ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 ноября 2010 года Дело N А28-3734/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2010 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Губиной Л.В.,
судей Поляковой С.Г., Чернигиной Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алалыкиным А.Н.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Лючанду К.А., действующего на основании доверенности от 28.04.2010,
представителей ответчика: Малых С.А., действующего на основании доверенности № 10524 от 15.09.2010, Вознесенской Д.А., действующей на основании доверенности № 20 от 11.01.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности администрации г.Кирова
на решение Арбитражного суда Кировской области от 23.08.2010 по делу № А28 - 3734/2010 - 145/35, принятое судом в составе судьи Щелокаевой Т.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью «Агат»
к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности администрации г.Кирова
об урегулировании разногласий по преддоговорному спору,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Агат» (далее - истец, ООО «Агат») обратилось в Арбитражный суд Кировской области к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности администрации г.Кирова (далее - ответчик, заявитель, УДМС) с иском (с учетом уточнений) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи муниципального имущества - административного помещения с кадастровым №43:40:У0225:005:4686/09:1001/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Профсоюзная, д.70а, - по пункту 2.1, с требованием принять данный пункт договора в редакции истца: «Имущество продаётся по цене 1 834 000 руб. 00 коп.».
Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что истец в установленный срок согласился приобрести арендуемое им помещение, но возражал против предложенной ответчиком выкупной цены, ввиду чего между сторонами возник преддоговорный спор.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик иск не признал, указал, что в тридцатидневный срок истец, направив протокол разногласий, в силу статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации отказался от акцепта договора и, соответственно, утратил преимущественное право на выкуп арендуемого имущества. По мнению ответчика, в настоящее время основания для заключения указанного договора отсутствуют, поскольку постановлением администрации г. Кирова от 26.03.2010 № 1500 - П отменено постановление от 28.01.2010 № 295 - П «Об условиях приватизации административного помещения с кадастровым № 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А по адресу: Кировская область, город Киров, улица Профсоюзная, дом 70а». Федеральный закон от 22.07.2008 № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предусматривает возможность урегулирования в судебном порядке разногласий по договору о выкупе арендуемого имущества.
Определением суда от 02.06.2010 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости административного помещения с кадастровым № 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А. Производство экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Независимая Экспертная Оценка», которое определило рыночную стоимость спорного объекта по состоянию на 07.12.2009 в сумме 1 834 000 руб. с НДС.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 23.08.2010 исковые требования ООО «Агат» удовлетворены: пункт 2.1 договора купли - продажи административного помещения с кадастровым номером 43:40:У0225:005:4686/09:1001/
А, расположенного по адресу г. Киров, ул. Производственная, д. 70 - а, принят в редакции истца: «Имущество продается по цене 1 834 000 рубля 00 копеек».
При вынесении данного решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159 - ФЗ) и исходил из того, что 03.03.2010 истец подписал договор купли - продажи путем подписания протокола разногласий к нему, в связи с чем истец не утратил преимущественное право на выкуп арендуемого имущества. Согласно заключению судебного эксперта от 11.06.2010 рыночная стоимость указанного помещения по состоянию на 07.12.2009 составляет 1 834 000 руб. Представленный расчет рыночной стоимости арендуемого помещения ответчиком не оспорен; доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, не представлено. Суд с учетом экспертного заключения, составленного по результатам проведенной судебной экспертизы, в отсутствие данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии данного заключения положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришел к выводу о возможности определить условия спорного договора купли - продажи в отношении цены помещения в размере 1 834 000 руб.
Не согласившись с принятым по настоящему делу решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Кировской области от 23.08.2010 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
По мнению заявителя, основанием для отмены обжалуемого судебного акта является неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
В обоснование жалобы ответчик указывает, что им были совершены все предусмотренные Федеральным законом № 159 - ФЗ действия, направленные на обеспечение реализации истцом преимущественного права на приобретение муниципального имущества. Цена спорного помещения определена в установленном законом порядке независимым оценщиком. Материалы дела не содержат доказательств того, что оценка проведена с нарушением закона. В свою очередь истец, получивший предложение о реализации преимущественного права на приватизацию муниципального имущества, в установленный срок (до 10.03.2010) не заключил договор купли - продажи на условиях, предложенных ответчиком. Письмо истца от 05.03.2010 по смыслу пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не является акцептом предложения ответчика заключить договор. Заявитель считает, что истец утратил 10.03.2010 преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, в связи с чем урегулирование спора между сторонами в редакции истца не допустимо.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 13 час. 50 мин. 25.11.2010.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, муниципальное нежилое помещение с кадастровым № 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А, общей площадью 70,6 кв.м., расположенное на первом этаже в доме по адресу: г. Киров, ул. Профсоюзная, 70, находится у истца в аренде на основании договора от 23.09.2005 № 5421.
Постановлением администрации города Кирова от 28.01.2010 № 295 - П «Об условиях приватизации административного помещения с кадастровым номером 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А по адресу: Кировская область, город Киров, улица Профсоюзная, дом 70а» предписано осуществить продажу указанного помещения в порядке реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства - ООО «Агат», установлена цена продажи имущества - 2 859 000 руб. 00 коп., в том числе НДС.
Ответчик направил в адрес истца письмо от 03.02.2010, указанное постановление № 295 - П и неподписанные, а только скрепленные печатью проекты договоров купли - продажи (в одном случае с условием о единовременной оплате, в другом случае - с условием о рассрочке платежа). В данном письме истцу предложено в месячный срок со дня получения настоящего предложения заключить договор купли - продажи помещения, определить порядок оплаты имущества. Также разъяснено, что в случае незаключения в 30 - дневный срок договора купли - продажи помещения ООО «Агат» утратит преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
Указанное письмо истец получил 09.02.2010.
Не согласившись с предложенной ценой, ООО «Агат» договор купли - продажи не подписало, а подготовило протокол разногласий от 03.03.2010 по пункту 2.1 договора и направило его с сопроводительным письмом ответчику 05.03.2010. Согласно указанной в протоколе разногласий редакции истца цена имущества составляет 1 820 000 руб. 00 коп.
Получив 10.03.2010 (согласно сообщению Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» от 12.08.2010 № 30.5.1 - 03/719А) протокол разногласий, ответчик отклонил его и направил истцу письмо от 22.03.2010 № 2920 о том, что ООО «Агат» утратило преимущественное право на выкуп арендуемого имущества по причине незаключения договора купли - продажи помещения в установленный срок.
Повторно рассмотрев в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее дело, исследовав его материалы, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159 - ФЗ.
В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона № 159 - ФЗ.
В соответствии с пунктом 1 названной статьи Федерального закона № 159 - ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли - продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли - продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159 - ФЗ).
Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159 - ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли - продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли - продажи арендуемого имущества.
В силу пункта 6 названой статьи Закона в любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 9, пунктом 2 статьи 10 Федерального закона № 159 - ФЗ с 1 января 2009 года субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона № 159 - ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества в 10 - дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, в силу Федерального закона № 159 - ФЗ возможно два пути осуществления субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемой недвижимости:
1) по предложению уполномоченного органа:
в этом случае уполномоченным органом принимается решение об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», копия которого в течение 10 дней с даты принятия данного решения направляется арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства с предложением о заключении договоров купли - продажи государственного или муниципального имущества; к данным документам прикладываются проекты договоров купли - продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159 - ФЗ);
2) по инициативе самого субъекта малого или среднего предпринимательства:
в этом случае уполномоченный орган принимает решение об условиях приватизации арендуемого имущества и в 10 - дневный срок (с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества) направляет заявителю проект договора купли - продажи арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно статье 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Из анализа данных правовых норм следует, что в обоих из указанных в Федеральном законе № 159 - ФЗ случаях уполномоченный орган должен направить в адрес субъекта малого или среднего предпринимательства проект договора купли - продажи, который по смыслу статьи 434, 435, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации должен быть подписан уполномоченным лицом (оферентом).
Решение об условиях приватизации арендуемого истцом помещения с кадастровым № 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Профсоюзная, д.70а, принималось уполномоченным органом на основании заявления ООО «Агат», что следует из письма УДМС от 03.02.2010 № 1117 (т.1, л.13). Доказательств обратного в материалах дела не содержится.
Следовательно, в рассматриваемом случае порядок выкупа указанного помещения регулируется положениями статей 4, 9 Федерального закона № 159 - ФЗ. При этом в обязательном порядке истцу должен был направляться проект договора купли - продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта должна содержать существенные условия договора.
Таким образом, начало процесса заключения договора обозначается действиями одной из сторон будущего договора (оферентом), которая предлагает заключить договор.
