• по
Более 47000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 09 декабря 2010 года  Дело N А29-1803/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 09 декабря 2010 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Дьяконовой Т.М., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русиновой А.И.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Карлсон»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.07.2010 по делу № А29 - 1803/2010, принятое судом в составе судьи Огородниковой Н.С.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

к обществу с ограниченной ответственностью «Карлсон»,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Карлсон»

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар»

о взыскании стоимости работ по улучшению арендованного имущества,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар»,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее - Комитет, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью «Карлсон» (далее - Общество, ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 509679 рублей 90 копеек задолженности по арендной плате, 16327 рублей 79 копеек неустойки по договору от 07.05.2009 № 49/09.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование помещением.

Ответчик обратился с встречными исковыми требованиями о взыскании стоимости работ по улучшению арендованного имущества - помещения в доме № 51 по Октябрьскому проспекту г. Сыктывкара в размере 1700 000 рублей (т.1 л.д. 75).

Определением арбитражного суда от 06.05.2010 встречное исковое заявление Общества было принято к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением Комитета (т.1 л.д. 117 - 119).

Ответчик в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно уточнял требования встречного искового заявления (т.2 л.д. 30, т.2 л.д. 75). В окончательном варианте Общество просило обязать Комитет зачесть в счет арендной платы по договору аренды от 07.05.2009 № 49/09 стоимость капитального ремонта арендуемых помещений в сумме 1000 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 21.07.2010 исковые требования Комитета удовлетворены частично. С Общества в доход бюджета муниципального образования городского округа «Сыктывкар» взыскано 509 679 рублей 90 копеек долга, 7000 рублей пеней. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований Обществу отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Как указывает заявитель жалобы, в течение длительного периода времени ответчик арендовал спорное нежилое помещение, где неоднократно производил работы по ремонту, поэтому в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить принятое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Администрация в отзыве на апелляционную жалобу ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа «Сыктывкар» от 07.05.2009 № 49/09 (далее - договор аренды от 07.05.2009 № 49/09), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок с 01.05.2009 по 29.04.2010 за плату недвижимое имущество, принадлежащее муниципальному образованию городского округа «Сыктывкар» - нежилые помещения первого и антресольного этажей здания, расположенные по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, Октябрьский пр., д.51, общей площадью 793,4 кв.м., для размещения детского кафе, безалкогольного бара при детском кафе, кулинарии без реализации ликероводочных изделий, дебаркадера детского кафе, подсобных помещений детского кафе (т.1 л.д. 11 - 15).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды от 07.05.2009 № 49/09 за переданное в аренду имущество арендатор перечисляет ежемесячно с оплатой до 10 - го числа текущего месяца арендную плату в размере 158887 рублей 20 копеек (без НДС).

Помещения переданы арендатору по акту приема - передачи от 07.05.2009 (т.1 л.д. 16).

Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды от 07.05.2009 № 49/09, на момент заключения договора принадлежали муниципальному образованию городского округа «Сыктывкар», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права установленного образца от 23.11.2006 (т.1 л.д. 21).

07.12.2009 сторонами было подписано соглашение о расторжении с 07.12.2009 договора аренды от 07.05.2009 № 49/09 (т.1 л.д. 27).

Согласно акту сверки взаимных расчетов, подписанному обеими сторонами по состоянию на 07.12.2009, задолженность ответчика перед истцом составляет 526007 рублей 69 копеек, в том числе 509679 рублей 90 копеек - задолженность по арендной плате, 16327 рублей 79 копеек - сумма начисленной неустойки.

Поскольку ответчик в период с января 2009 года по 07.12.2009 не вносил в полном объеме и в установленные сроки арендую плату, истец направил в его адрес претензию от 02.02.2010 исх. № 01 - 06/147 с предложением погасить сумму задолженности и пени (т.1 л.д. 20), которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и суммы договорной неустойки послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим иском.

Установив наличие правовых и фактических оснований для взыскания суммы долга по арендной плате и суммы неустойки, исходя из требований статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд удовлетворил заявленные требования истца. Принимая решение о взыскании пени, арбитражный суд руководствовался положением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает право суда уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Отказывая ответчику в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что требования истца по встречному иску ограничены периодом действия договора аренды № 49/09 от 07.05.2009, поскольку предметом рассмотрения первоначального иска являлось ненадлежащее исполнение арендатором указанного договора, а стоимость неотделимых улучшений, на компенсацию которых претендует истец по встречным требованиям, не относится к периоду действия указанного договора аренды № 49/09 от 07.05.2009, т.е. выходит за рамки настоящего спора.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи объекта аренды ответчику и факт нахождения спорных нежилых помещений в пользовании ответчика подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Размер и сроки внесения арендной платы стороны согласовали в пункте 3.1 спорного договора аренды от 07.05.2009 № 49/09, в соответствии с которым за переданное в аренду имущество арендатор перечисляет ежемесячно с оплатой до 10 - го числа текущего месяца арендную плату в размере 158887 рублей 20 копеек (без НДС).

Ответчик в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств погашения задолженности по арендной плате не представил.

Поскольку наличие задолженности ответчика по внесению арендной платы за пользование имуществом в спорный период подтверждается материалами дела, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании 509679 рублей 90 копеек задолженности по договору аренды от 07.05.2009 № 49/09.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Применение неустойки стороны предусмотрели в пункте 4.5 спорного договора аренды, согласно которому в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендодателем начисляется пеня в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на сумму задолженности за каждый день просрочки.

С учетом приведенной нормы права арбитражный суд обоснованно посчитал, что при нарушении сроков внесения арендной платы арендатор должен нести ответственность, установленную пунктом 4.5 договора аренды от 07.05.2009 № 49/09 в виде пеней, поэтому правомерно удовлетворил требования истца о взыскании неустойки, снизив последнюю по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с 16327 рублей 79 копеек до 7000 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик, ссылаясь на длительные правоотношения с истцом по аренде спорных помещений, считает, что в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на зачет стоимости произведенного им капитального ремонта в арендуемых помещениях в счет начисленной истцом арендной платы по договору аренды от 07.05.2009 № 49/09.

В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Заявляя требования о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, ответчик обязан подтвердить соответствующими документами факт выполнения ремонтных работ, а также действительную стоимость ремонтных работ и реальность понесенных затрат.

Судом установлено, что Общество занимало спорные помещения в период с октября 1996 года по декабрь 2009 года на основании договоров аренды от 16.10.1996 № 420/1, от 01.06.2004 № 138/04, от 07.05.2009 №49/09.

Пунктом 2.10 договора аренды нежилых помещений (строений) от 16.10.1996 № 420/1 (т.2 л.д. 4 - 5) предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений, а также капитальный ремонт этих помещений, связанных с деятельностью арендатора, в соответствии с договором.

В пункте 2.2.3 договоров о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования «Город Сыктывкар» от 01.06.2004 № 138/04 (т.2 л.д. 20 - 25) и от 07.05.2009 № 49/09 стороны предусмотрели, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, при этом расходы по текущему ремонту возмещению или зачету в счет арендной платы не подлежат, зачет средств, направленных арендатором на капитальный ремонт арендуемого имущества, в счет арендной платы производится в соответствии с Положением о порядке зачета средств, направленных арендатором на капитальный ремонт арендуемых нежилых зданий, помещений, в счет арендной платы.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, в течение 2000 - 2007 годов арендатором с согласия арендодателя за счет собственных средств был произведен капитальный ремонт занимаемых нежилых помещений.

Ответчиком в подтверждение расходов на ремонтные работы и строительные материалы представлены в материалы дела платежные поручения, договоры с подрядчиками и исполнителями, товарные накладные, локальные сметы и акты выполненных работ за период с 2000 по 2007 годы.

Кроме того, в качестве подтверждения размера понесенных расходов по капитальному ремонту арендованных помещений Обществом представлен отчет от 2008 года об определении рыночной стоимости капитального ремонта нежилых помещений, площадью 1037,9 кв.м, расположенных по адресу: Республика Коми, г.Сыктывкар, Октябрьский пр - т, д.51, составленный по заказу арендатора ЗАО «Оценочно - Риэлторский Дом», согласно которому по состоянию на 17.03.2008 стоимость капитального ремонта помещений составляет всего 1740 620 рублей (т.1 л.д. 81 - 90).

Между тем, материалами дела подтверждается, что затраты, связанные с ремонтом арендуемых помещений, были компенсированы ответчику.

Данное обстоятельство подтверждается постановлением главы администрации муниципального образования «Город Сыктывкар» от 26.07.2000 № 7/2377, в соответствии с которым было разрешено по ходатайству Общества произвести зачет стоимости капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по Октябрьскому проспекту, д. 51, в размере 50% от фактических затрат по выполненным работам в счет арендной платы по договору аренды (т.2 л.д. 8).

Кроме того, Обществу были компенсированы затраты на произведенные ремонтные работы объекта аренды в размере 724 664 рублей новым собственником спорных помещений (ООО «Гранд»), который приобрел у истца арендуемые ответчиком помещения на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 11.06.2010 № 20/10 (т.2 л.д. 26 - 28).

Факт получения ответчиком вышеуказанной суммы подтверждается письмом Общества № 40 от 02.06.2010, адресованным директору ООО «Гранд» (т.2 л.д. 9), а также пояснениями директора Общества, данными в ходе судебного заседания 06.07.2010 по настоящему делу.

Доказательства, свидетельствующие о том, что стоимость ремонтных работ, произведенных ответчиком в арендуемых помещениях за период с 2000 по 2007 г.г., не была зачтена истцом в счет арендной платы, в материалах дела отсутствуют.

Не представлено в материалы дела также доказательств того, что Общество производило ремонтные работы в период действия спорного договора аренды от 07.05.2009 №49/09.

Кроме того, следует указать в данном случае, что период времени, в течение которого ответчиком были произведены ремонтные работы в арендуемых помещениях (2000 - 2007 г.г.) не относится к периоду действия спорного договора аренды № 49/09 от 07.05.2009, на основании которого истец взыскивает задолженность по арендной плате.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Заявителю при подаче апелляционной жалобы была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины. Учитывая, что ответчиком на момент рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина не уплачена, следует взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Карлсон» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 21.07.2010 по делу № А29 - 1803/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Карлсон» - без удовлетворения.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Карлсон» в доход федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Суду первой инстанции выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.

     Председательствующий  
  Д.Ю. Бармин

     Судьи
  Т.М. Дьяконова

     О.А. Гуреева

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А29-1803/2010
Принявший орган: Второй арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 09 декабря 2010

Поиск в тексте