ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 апреля 2010 года Дело N А29-9657/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 13 апреля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 апреля 2010 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Губиной Л.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Поляковой С.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Алалыкиным А.Н.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца Белонина П.В., действующего на основании доверенности № 01 - 51 от 08.02.2010,
представителя ответчика Данилевича А.М., действующего на основании доверенности от 01.02.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - муниципального образования городского округа «Ухта» в лице администрации муниципального образования городского округа «Ухта»
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 22.01.2010 по делу № А29 - 9657/2009, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,
по иску муниципального образования городского округа «Ухта» в лице администрации муниципального образования городского округа «Ухта»
к обществу с ограниченной ответственностью «Водан»
о сносе самовольной постройки,
установил:
муниципальное образование городского округа «Ухта» в лице администрации муниципального образования городского округа «Ухта» (далее - Администрация, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью «Водан» (далее - ООО «Водан», Общество, ответчик) с иском (с учетом уточнения) о признании объекта недвижимого имущества оздоровительно - развлекательного центра (кафе - бар «Мохнатый Бобр»), расположенного по адресу: Республика Коми, г.Ухта, ул.Строительная, 4, общей площадью 496,6 кв.м., самовольной постройкой и обязании ответчика осуществить снос здания кафе - бара.
Исковые требования основаны на статьях 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что указанный объект недвижимости является самовольной постройкой, поскольку его реконструкция произведена без соответствующего разрешения.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 22.01.2010 в удовлетворении иска отказано.
При вынесении данного решения суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истцом не представлены доказательства того, что для реконструкции здания магазина требовалось разрешение на строительство. Напротив, из письма Управления архитектуры и градостроительного кадастра МОГО «Ухта» от 04.05.2007 № 20 - 13 - 153 следует, что перепланировка помещений не затрагивает несущих конструкций, не меняются конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушает права третьих лиц и не превышает предельные параметры разрешенной проектом реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что спорный объект недвижимости не нарушает прав третьих лиц. Право собственности ООО «Водан» на здание магазина «Стимул» зарегистрировано в установленном порядке в 2004 году, никем не оспорено, произведенная реконструкция здания осуществлена собственником этого объекта на земельном участке, предоставленном Обществу истцом в аренду. Истец не представил доказательств того, что здание реконструировано с существенным нарушением градостроительных норм и правил. Имеющиеся в деле материалы свидетельствуют о том, что пристройка находится в удовлетворительном техническом состоянии.
Администрация, не согласившись с принятым решением, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Коми от 22.01.2010 отменить, иск удовлетворить.
По мнению заявителя, обжалуемый судебный акт вынесен с нарушением норм материального права.
Администрация не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не представлено доказательств необходимости в данном случае разрешения на строительство.
Заявитель считает, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание письмо муниципального учреждения «Управление архитектуры и градостроительного кадастра» администрации МОГО «Ухта» (далее - МУ «УАиГК») от 04.05.2007 № 20 - 13 - 153, в котором указано, что размещение объекта «Оздоровительно - развлекательный центр» на земельном участке по адресу: г. Ухта, ул. Строительная, 4, запрещено.
При этом истец полагает, что письмо МУ «УАиГК» от той же даты и за тем же номером, представленное ответчиком в арбитражный суд, не может служить надлежащим доказательством отсутствия необходимости разрешения на строительство.
Кроме того, заявитель считает, что санитарно - эпидемиологическое заключение от 02.06.2009 и заключение УГПН ГУ МЧС России по Республике Коми от 29.04.2009 не являются надлежащими доказательствами соответствия спорного объекта недвижимости установленным нормативам и правилам, поскольку они касаются деятельности Общества и выданы в целях получения им лицензии.
Администрация также считает, что судом первой инстанции не были учтены обстоятельства предоставления в арбитражный суд проекта «Оздоровительно - развлекательный центр по ул. Строительная, д.4 в г. Ухта». При этом истец отмечает, что данный проект был истребован арбитражным судом у ответчика определениями от 26.10.2009 и 01.12.2009, как проект, по которому осуществлялась реконструкция (строительство) спорного объекта. Представленный Обществом проект подтверждает, что при проведении реконструкции спорного объекта недвижимости были затронуты конструктивные и другие характеристики его надежности и безопасности, что согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о необходимости получения разрешения на строительство.
Кроме того, по мнению истца, указанный проект не соответствует требованиям статьи 48 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку выполнен без оформления градостроительного плана земельного участка, без получения технических условий на подключение к сетям инженерно - технического обеспечения и согласований с балансодержателями и эксплуатирующими организациями инженерных сетей, без предварительного согласования планируемой реконструкции, с отклонениями от предельных параметров разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительств, без обследования существующих конструкций. По завершении предусмотренных проектом работ в соответствии со статьей 55 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик обязан был оформить (получить) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанные факты, как считает истец, свидетельствуют о наличии существенных нарушений строительных (градостроительных) норм и правил.
Администрация также указывает на то, что в материалах дела имеются письмо инспекции Госстройнадзора Республики Коми по г. Ухта от 16.07.2007 № 49, письмо Министерства архитектуры, строительства и коммунального хозяйства Республики Коми от 04.09.2009 № 03 - 19/5200, из которых следует, что ООО «Водан» произведена реконструкция с целью изменения назначения спорного объекта с нарушением установленного порядка строительства, в том числе без оформления разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Заявитель также полагает, что судом первой инстанции не дана оценка доводам истца о невозможности реконструкции спорного объекта в связи с тем, что такая реконструкция запрещена «Правилами застройки города Ухты. Градостроительное зонирование и система градостроительных регламентов», утвержденными решением Совета муниципального образования «Город Ухта» от 27.09.2003 № 11, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок для строительства (реконструкции) принадлежащего ООО «Водан» объекта недвижимости в установленном законом порядке не предоставлялся.
Администрация указывает на преюдицию решения Арбитражного суда республики Коми от 27.11.2009 по делу № А29 - 10616/2009, из которого следует, что спорный объект является объектом государственного строительного надзора.
ООО «Водан» в отзыве на апелляционную жалобу не соглашается с доводами заявителя, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу требований пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
С учётом вышеназванной нормы Закона, в отсутствие возражений сторон, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность обжалуемого судебного акта только в рамках доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности ООО «Водан» на нежилое здание - магазин, общей полезной площадью 279 кв.м, находящийся по адресу: Республика Коми, г.Ухта, ул. Строительная, 4, кадастровый номер 11:20:0603005:0187:2878, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 11 АА 374181 от 27.12.2005 (повторное, выданное взамен свидетельства 11АА 251437 от 16.08.2004).
Право собственности зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП 16.08.2004 на основании договора купли - продажи магазина «Универсал» ОАО «Ухтатехоптторг» от 03.03.1997.
Истец не оспаривает зарегистрированное за ответчиком право собственности на данное здание, а также отнесение данного объекта к объектам недвижимости.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке кадастровый №11:20:0603005:187, площадью 806 к.м., с разрешенным использованием: для эксплуатации магазина «Стимул», что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 26.05.2009 № 1120/201/09 - 1649.
Постановлением администрации МО «Город Ухта» от 05.11.2001 № 861 земельный участок площадью 806 кв.м. по ул. Строительной, 4, г. Ухты предоставлен ООО «Водан» для эксплуатации магазина «Стимул» сроком на 5 лет.
26.12.2001 между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Ухта» (арендодатель) и ООО «Водан» (арендатор) подписан договор № 01.05А.310 аренды указанного земельного участка сроком на 5 лет для эксплуатации магазина «Стимул». Доказательств государственной регистрации данного договора и, следовательно, его заключенности, в материалах дела не имеется.
Постановлением МО «Город Ухта» от 10.01.2007 № 18 вышеназванное постановление отменено, указанный земельный участок предоставлен Обществу в аренду сроком на 11 месяцев с разрешенным использованием: для эксплуатации магазина «Стимул».
16.01.2007 между Администрацией (арендодатель) и ООО «Водан» (арендатор) заключен договор № 07.00А.22 аренды указанного земельного участка для эксплуатации магазина «Стимул» сроком на 11 месяцев с 10.01.2007 до 10.12.2007.
Согласно пункту 3.2.2 договора арендатор обязался использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
В тот же день земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи.
Документов, подтверждающих наличие у ответчика в настоящее время прав (вещных или обязательственных) на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, в материалах дела не содержится.
В период 2006 - 2007 гг. ответчиком произведена реконструкция здания магазина, в результате которой создано здание оздоровительно - развлекательного центра общей площадью 496,6 кв.м.
Согласно техническому паспорту данного объекта недвижимости, составленному по состоянию на 12.04.2007 филиалом г. Ухта ГУП Республики Коми «Республиканское бюро технической инвентаризации», указанное здание состоит из подвала, первого и второго этажей. В результате реконструкции площадь здания увеличилась на 217,6 кв.м. за счет пристройки к зданию и надстройки второго этажа.
Разрешение на реконструкцию здания Обществом получено не было, что послужило основанием для обращения Администрации с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со статьями 8, 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, реконструкция здания магазина, расположенного по адресу: Республика Коми, г.Ухта, ул. Строительная, 4, произведена без соответствующего на то разрешения, выдача которого предусмотрена статей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Отсутствие в гражданском законодательстве норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, и существенное сходство отношений по поводу самовольных строительства и реконструкции позволяет квалифицировать незаконно перестроенную недвижимость как самовольную постройку в порядке аналогии закона (статья 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, признание постройки самовольной закон связывает с любым из следующих обстоятельств: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.
Правовые последствия самовольной постройки определены в пункте 2 названной статьи. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, гражданское законодательство допускает возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости и предполагает исключительность такой возможности.
Доказательств того, что право собственности ООО «Водан» на самовольную постройку признано в судебном порядке, в материалах дела не имеется.
Согласно действующему законодательству самовольная постройка представляет собой объект, подпадающий под признаки объекта недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), создание которого является либо правонарушением (когда в действиях лица имеются признаки состава гражданского правонарушения - прежде всего вина), либо объективно - противоправным деянием (если состава правонарушения нет, но налицо нарушение действующего законодательства и подзаконных актов).
Как разъяснил Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 03.07.2007 № 595 - О - П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, ее законным владельцем.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно - технического обеспечения.
В соответствии с нормами статьи 51 названного Кодекса, положениями статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 № 169 - ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство (реконструкция). К заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
