заключения оспариваемого предварительного договора.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемый предварительный договор соответствует требованиям закона и иных правовых актов, в связи с чем, основания для признания его недействительным отсутствуют.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО «СПАР Иваново» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 08.05.2009 полностью и принять новое решение о признании предварительного договора № 06 - ДБ/08 от 30.07.2008 о заключении договора аренды нежилых помещений между ООО «СПАР Иваново» и ООО «ТТ - Инвест» недействительным.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции основано на неправильном применении норм Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявитель жалобы считает, что предварительный договор № 06 - ДБ/08 от 30.07.2008 о заключении договора аренды нежилых помещений в создаваемом путем нового строительства нежилом отдельно стоящем 4 - х этажном здании многофункционального общественного (торгово - развлекательного) комплекса «Тополь», находящемся на пересечении улиц Лежневская и 1 - я Южная в городе Иваново, является ничтожным в виду не соответствия его статьям 429, пункту 3 статьи 607, статье 608 и пункту 4 статьи 575 ГК РФ.
На момент подписания истцом и ответчиком предварительного договора Здание находилось в стадии строительства, не являлось объектом недвижимости и право собственности в порядке, установленном пунктом 1 статьи 218, статьей 219 ГК РФ у ответчика не возникло, полагает, что сторона, обязующаяся осуществить в определенный срок передачу в аренду имущества, должна обладать соответствующими полномочиями уже на момент заключения предварительного договора.
Заявитель жалобы считает, что поскольку на момент заключения предварительного договора здание не было построено, права на него не были зарегистрированы, оно не было поставлено на кадастровый учет, то установить определенно данные о помещениях, передаваемых в аренду, не представлялось возможным.
Следовательно, по мнению заявителя жалобы, предварительный договор противоречит статье 429, пункту 3 статьи 607, статье 609 ГК РФ.
Кроме того, заявитель жалобы считает предварительный договор безвозмездной сделкой и подлежит применению статья 575 ГК РФ.
Ответчик отзыва на жалобу не представил.
Заявитель жалобы явку представителя в судебное заседание не обеспечил, считается извещенным о месте и времени судебного заседания в силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, между ООО «ТТ - Инвест» (арендодатель) и ООО «СПАР Иваново» (арендатор) подписан предварительный договор № 06 - ДБ/08 от 30.07.2008 о заключении между ними в будущем сроком на 10 лет основного договора аренды помещений в создаваемом путем нового строительства нежилом отдельно стоящем 4 - х этажном здании многофункционального общественного (торгово - развлекательного) комплекса «Тополь», находящемся на пересечении улиц Лежневская и 1 - я Южная в городе Иваново, описанных в договоре как часть здания, которая находится на 1 - м (первом) этаже здания (арендуемые площади №№ 1а, 16, 1в), нумерация, место расположения и границы помещений выделены заливкой оранжевого цвета на плане, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора (Приложения №№ 2 - а, 2 - б, 2 - в к предварительному договору), общая площадь арендуемых помещений по условиям предварительного договора составляет 2027,71 кв.м.
Разделом 4 предварительного договора установлен порядок осуществления подготовительных работ в помещениях.
Согласно пункту 4.11. предварительного договора арендатор обязуется завершить строительно - монтажные работы в помещениях до 01.10.2008.
Пунктом 4.2. предварительного договора установлено, что объем обязательств сторон по производству и оплате проектных и строительно - монтажных работ в помещениях предусмотрен Ведомостью разграничения ответственности при производстве строительно - монтажных работ, являющейся приложением № 6 к предварительному договору. Работы по отделке и декору помещений производятся силами и за счет арендатора.
В соответствии с пунктом 4.10. предварительного договора все проектные, электромонтажные, санитарно - технические и иные строительно - монтажные работы внутри помещений, которые в соответствии с приложением № 6 к предварительному договору подлежат выполнению арендатором, последний обязан выполнить за свой счет путем привлечения строительных и специализированных организаций.
Согласно пункту 4.22. предварительного договора, арендатор выполняет все необходимые подготовительные работы внутри помещений за свой счет без последующей компенсации их стоимости, если в соответствии с приложением № 6 к предварительному договору не предусмотрено, что такие расходы производятся арендодателем. При этом все неотделимые улучшения, произведенные в помещениях, являются собственностью арендодателя.
Ведомостью разграничения ответственности при производстве строительно - монтажных работ, являющейся приложением № 6 к предварительному договору, предусмотрено, что в помещениях за счет истца без последующего возмещения ответчиком стоимости производятся следующие проектные и строительно - монтажные работы:
- архитектурно - планировочное решение помещений, проект внутреннего электроснабжения помещений, технический проект на систему вентиляции помещений, технический проект на систему водоснабжения и канализации помещений, технический проект на систему кондиционирования помещений, корректировка проекта пожаротушения и дымоудаления, проект пожарно - охранной сигнализации помещений, согласование проектов во внешних инстанциях;
- устройство перегородок из ГКЛ внутри помещений, а также кирпичных армированных перегородок в электрощитовой и комнате кассира, облицовка плиткой стен санузлов, пескоуловителей, комнаты приёма пищи, высококачественная окраска стен внутренних помещений водоэмульсионной краской, улучшенная окраска ВА стен внутренних помещений по штукатурке, устройство отбойной доски из ламинированного ДСП шириной 30 см, устройство каркаса стеллажей из уголка в складе, устройство перегородки из стальной сетки по металлическому каркасу в складе, окраска металлического каркаса перегородки и стеллажей эмалью;
- установка внутри помещений металлических противопожарных, межкомнатных пластиковых дверей, наличников и монтаж дверных доводчиков, установка рольставен на входной группе, в зоне выдачи и в зоне разгрузки в помещении;
- устройство на полу дополнительного выравнивающего слоя под высокопрочный линолеум, грунтование поверхности пола, устройство полов из керамической плитки, плинтусов в торговом зале, полов наливных в складе, полов из линолеума в офисных помещениях с плинтусом, монтаж плинтуса из ПВХ в торговом зале, проникающая гидроизоляция полов в санузлах и торговом зале, устройство полов из керамогранита в коридорах офиса, накопителях, щитовой и санузлах;
- устройство подвесных потолков в торговом зале, офисных помещениях, санузлах, окраска потолков в складе;
- устройство вывода электропитания к рекламе истца, монтаж закладных деталей для установки рекламы;
- ввод трубопроводов водоснабжения и канализации в помещения и установка приборов сантехфаянса; прокладка разводящих воздуховодов от магистральных воздуховодов в Помещения;
- монтаж трубопроводов подачи и отвода холодоносителя по помещениям, установка сплит - системы в серверную и установка фанкойлов;
- монтаж оборудования щитовой истца, прокладка кабелей и проводов, а также установка светильников, розеток и прочих оконечных устройств в помещениях; устройство внутренних слаботочных систем;
- устройство опусков пожаротушения до уровня подвесного потолка, монтаж оконечных устройств, монтажные работы по системе дымоудаления в помещениях, пожарно - охранная сигнализация в помещениях, монтаж в помещениях трубопроводов водяного пожаротушения;
- установка системы видеонаблюдения, охранной сигнализации, тревожной сигнализации, противокражной системы, системы охраны образцов, тревожных кнопок в помещении службы безопасности (л.д. - 9 - 46).
Истец, считая предварительный договор недействительным, ввиду того, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику, каковым ООО «ТТ - Инвест» на день подписания предварительного договора не являлось, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 14 разъяснений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
Применение истцом к правоотношениям из предварительного договора аренды статьи 608 ГК РФ, регулирующей правоотношения по аренде, в данном случае, не является обоснованным.
Таким образом, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что при подписании предварительного договора ответчик не распорядился недвижимым имуществом, а лишь принял на себя обязательство заключить с истцом в будущем договор аренды на условиях, определенных в предварительном договоре.
Не подтверждены надлежащим образом документально и доводы заявителя жалобы о безвозмездном характере спорного договора.
В силу статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
При таких обстоятельствах, у суда не имелось оснований для признания оспариваемого договора ничтожным в силу приведенных истцом доводов.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
Таким образом, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
П О С Т А Н О В И Л:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 08.05.2009 по делу № А17 - 241/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СПАР Иваново» без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
В.Г. Сандалов
Судьи
Т.М. Дьяконова
О.А. Гуреева
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
