ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 января 2010 года Дело N А29-10140/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 января 2010 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Лысовой Т.В.,
судей Буториной Г.Г., Перминовой Г.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Буйских Э.Н.,
при участии в заседании представителей:
заявителя - Рыбакова А.В. по доверенности от 19.09.2008,
третьего лица ООО «Максима» - Дергачева А.Л. по доверенности от 01.01.2010 № 1,
рассмотрев апелляционную жалобу заявителя общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСервис»
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 15.09.2009 по делу № А29 - 10140/2008, принятое судом в составе судьи Махмутова Н.Ш.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СеверТрансСервис»
к администрации муниципального образования городского округа «Усинск»
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Максима», открытое акционерное общество «Коминефть»,
о признании постановления недействительным,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «СеверТрансСервис» (далее - заявитель, Общество, ООО «СТС») обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании недействительным постановления администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее - ответчик, Администрация) от 05.08.2008 № 1019 «Об утверждении проекта границ земельного участка и предоставлении земельного участка в аренду ООО «СТС» и обязании Администрации утвердить и выдать Обществу схему расположения земельного участка площадью 0,646 га на кадастровой карте соответствующей территории, принять решение о предоставлении в собственность заявителя земельного участка площадью не менее 0,646 га.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Максима» (далее - ООО «Максима»), открытое акционерное общество «Коминефть» (далее - ОАО «Коминефть»).
Решением суда первой инстанции от 27.02.2009 заявленные требования удовлетворены частично: постановление Администрации от 05.08.2008 № 1019 признано недействительным в части предоставления ООО «СТС» земельного участка в аренду до одного года, на ответчика возложена обязанность предоставить Обществу в собственность земельный участок под зданием котлопункта № 6. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением от 10.07.2009 Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа отменил решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.02.2009 в части отказов в признании оспариваемого постановления недействительным в части утверждения проекта границ земельного участка площадью 0,2849 га, предоставленного ООО «СТС», а также в удовлетворении требований в части обязания Администрации утвердить и выдать Обществу схему расположения земельного участка площадью 0,646 га на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и принять решение о предоставлении данного участка в собственность. Суд кассационной инстанции указал на необходимость при новом рассмотрении настоящего дела дать оценку заключению судебной экспертизы от 06.11.2007 № 1420/19 - 8 и доводу заявителя о том, что он лишен возможности доступа и подъезда к зданию котлопункта № 6.
В результате повторного рассмотрения заявления ООО «СТС» суд первой инстанции 15.09.2009 вынес решение об отказе в признании постановления Администрации от 05.08.2008 № 1019 недействительным в части утверждения проекта границ земельного участка площадью 0,2849 га, предоставленного ООО «СТС», и обязании ответчика утвердить и выдать Обществу схему расположения земельного участка площадью 0,646 га на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и принять решение о предоставлении этого участка в собственность.
Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм права, просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении вышеназванных требований. ООО «СТС» полагает, что вывод суда о законности определения Администрацией размера земельного участка для эксплуатации котлопункта - 0,2849 га, противоречит статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктам 1, 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), так как при продаже здание находилось на земельном участке 1,36 га; заключением экспертизы по делу № А29 - 2681/2007 было установлено, что для эксплуатации котлопункта требуется земельный участок площадью не менее 0,646 га; невозможность размещения здания котлопункта на участке площадью 0,2849 га подтверждено письмом ОАО «Стройпроект» от 29.01.2009. Суд не обосновал, каким образом факт обращения или необращения Общества в Администрацию с заявлением о выделении земельного участка под строительство в порядке статей 30, 31 ЗК РФ влияет на гарантированное законом право заявителя на выкуп части земельного участка, которая необходима для использования котлопункта по его целевому назначению. 09.04.2009 ООО «СТС» обращалось с таким заявлением к ответчику, но в выделении участка было отказано в связи с отсутствием свободной земли (письмо от 06.05.2009 № 1812). Материалами дела подтверждается, что с двух сторон к котлопункту примыкает территория ООО «Максима», которое препятствует доступу к зданию третьих лиц (подрядчиков), установило металлическое ограждение вплотную к нему, предъявляло заявителю требование об освобождении участка. С третьей стороны участок, на котором расположен котлопункт, примыкает к участкам ООО «ПМК» и ООО «РН - Северная нефть», возражающего против проезда по его территории. С четвертой стороны рассматриваемый участок граничит с охранной зоной нефтепровода, в которой исключается какая - либо деятельность. По мнению Общества, вывод суда о том, что невозможность доступа заявителя к зданию не относится к предмету спора, необоснован и противоречит указанию суда кассационной инстанции. Наличие земельного участка площадью 0,2849 га не дает ООО «СТС» права на использование здания по назначению.
ООО «Максима» полагает, что доводы Общества не могут являться основанием для отмены решения суда первой инстанции, поскольку с момента получения здания котлопункта в собственность (2004 год) ООО «СТС» не использовало и не пыталось использовать его как предприятие общественного питания. Здание и прилегающая к нему территория использовалось под хранение своей и чужой техники. Заявителем самовольно проведена реконструкция, оборудование котлопункта демонтировано, в северной части здания вырезаны ворота и двери для проезда техники и прохода обслуживающего персонала. До разрешения спора в судебном порядке Общество не обращалось с заявлением о выделении земельного участка для строительства дополнительных инфраструктурных сооружений, их проект суду не представлен. В заключении эксперта не отражен вопрос о соблюдении санитарных, противопожарных и иных норм и правил при размещении указанных сооружений на спорном земельном участке, который относится к землям промышленности. Расчет площади земельного участка сделан экспертом исходя из объектов, которые необходимы для нормального функционирования здания общественного питания, но фактически не существуют и не находятся в собственности заявителя. Проезд к зданию котлопункта через участок, выделенный ООО «Максима», не связан с использованием его по назначению, так как по проектному решению и при эксплуатации здания бывшим собственником вход посетителей, подвоз продуктов, вывоз продукции осуществлялся со сторон, не граничащих с участком ООО «Максима». Кроме того, при необходимости может быть установлен сервитут на участок ООО РН «Северная нефть», примыкающий к участку, выделенному заявителю.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда от 15.09.2009 без изменения, жалобу - без удовлетворения. По мнению ответчика, ООО «СТС» не доказало, что прежний собственник котлопункта использовал для его эксплуатации земельный участок площадью 0,646 га. Поэтому размер участка - 0,2849 га обоснованно был рассчитан исходя из требований СНиП 2.07.01 - 89. Поскольку размер земельного участка, указанный в заключении эксперта, был определен с учетом дополнительных инженерных сооружений, которые в настоящее время отсутствуют, то Обществу следовало обратиться с заявлением о предоставлении участка для их строительства в порядке статей 30, 31 ЗК РФ. Кроме того, заявитель не намеревался и не был заинтересован в использовании котлопункта по целевому назначению в качестве здания общественного питания, что подтверждается его обращением от 06.10.2005 за разрешением на проведении реконструкции и отсутствием заявлений о предоставлении земельного участка для строительства дополнительных инженерных сооружений.
ОАО «Коминефть» отзыв на апелляционную жалобу не представило.
Ответчик и ОАО «Коминефть» явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. Администрация ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.
В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и ОАО Коминефть».
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли - продажи от 14.05.2004 № КНТ - 040072 Общество (покупатель) приобрело у ОАО «Коминефть» (продавец) здание котлопункта № 6, общей полезной площадью 836,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, Усинский район, Головные сооружения, квартал 553, выдел № 46. Право собственности ООО «СТС» на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано 19.07.2004.
01.03.2007 Общество на основании статей 271, 552 ГК РФ и статей 35, 36 ЗК РФ обратилось в Администрацию с заявлением от 27.02.2007 № 9 о совершении необходимых действий, предусмотренных законодательством РФ, связанных с формированием (включая обеспечение изготовления кадастровой карты (плана) и утверждение проекта границ) и предоставлением в собственность заявителя земельного участка, находящегося под зданием котлопункта № 6, а также необходимого для его использования.
Письмом от 26.03.2007 № 1064 Администрация сообщила о том, что утверждение проекта границ будет произведено при поступлении от ООО «СТС» заявления, свидетельствующего о волеизъявлении Общества на выкуп земельного участка площадью 0,225 га для содержания здания котлопункта № 6. Размер земельного участка определен ответчиком на основании СНиП 2.07.01 - 89 (приложение 7, стр. 47).
ООО «СТС» обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконными данных действий Администрации и установлении площади земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, в размере 0,6460 га.
20.02.2008 Арбитражным судом Республики Коми принято решение по делу № А29 - 2681/2007, которым Обществу было отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в отказе от утверждения проекта границ земельного участка и отказе в обеспечении изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка, обязании совершить предусмотренные законом действия; о признании незаконным действий Администрации по определению размера площади земельного участка и обязании ответчика установить размер земельного участка, занимаемого зданием котлопункта № 6, необходимого для его использования, равным 0,646 га.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 по делу № А29 - 2681/2007 действия ответчика, выразившиеся в отказе от утверждения проекта границ земельного участка и отказе в обеспечении изготовления кадастровой карты (плана) земельного участка признаны незаконными. Также суд обязал Администрацию совершить предусмотренные законом действия. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Во исполнение данного судебного акта глава Администрации 05.08.2008 издал постановление № 1019 «Об утверждении проекта границ земельного участка и представлении земельного участка в аренду ООО «СТС», которым утвержден проект границ земельного участка площадью 0,2849 га, расположенного на территории муниципального образования городского округа «Усинск», на Головных сооружениях (кадастровый квартал 11:15:0402003), на расстоянии 487 метров по направлению на северо - запад от ориентира - километровый знак «34 км» автомобильной дороги «Усинск - Усть - Уса», согласно приложению. Названный участок с разрешенным использованием «для эксплуатации здания общественного питания - здание котлопункта № 6» предоставлен заявителю в аренду до одного года.
Считая постановление от 05.08.2008 № 1019 незаконным и нарушающим права и законные интересы Общества как собственника здания, заявитель оспорил его в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований ООО «СТС» о признании данного постановления недействительным в части утверждения проекта границ земельного участка площадью 0,2849 га и обязании ответчика утвердить и выдать Обществу схему расположения земельного участка площадью 0,646 га на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории и принять решение о предоставлении данного участка в собственность, суд первой инстанции исходил из того, что здание котлопункта № 6, находясь в собственности ОАО «Коминефть» и в последующем - ООО «СТС», не имело централизованного отопления, хозяйственно - питьевого, противопожарного и горячего водоснабжения, канализации и водостоков. Возможность подключения его к таким системам отсутствует. То есть оно не могло и не может использоваться в качестве здания общественного питания. Размер земельного участка - 0,646 га определен экспертом исходя из необходимости устройства дополнительных инженерных сооружений (станция для очистки воды из артезианской скважины, газовая котельная, очистные сооружения локальной системы канализации с санитарно - защитной зоной, площадки под мусорные контейнеры, площадки для парковки транспорта персонала и посетителей). Им был применен установленный СНиП 2.07.01 - 89 базовый размер земельного участка, необходимого для использования здания котлопункта под предприятие общественного питания. Общество не доказало, что прежний собственник здания - ОАО «Коминефть» использовал для его размещения земельный участок площадью 0,646 га с расположенными на нем инженерными сооружениями, указанными в заключении эксперта и необходимыми для его эксплуатации. Следовательно, является обоснованным утверждение границ и предоставление Администрацией заявителю земельного участка под зданием котлопункта № 6 и необходимого для его использования площадью 0,2849 га, поскольку данная площадь рассчитана исходя из норм участков для зданий общественного питания, установленных СНиП 2.07.01 - 89. Для выполнения указанных в заключении экспертизы условий эксплуатации здания по целевому назначению Общество должно было обратиться в Администрацию в порядке статей 30, 31 ЗК РФ с заявлением о предоставлении дополнительного участка для строительства инженерных сооружений. Однако с таким заявлением оно не обращалось. В то же время им было направлено ходатайство о выдаче разрешения на реконструкцию здания под ремонтно - механические мастерские со складскими помещениями. ООО «СТС» не доказало, что оно лишено возможности доступа и подъезда к зданию котлопункта. Кроме того, данное обстоятельство никак не влияет на реализацию права заявителя на предоставление земельного участка под принадлежащим ему зданием в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее, заслушав представителей ООО «СТС» и ООО «Максима», арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие - либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
При рассмотрении дел № А29 - 2681/2007 и № А29 - 1454/2007 арбитражными судами было установлено, что на момент заключения договора купли - продажи здание котлопункта № 6 находилось на земельном участке площадью 1,36 га, входящем в состав земель, право временного пользования которыми принадлежало продавцу - ОАО «Коминефть» на основании распоряжения Совета Министров РСФСР от 12.05.1982 № 693 - р, распоряжения Совета Министров Коми АССП от 18.05.1982 № 225 - р (т. 1 л.д. 68 - 73).
Кроме того, пункт 1 статьи 36 ЗК РФ наделяет граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений, сооружений исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Наличие у ООО «СТС» права собственности на объект недвижимости - здание котлопункта № 6, расположенное по адресу: Республика Коми, Усинский район, Головные сооружения, квартал 553, выдел № 46, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2004 серия 11 АА № 225136 (т. 1 л.д. 39).
Таким образом, Общество обладает исключительным правом на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок, на котором расположено указанное имущество и который необходим для его использования.
Пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ предусмотрено, что площадь земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 7 статьи 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка должны определяться с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
При этом образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 ЗК РФ). По смыслу пункта 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обязательным условием образования земельного участка является наличие подъездов и подходов к нему.
Учитывая изложенное, в границы земельного участка, предназначенного для эксплуатации объекта недвижимости, должна входить не только часть, которая занята недвижимостью, но и часть, необходимая для ее использования.
Как следует из свидетельства о государственной регистрации права и технического паспорта на здание котлопункта № 6 (т. 1 л.д. 39 - 52) данный объект недвижимости относится к зданиям общественного питания.
Согласно заключению эксперта от 06.11.2007 № 1420/19 - 8 нормативно регламентируемый размер земельного участка, занятого зданием котлопункта площадью 836,5 кв.м. и необходимого для его использования под предприятие общественного питания с учетом инженерных и инфраструктурных сооружений, обеспечивающих его эксплуатацию в соответствии с функциональным назначением, составляет от 0,6460 га до 0,7045 га (т. 1 л.д. 31 - 38). Исходя из невозможности присоединения котлопункта к централизованным системам водоснабжения, канализации и отопления, эксперт сделал вывод о необходимости устройства (возведения) дополнительных инженерных и инфраструктурных сооружений, отвечающих требованиям Санитарно - эпидемиологических правил СП 2.3.6.1079 - 01 «Санитарно - эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья». Также проведенный экспертом расчет площади земельного участка основан на положениях СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и СНиП 2.08.02 - 89 «Общественные здания и сооружения».
Принимая во внимание требования действующего законодательства к образованию земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, и целевое назначение принадлежащего Обществу здания, апелляционный суд считает возможным принять заключение эксперта от 06.11.2007 № 1420/19 - 8 в качестве доказательства, обосновывающего примерный размер необходимого заявителю участка.
При таких обстоятельствах площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания котлопункта, не может составлять менее 0,646 га.
Вывод суда первой инстанции о достаточности для указанных целей земельного участка площадью 0,2849 га основан на неправильном применении норм статьи 35 ЗК РФ и неверной оценке обстоятельств и материалов дела. Участок указанной площади не может обеспечить не только эксплуатацию заявителем котлопункта как здания общественного питания, но и нормальный доступ к данному объекту недвижимости в связи с тем, что к нему с двух сторон примыкает забор ООО «Максима», создающего препятствия для подъезда к зданию по его участку, в том числе путем установки шлагбаума, с третьей стороны - участок ООО «РН - Северная нефть», возражающего против проезда через его территорию, а с четвертой стороны - охранная зона газопровода, что подтверждается материалами дела (т. 1 л.д. 93, 154 - 158, 174 - 178).
Необходимость обращения в Администрацию с заявлением о предоставлении участка для строительства отсутствующих в настоящее время инженерных сооружений в порядке статей 30, 31 ЗК РФ отсутствует. Данные объекты предназначены исключительно для обслуживания котлопункта, то есть не имеют самостоятельного значения. Поэтому они должны размещаться на участке, необходимом для эксплуатации котлопункта и выделенном для этих целей.
