ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 02 ноября 2010 года Дело N А29-2554/2010
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сандалова В.Г.,
судей: Дьяконовой Т.М., Бармина Д.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Русиновой А.И.,
без участия в судебном заседании представителей сторон,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Городокъ»
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 12.07.2010 по делу № А29 - 2554/2010, принятое судом в составе судьи Огородниковой Н.С.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта»
к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Городокъ»,
о взыскании 149 957 руб. 35 коп. задолженности и пени,
и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Городокъ»
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта»
третье лицо: Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 3 по Республике Коми,
о взыскании излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 198 638 руб. 03 коп. (в том числе НДС),
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее - Комитет, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Городокъ» (далее - ООО «АН «Городокъ», общество, ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 108 103 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате по договору от 14.01.2004 № 535 и 41 853 руб. 98 коп. пени за просрочку уплаты арендной платы.
Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по уплате арендных платежей.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ООО «АН «Городокъ» также обратилось с исковым заявлением к Комитету о взыскании излишне уплаченной суммы арендной платы в размере 198 638 руб. 03 коп. (в том числе НДС 18 %).
Определением от 29.04.2010 заявление ООО «АН «Городокъ» принято к производству суда под № А29 - 3401/2010.
Определением от 05.05.2010 по делу № А29 - 2554/2010 Арбитражный суд Республики Коми, руководствуясь статьями 130, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), объединил требования Комитета и ООО «АН «Городокъ» в одно производство.
Определением арбитражного суда от 24.05.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Межрайонная инспекция Федеральной налоговой службы № 3 по Республике Коми (далее - Инспекция, третье лицо).
Встречный иск основан на статьях 309, 310, 424, 654 ГК РФ.
Общество считает, что при расчете арендной платы истец использовал неверный размер общей площади арендуемых помещений 35,5 кв.м, в период действия договора аренды, начиная с 05.10.2004 общество занимало одни и те же помещения (номера на поэтажном плане 47, 48), площадь которых составляет 27,3 кв.м, в расчете арендной платы Комитет использовал неверный коэффициент вида деятельности - 3,0, установленный Методикой расчета арендной платы для фирмы, осуществляющей операции с недвижимостью, поскольку основным видом деятельности арендатора является риэлтерская деятельность, что подпадает под понятие «юридическая деятельность», следовательно, при расчете арендой платы подлежал применению коэффициент - 2,4. Получив в процессе подготовки к приватизации данные о площади арендуемых помещений (кадастровый паспорт от 21.09.2009) и посчитав, что арендодатель неправильно рассчитывал арендную плату, общество прекратило ее уплату. Согласно представленному ответчиком контррасчету арендной платы за три предшествующих года, за период с февраля 2007 года по 14.01.2010 сумма переплаты составила 168 337 руб. 07 коп. Таким образом, ответчик считает, что на момент рассмотрения дела в суде задолженность по арендной плате по договору за заявленный период отсутствует.
Комитет встречные требования не признает, считает, что обществом не соблюден досудебный порядок предъявления требований о перерасчете арендной платы. Кроме того, при заключении договора возражения относительно передаваемых в аренду площадей арендатором не заявлялись, оснований для перерасчета арендной платы без учета коэффициента использования вспомогательных площадей за период с 01.04.2008 по 25.06.2009 не имеется, расчет арендной платы за период с 26.06.2009 по 11.01.2010 произведен арендодателем с учетом решения Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009 по делу № А29 - 3652/2009 без учета коэффициента использования вспомогательных площадей.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 12.07.2010 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «АН «Городокъ» в доход бюджета муниципального образования городского округа «Ухта» взыскано 108 103 руб. 37 коп. арендной платы и 10 000 руб. пени. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных требований ООО «АН «Городокъ» отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «АН «Городокъ» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 12.07.2010 полностью и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела; суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела и посчитал установленными недоказанные обстоятельства, имеющие значение для дела; при вынесении решения судом первой инстанции нарушены и неправильно применены нормы материального права.
Ответчик считает, что доказанным является пользование помещениями общей площадью 18,1 кв.м, так как имеется соответствующий акт приема - передачи от 12.12.2005, следовательно, взыскивать арендную плату следует из расчета платы 18,1 кв.м. Помещение площадью 17,4 кв.м с 05.10.2004 было передано в пользование ООО «Эксперт - Сервис», что было подтверждено сторонами.
Дополнительным соглашением от 09.10.2009 о внесении изменений в договор аренды на недвижимое имущество от 14.01.2004 № 535 стороны установили, что Комитет сдает (решение № 518 §8 от 31.12.2003), а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1.006/1 (номера на поэтажном плане 47, 48 согласно кадастровому паспорту по состоянию на 21.09.2009., инв.№ 87:425:002:600 068) на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25, для размещения офиса. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 27,3 кв.м.
При этом какой - либо акт возврата помещений площадью, составляющей разницу между 35,5 кв.м и 27,3 кв.м, якобы ранее переданных истцом ответчику, сторонами не составлялся.
Ни в одном документе, имеющемся в материалах дела, не указывалось, что помимо нежилых помещений для размещения офиса ответчику передается часть коридора либо иного места общего пользования.
Как указывал истец, площадь 35,5 кв.м получена им в результате применения повышающих коэффициентов использования вспомогательных помещений, а не вследствие передачи части вспомогательных помещений. А именно, данная площадь сложилась из площади помещений № 47,48 (27,3 кв.м), умноженной на коэффициент мест общего пользования в данной секции 1,3.
Методика расчета, утвержденная Решением Совета МО «Город Ухта» от 27.04.2001 № 2, действовавшая в период с 14.01.2004 до 01.04.2008, не предусматривала возможность применения такого коэффициента, а методика, утвержденная Решением Совета МО ГО «Ухта» от 06.03.2008 № 153, применявшаяся с 01.04.2008, решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.06.2009 по делу № А29 - 3652/2009 признана незаконной в части слов «с учетом коэффициента использования вспомогательных помещений». К тому же арбитражным судом установлено, что Методика не содержит норм, определяющих порядок и принципы расчета коэффициента использования вспомогательных помещений, в Методике отсутствуют отсылочные нормы, определяющие орган, уполномоченный осуществлять такие расчеты коэффициента использования вспомогательных помещений. Следовательно, такой коэффициент должен был быть согласован сторонами договора.
Однако в момент заключения договора сторонами не согласована передача в аренду помимо помещения, предназначенного размещения офиса, также мест общего пользования, площадь которых определяется при помощи Кмоп. 1,3. Ни в расчетах арендной платы, выставляемых арендодателем, ни в иных положениях договора Кмоп не предусматривался. Данные технической инвентаризации мест общего пользования в здании суду также не представлены.
Также заявитель полагает, что суд первой инстанции неправильно рассчитал период аренды, применив расчеты истца, поскольку запись № 11 - 11 - 20/052/2009 - 873 о регистрации права собственности ответчика на арендуемые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2010, следовательно, последним днем аренды является 14.01.2010, а не 15.01.2010.
Кроме того, суд взыскал с ответчика арендную плату из расчета того вида деятельности, которую ответчик не осуществлял (операций с недвижимостью).
По утверждению ответчика, риэлтерская, посредническая деятельность не является деятельностью с недвижимостью, поскольку договор на представление интересов собственника недвижимости при совершении сделки с недвижимостью не подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Кд=3,0 (максимальный) подлежит применению в отношении арендаторов, осуществляющих деятельность заказчика - застройщика, инвестора, то есть крупных хозяйствующих субъектов. Риэлтерская «деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско - правовых сделок» отвечает требованиям норм ГК РФ, регулирующего агентский договор. Такой вид деятельности, как риэлтерская деятельность, в Методике расчета арендной платы отсутствует. Однако Методикой предусмотрен порядок расчета платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом в случае, если для осуществляемой арендатором деятельности коэффициент вида деятельности не установлен. В абзаце 2 пункта 3.4. Методики установлено, что виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень, оцениваются Кд = 1,0.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит суд в удовлетворении апелляционной жалобы ООО «АН «Городокъ» отказать.
Дело просит рассмотреть в отсутствие своего представителя.
Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Инспекция отзыва на апелляционную жалобу не представила.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 14.01.2004 между Комитетом (арендодатель) и ООО «АН «Городокъ» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 535 (Т.1, л.д - 11 - 13), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает во временное владение и пользование, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25, общей площадью 17,4 кв.м, переданные арендатору для размещения офиса (пункт 1.1 договора).
По акту приема - передачи от 27.01.2004 помещения переданы ответчику (Т.2, л.д. - 148).
Срок аренды определен в пункте 1.2 договора с 28.11.2003 по 26.11.2004.
В силу части 2 статьи 621 ГК РФ по истечении указанного срока договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что за переданное в аренду имущество арендатор уплачивает годовую арендную плату, рассчитанную в соответствии с действующим Решением Совета МО «Город Ухта», в размере 50 425 руб. 20 коп., которая перечисляется в муниципальный бюджет до 3 - го числа месяца, следующего за отчетным. При этом арендатор самостоятельно уплачивает налог на добавленную стоимость.
Пунктом 4.6 предусмотрена возможность пересмотра арендной платы в случае изменения ставки или методики расчета, утверждаемой решением сессии Совета города Ухты с письменным извещением арендатора о соответствующем изменении без заключения соглашения сторон об изменении условий договора.
Согласно расчетам истца с 05.10.2004 ежемесячная арендная плата составила 102 879 руб., с 01.01.2005 - 130 995 руб., с 01.02.2006 - 142 177 руб. 50 коп., с 01.03.2007 - 154 957 руб. 50 коп., с 01.04.2008 - 346 125 руб.
05.10.2004 специалистом Комитета проведено обследование помещений, в результате которого установлено (акт обследования помещения; Т.2, л.д. - 149), что нежилое помещение площадью 17,4 кв.м (№ 41 на плане БТИ), переданное в аренду ООО «АН «Городокъ» по договору сроком действия по 26.11.2004 (без учета мест общего пользования), используется ООО «Эксперт - Сервис», что не соответствует оформленным договорам, в связи с чем требуется внести изменения в договор аренды с ООО «Эксперт - Сервис», включив площадь кабинета № 41 с учетом мест общего пользования - 23,3 кв.м и исключив кабинеты № 47, 48, которые фактически занимает ООО «АН «Городокъ» (27,3 х МОП).
Дополнительным соглашением от 23.11.2004 (Т.2, л.д. - 81) стороны внесли изменения в пункт 1.1. договора аренды и указали общую площадь сдаваемых в аренду помещений с 05.10.2004 - 35,5 кв.м, а также согласовали годовой размер арендной платы за пользование переданными помещениями в сумме 102 879 руб. (или 8573 руб. 25 коп. в месяц).
По акту приемо - передачи от 12.12.2005 дополнительные помещения общей площадью 18,1 кв.м переданы арендатору (Т.2, л.д. - 150).
Дополнительным соглашением от 09.10.2009 стороны внесли изменения в пункты 1.1. и 3.1. договора, вступающие в действие с 25.09.2009, в соответствии с которыми Комитет сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1.006/1 (номера на поэтажном плане 47,48, согласно кадастровому паспорту по состоянию на 21.09.2009, инв. № 87:425:002:600 068) общей площадью 27,3 кв.м, на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25, для размещения офиса. За указанное имущество арендатор с 25.09.2009 уплачивает годовую арендную плату, рассчитанную в соответствии с действующим Решением Совета МО «Город Ухта», в размере 266 175 руб. (или 22 181 руб. 25 коп. в месяц). и НДС 47 911 руб. 50 коп. (Т.1, л.д. - 14; Т.2, л.д. - 88)
04.12.2009 между сторонами подписан договор № 382 купли - продажи муниципального имущества при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (Т.2, л.д. - 90 - 92), по условиям которого нежилое помещение общей площадью 27,3 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 47, 48, адрес объекта: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25, пом.№ 1.006/1, переходит в собственность ООО «АН «Городокъ» (покупателя).
Право собственности общества на указанные выше помещения подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 16.01.2010 серии 11АА № 668314 (Т.2, л.д. - 93).
По расчетам истца за период с 19.08.2009 по 15.01.2010 арендная плата ответчиком не оплачена, задолженность составляет 108 103 руб. 37 коп.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
За период с 03.09.2009 по 05.02.2010 Комитетом начислены пени в размере 41 853 руб. 98 коп.
Ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендных платежей явилось причиной для обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Республики Коми.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Из материалов дела усматривается, что отношения между истцом и ответчиком сложились из договора аренды недвижимого имущества и регламентируются главой 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 614 названного Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт пользования принадлежащими муниципальному образованию городского округа «Ухта» на праве собственности помещения первого этажа жилого дома по адресу: г.Ухта, ул.Октябрьская, д.25, на условиях договора аренды от 14.01.2004 в период с 28.12.2003 по 15.01.2010 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
На основании части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как обоснованно отметил суд, договор аренды № 535 от 14.01.2004 и дополнительное соглашение к нему от 23.11.2004 подписаны обеими сторонами без возражений и разногласий, содержат печати организаций.
Из содержания пункта 1.1. рассматриваемого договора аренды следует, что на дату его подписания стороны не определили состав передаваемых в аренду помещений. В акте приема - передачи нежилого помещения от 27.01.2004 также отсутствует надлежащее описание объекта недвижимого имущества, передаваемого в аренду.
