ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 июня 2010 года  Дело N А28-18160/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судейКараваевой А.В., Перминовой Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермошиной С.Г.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя директора общества с ограниченной ответственностью  «Надежда» Гордеевой С.С.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Надежда»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 09.04.2010 по делу  № А28 - 18160/2009, принятое судом в составе судьи Агалаковой Н.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью  «Надежда»

к администрации города Вятские Поляны Кировской области

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Люкс», индивидуальный предприниматель Рыболовлев Владимир Николаевич

о признании недействительным отказа в реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (далее заявитель, Общество, ООО «Надежда») обратилось с заявлением в Арбитражный суд Кировской области к администрации города Вятские Поляны Кировской области (далее ответчик, Администрация) о признании незаконным решения Администрации от 23.11.2009 № 01 - 54 об отказе в реализации преимущественного права выкупа помещения площадью 65,8 кв.м. по адресу:  г. Вятские Поляны Кировской области, ул. Гагарина д.12, арендуемого ООО «Надежда» по договору аренды от 24.03.1995 № 53, и возложении на ответчика  обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем заключения договора купли - продажи помещения площадью 65,8 кв.м. со всеми изменениями и улучшениями.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью «Люкс» (далее третье лицо, ООО  «Люкс»), индивидуальный предприниматель Рыболовлев Владимир Николаевич (далее третье лицо, Предприниматель, ИП Рыболовлев В.Н.).

Решением Арбитражного суда Кировской области от 09.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Надежда» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, выводы арбитражного суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы права, что выразилось в ошибочном истолковании статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), неприменении статей 10, 12, 130 - 132, 164, 166 - 168, 382 - 389, 422, 432, 450, 452, 606, 607, 610, 611, 615, 621, 650, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статей 4, 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации), статьи 6 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, статьи 9 Федерального закона от 30 ноября 1994 года № 52 - ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Администрация, ООО «Люкс», ИП Рыболовлев В.Н. в отзывах на апелляционную жалобу возражают против изложенных  в ней доводов, просят решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

ООО «Люкс» и Предприниматель просят рассмотреть дело без своих представителей.

Ответчик явку своего  представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей Администрации и третьих лиц.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заявителя поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

ООО «Надежда» заявило ходатайство о приостановлении производства по делу и предоставлении Обществу документов, которые оно не может получить без участия суда. Второй арбитражный апелляционный суд рассмотрел заявленное ходатайство и, приняв во внимание, что имеющиеся материалы позволяют суду дать оценку обстоятельствам дела, руководствуясь статьей 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении данного ходатайства.

В судебном заседании в порядке статьи 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 час. 45 мин. 22.06.2010.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.03.1995 между акционерным обществом закрытого типа «Надежда» (правопредшественником ООО «Надежда») и Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Вятские Поляны  (далее - Комитет по управлению имуществом) заключен договор № 53 аренды с правом выкупа нежилого помещения общей площадью 117,2 кв.м. по адресу: г. Вятские Поляны ул. Гагарина д. 12 для использования под магазин спорттоваров (далее договор аренды от 24.03.1995 № 53). Договор заключен на срок с 06.03.1995 по 01.09.1995.  В дальнейшем срок договора аренды от 24.03.1995 № 53 продлялся дополнительными соглашениями (т. 1 л. д. 35 - 39).

01.01.1999 указанное помещение общей площадью 117,2 кв.м. разделено и сдано заявителем в субаренду по договорам от 01.01.1999 индивидуальному предпринимателю Гордеевой Светлане Сергеевне (далее ИП  Гордеева С.С.) (помещение площадью 51.4 кв.м.) и индивидуальному предпринимателю Санникову Николаю Николаевичу (далее ИП Санников Н.Н.)  (помещение площадью 65,8 кв.м.) (т. 1 л. д. 62, 63).

В соответствии с решением общего собрания ООО «Надежда» от 01.01.2000 Общество обратилось в Комитет по управлению имуществом с заявлением о разделении помещения общей площадью 117,2 кв.м. и оформлении договора перенайма с передачей прав и обязанностей по договору аренды от 24.03.1995 № 53 ИП Санникову Н.Н. (помещение площадью 65,8 кв.м.) и индивидуальному предпринимателю Гордееву Николаю Александровичу (далее - ИП Гордеев Н.А.) (помещение площадью 51,4 кв.м.) либо расторжении  договора аренды от 24.03.1995 № 53 после заключения договоров аренды с указанными лицами (т. 1 л. д. 64, т. 2 л. д. 42).

.02.2000 Администрация направила ООО «Надежда» письмо № 1/9 - 17, в котором сообщила о том, что не возражает против досрочного прекращения договора аренды с ООО «Надежда» и заключения договоров аренды с ИП Санниковым Н.Н. и ИП Гордеевым Н.А. (т. 2 л. д. 43).

.08.2000 Общество и Комитет по управлению имуществом подписали протокол согласования изменений к договору аренды от 24.03.1995 № 53 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Вятские Поляны ул. Гагарина д. 12, арендуемое ООО «Надежда» (далее - Протокол согласования изменений к договору аренды), согласно которому площадь арендуемого заявителем помещения уменьшилась с 117,2 кв.м. до 51,4 кв.м., а также изменилась сумма арендной платы (т. 2 л. д. 46). С 01.07.2000 ООО «Надежда» по договору аренды от 24.03.1995 № 53 уплачивало арендную плату только за аренду помещения площадью 51,4 кв.м. (т. 1 л. д. 39, т. 2 л. д. 45, 46, 112, 113, 125, 126 - 136).

Нежилое помещение площадью 65,8 кв.м. по адресу г. Вятские Поляны, ул. Гагарина, д. 12 Администрация передала в аренду ИП Санникову В.Н., а затем в аренду ИП Рыболовлеву В.Н. и ООО «Люкс» (т. 2 л. д. 35 - 38, 47 - 50, 54, т. 3 л. д. 16 - 18, 113 - 116).

.09.2009 ООО «Надежда» выкупило арендуемое им нежилое помещение площадью 51 кв.м. (ранее 51,4 кв. м.) с кадастровым номером  43:41:000039:0009:39/22:1002/А по адресу г. Вятские Поляны, ул. Гагарина, д. 12, (т. 1 л. д. 19).

.09.2009 произведена государственная регистрация права собственности Общества на указанное помещение (т. 1 л. д. 19).

.09.2009 ООО «Надежда» обратилось в Администрацию с  заявлением о предоставлении права преимущественного выкупа нежилого помещения площадью 64,2 кв.м. (ранее 65,8 кв.м.) с кадастровым номером 43:41:000039:0009:39/22:1001/А по адресу г. Вятские Поляны, ул. Гагарина, д. 12 (т. 1 л. д. 16).

.11.2009 ответчик  направил заявителю письмо № 01 - 54, в котором отказал ему в предоставлении преимущественного права на выкуп указанного имущества, поскольку испрашиваемое помещение арендуется иными лицами и у Общества отсутствует преимущественное право на приобретение данного объекта в собственность (т. 1 л. д. 14).

Не согласившись с названным отказом, ООО «Надежда» обжаловало его в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что оспариваемый отказ является обоснованным, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом такое преимущественное право может быть реализовано, в том числе  при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли - продажи арендуемого имущества в соответствии, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2).

В силу части 4 статьи 9 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей (пункт 2). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3).

Таким образом, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется преимущественным правом на приобретение недвижимого  имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды данного недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись. У лица, претендующего на приобретение арендуемого имущества, не должно быть задолженности по арендной плате за такое имущество. Если заявитель не соответствует данным требованиям, отчуждение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не допускается. Договор аренды может быть изменен по соглашению сторон. При изменении договора аренды обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 24.03.1995 № 53  в  аренде ООО «Надежда» находилось нежилое помещение общей площадью 117,2 кв.м., расположенное по адресу г. Вятские Поляны ул. Гагарина д. 12. Протоколом согласования изменений к договору аренды, подписанным Обществом и Комитетом по управлению имуществом, в указанный договор аренды внесены изменения, согласно которым уменьшилась площадь арендуемого заявителем помещения с 117,2 кв.м. до 51,4 кв. и изменилась арендная плата. С 01.07.2000 по договору аренды от 24.03.1995 № 53 с ООО «Надежда» взималась плата только за аренду нежилого помещения площадью 51,4 кв.м. (т. 1 л. д. 39, т. 2 л. д. 45, 46, 112, 113, 125, 126 - 136). По своей правовой природе Протокол согласования изменений к договору аренды является соглашением об изменении договора аренды от 24.03.1995 № 53. В результате подписания данного протокола в пользовании ООО «Надежда»  осталось нежилое помещение площадью 51,4 кв. м., за которое оно уплачивало арендную плату. Реализовав свое право на приобретение арендуемого недвижимого имущества, заявитель выкупил названное нежилое помещение  по договору купли - продажи от 08.09.2009 (т. 1 л. д. 19). Доказательства, подтверждающие, что после подписания Протокола согласований изменений к договору аренды в пользовании Общества осталось нежилое помещение общей площадью 117,2 кв.м. и ООО «Надежда» платило арендную плату за аренду помещения общей площадью 117,2 кв.м., в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах нет оснований полагать, что спорное помещение площадью 64,2 кв.м. (ранее 65,8 кв.м.) с кадастровым номером 43:41:000039:0009:39/22:1001/А по адресу г. Вятские Поляны, ул. Гагарина, д. 12 на основании договора аренды от 24.03.1995 № 53 находилось в аренде заявителя непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый отказ не противоречит законодательству, права и законные интересы ООО «Надежда» не нарушает.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды от 24.03.1995 № 53 не был изменен в соответствии с процедурой установленной законодательством и данным договором; в материалы дела не представлено дополнительное соглашение об изменении площади арендуемого заявителем помещения, которое должно являться неотъемлемой частью указанного договора аренды; общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения (117,2 кв.м.) не была изменена  на протяжении всего срока действия договора аренды от 24.03.1995 № 53; арендная плата уплачивалась Обществом в отношении всей арендуемой им площади помещения (117,2 кв.м.); договоры аренды с третьими лицами являются ничтожными, поскольку ООО «Надежда»  владеет всем помещением площадью 117,2 кв.м.; в материалах дела имеются доказательства владения заявителем  спорным помещением более двух лет до вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, а также доказательства надлежащего исполнения договора аренды на протяжении всего периода его действия; в материалах дела отсутствуют доказательства законного выбытия спорного помещения из временного владения и пользования Общества; с 1999 года Общество находится в договорных правоотношениях по поводу спорного помещения с ИП Санниковым Н.Н.; спорное помещение не относится к объектам права собственности, так как является частью нежилого помещения  площадью 117,2 кв.м., ответчиком совершены действия, имеющие своей целью воспрепятствование реализации права ООО «Надежда»  на приобретение спорного помещения, судом  апелляционной инстанции отклоняются, как не соответствующие материалам дела.

Утверждения заявителя о том, что протокол общего собрания ООО «Надежда» от 01.01.2000 № 20 предусматривал только процедуру перенайма по договору аренды от 24.03.1995 № 53, которая не было осуществлена; Общество  не обращалось в Администрацию с заявлением об оформлении договоров аренды на условиях перенайма или с заключением договоров аренды с ИП Санниковым Н.Н. и ИП Гордеевым Н.А.; нежилое помещение площадью 51,4 кв.м., выкупленное заявителем  по договору купли - продажи от 08.09.2009, является единым комплексом со спорным помещением; в материалы дела не представлены технические паспорта к договорам аренды с ИП Санниковым Н.Н., ИП Рыболовлевым В.Н., ООО  «Люкс», при отсутствии которых данные договоры не могут считаться заключенными; договор аренды с ИП Санниковым Н.Н. был заключен на срок более года и подлежал государственной регистрации;  арбитражный суд не применил статьи 168, 432 ГК РФ к договорам аренды, заключенным с  ИП Санниковым Н.Н., ИП Рыболовлевым В.Н. ООО «Люкс»; арбитражным судом не дана оценка договорных правоотношений между ООО «Надежда» и ИП Санниковым Н.Н., возникших по договору субаренды от 01.01.1999; Общество никогда не передавало права требования по договору аренды от 24.03.1995 № 53 третьим лицам, следовательно, сделки ответчика с третьими лицами противоречат закону и являются ничтожными с момента их совершения; поскольку договор аренды от 24.03.1995 № 53 заключен до вступления в силу Закона о регистрации, то в силу статьи 6 данного закона права заявителя на недвижимое имущество признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации; ИП Рыболовлев В.Н. и ООО «Люкс» не являлись арендаторами спорного помещения и, следовательно, не могут быть его покупателями; до начала судебного разбирательства в суде первой инстанции заявителю не было известно о договорах аренды, заключенных с третьими лицами, судом апелляционной инстанции не принимаются, как не влияющие на существо рассматриваемого спора.

Ссылка Общества на то, что в соответствии с договором аренды от 24.03.1995 № 53 заявитель является титульным владельцем - собственником исключительного права выкупа помещения площадью 117,2 кв.м., в том числе спорного помещения площадью 65,8 кв.м., судом апелляционной инстанции не может быть принята за основу, как основанная на ошибочном толковании правовых норм и не подтверждаемая материалами дела.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда законным и не усматривает правовых оснований для его отмены.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 09.04.2010 по делу  № А28 - 18160/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Надежда» без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка