ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 сентября 2010 года  Дело N А29-1485/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Гуреевой О.А., Пуртовой Т.Е.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Красноперовой С.В.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рочевой Натальи Валерьвны

на решение Арбитражного суда Республики Коми от  09.06.2010 по делу № А29 - 1485/2010, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,

по иску администрации муниципального образования городского округа "Инта"

к индивидуальному предпринимателю Рочевой Наталье Валерьевне

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, об обязании ответчика освободить арендуемое помещение,

установил:

администрация муниципального образования городского округа "Инта" (далее - Администрация, истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Республики Коми к индивидуальному предпринимателю Рочевой Наталье Валерьевне (далее - ИП Рочева Н.В., ответчик, заявитель) о взыскании 106 309 рублей 28 копеек задолженности по арендной плате по договору от 01.04.2009 № 156 за период с 15.09.2009 по 10.03.2010, а также об обязании ответчика освободить арендуемое помещение, расположенное по адресу: Республика Коми, г. Инта, ул. Куратова, д. 41 (1 этаж, общая площадь 425 кв.м.).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 87 298 рублей 93 копейки задолженности по договорам от 11.08.2008 № 160 и от 20.04.2009 № 160 по состоянию на 01.05.2010, а также 179 049 рублей 22 копейки пени. Требование об освобождении арендуемого помещения поддержал.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 09.06.2010 исковые требования удовлетворены в части, в доход бюджета муниципального образования городского округа «Инта» взыскано 87 298 рублей 93 копейки задолженности и 17 000 рублей пени; у ответчика изъято нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Инта, ул. Куратова, 41 (1 этаж), площадью 425,0 кв.м., занимаемое ею по договору аренды от 20.04.2009 № 160. В удовлетворении остальной части иска отказано.

ИП Рочева Н.В. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

По мнению заявителя жалобы, технические документы на помещение в момент передачи арендатору отсутствовали, санитарное состояние помещений в момент передачи было неудовлетворительным, что подтверждается актом приема - передачи, и требовало капитального и внутреннего ремонта для возможности использования помещений по целевому назначению. Заявитель указывает, что после заключения договора за его счет были произведены: подготовка технической документации, капитальные и отделочные работы на сумму 2 146 991 рубль 70 копеек. В январе 2007  было подано заявление в администрацию г.Инта о предоставлении в долгосрочную аренду на 15 лет нежилых помещений; решение о предоставлении ИП Рочевой Н.В. долгосрочной аренды сроком на 5 лет были принято 18.10.2007, после чего арендатором были произведены неотделимые улучшения: пластиковые стеклопакеты, двери ПВХ, металлические входные двери, напольное покрытие керамогранит, облицовка стен керамической плиткой, монтаж системы пожарно - охранной сигнализации, по заказу ответчика выполнен проект по исполнению отопительной системы помещения. Несмотря на значительные траты на приведение помещения в состояние, пригодное к эксплуатации по назначению, арендодатель отказал заявителю в предоставлении рассрочки по погашению арендных платежей; из - за непредставления со стороны МОГО «Инта» документов в регистрационную палату договор долгосрочной аренды не заключен до сегодняшнего дня. Указанные обстоятельства в совокупности с отсутствием у Администрации зарегистрированного в установленном порядке права собственности на спорное помещение заявителем расцениваются введением в заблуждение в отношении возможности заключения долгосрочного договора аренды. Также заявитель ссылается, что не получал уведомления от 11.09.2009 о расторжении договора аренды, доказательств получения заявителем уведомления суду не представлено. Кроме того, заявитель считает, что заявленные истцом требования, вытекающие из договора аренды, не основаны на праве собственности в отношении спорного помещения, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Инта, ул. Куратова, д. 41, за Администрацией не зарегистрировано; представленные истцом выписки из технического паспорта и реестра муниципальной собственности, по мнению заявителя, не являются надлежащими доказательствами прав на недвижимое имущество, в связи с чем заявитель полагает, что притязания истца на право получения арендных платежей и освобождении занимаемого нежилого помещения необоснованны.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонила, указав на их необоснованность и несостоятельность, так как уведомление о расторжении договора было получено ответчиком лично, о чем свидетельствует подпись Рочевой Н.В. на данном уведомлении; а изложенные в жалобе доводы не относятся к обстоятельствам рассматриваемого дела.

Стороны  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.08.2008 между Администрацией (арендодатель) и ИП Рочевой Н.В. подписан договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа «Инта» № 160, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 425 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, г. Инта, ул. Куратова, дом 41 (1этаж) для использования в целях оказания физкультурно - оздоровительных услуг, промышленный магазин, парикмахерскую на срок с 11.08.2008 по 31.12.2008.

Согласно пункту 3.1 договора за переданное в аренду помещение арендатору начислена годовая арендная плата в размере 193 289 рублей 63 копеек + НДС или 16 107 рублей 47 копеек + НДС за каждый месяц с оплатой до 10 - го числа следующего месяца за отчетным.

При неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа. Уплата пени, установленной договором, не освобождает арендатора от выполнения обязательств или устранения нарушений (пункты 4.1, 4.2 договора).

11.08.2008 сторонами подписан акт приема - передачи нежилого помещения в аренду.

31.12.2008 арендованное имущество было возвращено арендодателю, что подтверждается актом приема - передачи нежилого помещения.

20.04.2009 между Администрацией (арендодатель) и ИП Рочевой Н.В. (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа «Инта» № 160, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 425,0 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, г. Инта, ул. Куратова, д. 41 (1 этаж) для использования в целях оказания физкультурно - оздоровительных услуг, промышленный магазин, парикмахерскую на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009 (пункты 1.1, 1.2 договора).

На основании пункта 3.1 договора за арендуемое помещение арендатору начислена годовая арендная плата в размере 231 947 рублей 55 копеек + НДС или 19 328 рублей 96 копеек + НДС за каждый месяц с оплатой до 10 - го числа следующего месяца за отчетным.

При неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки предусмотрено начисление пени в размере 0,3% просроченной суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 4.1 договора).

Согласно пунктам 5.1, 5.2 каждой из сторон предоставлено право досрочного расторжения договора в соответствии с действующим гражданским законодательством. Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию одной из сторон, в том числе при неоплате арендатором арендной платы в течение 2 - х сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.1 договора. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и пени. При досрочном расторжении договора по требованию арендодателя арендатору направляется письменное предупреждение не позднее, чем за 1 месяц.

Письмом от 11.09.2009 № 07/8224 истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора от 20.04.2009 № 160 с требованием освобождения арендуемых помещений в течение 14 дней с момента получения уведомления и погашения задолженности по арендной плате и пени.

Указанное письмо было отправлено по известному истцу из договора аренды адресу ответчика «г. Инта, ул. Мира, д. 49, кв. 6» и вручено ответчику 12.09.2009, что подтверждается копией уведомления о вручении почтового отправления.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 29.12.2009 по делу № А29 - 9632/2009 с учетом определения об исправлении опечатки от 17.05.2010 с ответчика взыскано 249 302 рубля 03 копейки задолженности по арендной плате за период с августа 2008 по 15 сентября 2009 и 10 000 рублей пени в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договорам от 11.08.2008 № 160 и от 20.04.2009 № 160.

Данное решение сторонами в установленном порядке обжаловано не было и вступило в законную силу.

Наличие просроченной задолженности по договорам от 11.08.2008 № 160 и от 20.04.2009 № 160 за следующий период послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Судом первой инстанции установлено, что на момент обращения с иском срок действия договора аренды от 20.04.2009 № 160  истек, по окончании действия договора имущество возвращено не было, продолжать отношения арендодатель был не намерен, о чем свидетельствует направление арендатору уведомления от 11.09.09

Доводы заявителя о неполучении указанного уведомления противоречат материалам дела: факт получения уведомления о расторжении договора от 20.04.2009 № 160 подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Доказательств уведомления арендодателя об изменении ИП Рочевой Н.В. места своей регистрации на «г.Инта, ул.Куратова, д. 41, кв. 4» материалы дела не содержат, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что о расторжении договора арендатор был уведомлен надлежащим образом.

Наличие задолженности по арендной плате материалами дела также подтверждено и по существу не оспаривается заявителем. Факт нахождения имущества во владении арендатора заявителем признается.

Поскольку договор аренды расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, правовых оснований для нахождения арендатора в спорном помещении не имеется.

По условиям договоров неотделимые улучшения арендуемого имущества, произведенные без письменного согласия арендодателя, возмещению не подлежат (пункт 2.2.4 договоров). Доказательств достижения сторонами договора соглашения о зачете расходов арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей в материалах дела не имеется.

Доводы заявителя о необоснованности притязаний истца на право получения арендных платежей и освобождении занимаемого спорного помещения подлежат отклонению, поскольку право собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Коми, город Инта, улица Куратова, дом 41 было признано за муниципальным образованием городского округа «Инта» по решению Интинского городского суда Республики Коми от 12.03.2009 (дело № 2 - 537/2009).

Учитывая изложенное, исковые требования были обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Решение суда первой инстанции принято в  соответствии с нормами материального права и  фактическими обстоятельствами дела, в связи с чем арбитражный апелляционной суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.  В связи с заявленным ходатайством о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины и отсутствием доказательств ее уплаты на момент рассмотрения апелляционной жалобы, государственная пошлина подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от  09.06.2010 по делу № А29 - 1485/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рочевой Натальи Валерьевны   - без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Рочевой Натальи Валерьевны  в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по жалобе. Выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка