А82-2597/2009 от 25 сентября 2009

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 сентября 2009 года Дело N А82-2597/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Бармина Д.Ю., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Кобелевой О.П.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика Смирновой Н.Е., действующей на основании доверенности от 28.05.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Рембыттехника»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.07.2009 по делу № А82 - 2597/2009 - 43, принятое судом в составе судьи Соловьевой Т.А.,

по иску открытого акционерного общества «Рембыттехника»

к закрытому акционерному обществу «Алгоритм»,

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля,

о взыскании 12 147 504 руб. 58 коп.,

установил:

открытое акционерное общество «Рембыттехника» (далее - истец, ОАО «Рембыттехника») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу «Алгоритм» (далее - ответчик, ЗАО «Алгоритм») о взыскании 11 970 505 руб. в качестве компенсации затрат на улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества.

Исковые требования основаны на статьях 309, 393, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указав, что расходы, произведенные истцом на капитальный ремонт арендованных помещений являются убытками, просил взыскать с ответчика 12 147 504 руб. 58 коп., убытки определил в виде реального ущерба.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - третье лицо, Комитет).

Ответчик с заявленными требованиями был не согласен, заявлял, что не является лицом, причинившим вред.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.07.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

При вынесении решения суд установил, что истец, произведя работы по капитальному ремонту нежилого помещения, выполнил условия договора аренды, а также не доказал факта наличия убытков по статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, не согласившись с принятым по делу решением, обратился в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, суд не дал оценки доводам истца. Заявитель указывает, что пункт 6.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения означает признание за арендатором права на возмещение затрат, израсходованных на улучшение арендованного имущества, признание права на компенсацию и установление порядка возмещения затрат, при этом в договоре не содержится условия о том, что из общей суммы понесенных затрат на капитальный ремонт будет исключена та сумма, которая зачтена в счет арендной платы. Под убытками заявитель полагает денежные средства, которые были израсходованы истцом на капитальный ремонт в сумме, превышающей арендную плату за тот же период, данные суммы одновременно для истца являются и затратами, понесенными на неотделимые улучшения арендованного имущества. Обязанность арендодателя произвести компенсацию этих затрат обусловлена статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец считает, что из содержания статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществление капитального ремонта должно вызываться необходимостью, разумностью, при заключении договора аренды потребности в капитальном ремонте не было, что подтверждается актом приема - передачи недвижимого имущества от 01.11.2003. Заявитель полагает, что поскольку по техническим характеристикам арендуемого имущества капитального ремонта не требовалось, а произведенный ремонт в соответствии с разделом 6 договора направлен на улучшение потребительских качеств этого имущества, увеличение его цены, то его следует рассматривать как улучшение арендованного имущества.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что ни в одном из договоров не было предусмотрено условие о том, что приобретатель имущества обязан возместить арендатору расходы, понесенные последним в связи с осуществлением арендатором капитального ремонта спорного объекта недвижимости. ЗАО «Алгоритм» считает, что обязанность арендодателя включить в договор о задатке обязательство победителя аукциона возместить затраты на капитальный ремонт юридически не равна по своему правовому значению и последствиям установлению обязанности арендодателя по возмещению понесенных арендатором затрат, полагает, что затраты истца возникли при реализации положений договора аренды и не связаны с нарушением его прав, что является необходимым условием предъявления требования о возмещении убытков. По мнению ответчика, раздел 6 договора аренды не предусматривает какого - либо возмещения заявителю понесенных им в связи с проведением капитального ремонта расходов.

Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что оснований для включения в договоры о задатке, заключаемые с претендентами на приобретение имущества в порядке приватизации условия об обязанности победителя аукциона возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на проведение капитального ремонта арендованного имущества у Комитета не имелось поскольку повлекло бы возникновение неосновательного обогащения арендатора, просит рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя Комитета.

Явку уполномоченных представителей в судебное заседание истец и третье лицо не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 17.07.2009 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 31.10.2003 между Комитетом (арендодатель) и ОАО «Рембыттехника» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 10247 - З, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество (нежилое 5 - ти этажное здание) общей площадью 8340.10 кв.м, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Угличская, 39, для использования под оказание услуг населению по ремонту сложной бытовой техники.

В соответствии с пунктом 2.2.10 договора арендатор обязан самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска горячей и холодной воды в случае их временного отключения.

На основании пункта 2.2.12 арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт фасада здания производить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя и (или) территориальной администрации района по согласованию с главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Ярославля; устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещению (в пределах до первого колодца).

Согласно пункту 2.2.16 договора арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки, улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкций здания, а также произвести все расчеты по договору.

Пунктом 7.1 установлен срок договора с 01.11.2003 по 31.12.2052.

Актом приема - передачи недвижимого имущества от 01.11.2003 подтверждается передача арендуемого здания арендатору.

02.04.2004 стороны подписали дополнительное соглашение № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 31.10.2003 № 10247 - З, которым дополнили раздел 6 договора пунктом 6.5 следующего содержания: «В случае приватизации арендуемого помещения арендодатель обязуется предусмотреть в качестве существенного условия договора о задатке, заключаемого в порядке статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации при подаче заявки на участие в аукционе, обязанность победителя аукциона возместить подтвержденные документально затраты, понесенные арендатором на капитальный ремонт арендуемого помещения до заключения договора купли - продажи».

Договор и дополнительное соглашение прошли госрегистрацию в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ярославской области 22.09.2004.

30.05.2006 между Комитетом (продавец) и ИП Чумак А.Н. (покупатель) заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец передал, а покупатель принял и уплатил на условиях, изложенных в договоре в порядке приватизации недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ярославль, ул. Угличская, 39, нежилое здание 5 - этажное, общей площадью 8304,20 кв.м, инв. № 1401, лит. А, кадастровый номер 76:23:030301:0058:001401\01.

В пункте 1.3 договора указано, что объект продажи обременен договором аренды недвижимого имущества с ОАО «Рембыттехника» сроком по 31.12.2052.

16.06.2006 ИП Чумак А.Н. (кредитор) и ЗАО «Алгоритм» (новый кредитор) заключили договор уступки прав и обязанностей, в соответствии с которым кредитор уступил принадлежащие ему права и передал имеющиеся у него обязанности по договору купли - продажи от 30.05.2006 в полном объеме существующему на момент заключения договора новому кредитору.

Право собственности на спорное здание за ЗАО «Алгоритм» зарегистрировано в установленном законом порядке 20.09.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

20.09.2006 ЗАО «Алгоритм» (арендодатель) и ОАО «Рембыттехника» (арендатор) заключили соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 10247 - З от 31.10.2003 с 20.09.2006, здание передано арендатором по акту приема - передачи недвижимого имущества, в котором указано, что арендатор и арендодатель друг к другу претензий не имеют.

Посчитав, что ответчик должен возместить убытки, причиненные осуществлением затрат на улучшение арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, заслушав представителя ответчика, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого истцом судебного акта.

Согласно частям 1 и 2 статьи 393 Кодекса должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Из данной нормы следует, что лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать нарушение ответчиком принятых по договору обязательств, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками и размер убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из предъявленных исковых требований следует, что под убытками истец понимает расходы, произведенные на неотделимые улучшения арендованного имущества.

В силу части 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Указанная норма права однозначно предполагает право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, условиями договора аренды установлена обязанность арендатора передать арендодателю неотделимые улучшения безвозмездно, без возмещения их стоимости. Доказательств изменения данного пункта договора, сторонами не представлено.

Кроме того, пункт 2.2.16 договора корреспондирует с содержанием пункта 2.2.12 договора аренды, в соответствии с которым, текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества производится за счет арендатора.

Следовательно, договором аренды от 31.10.2003 не предусмотрена обязанность арендодателя возмещать ни стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, ни расходы арендатора на капитальный ремонт помещений.

Исходя из указанного, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании убытков в связи с недоказанностью их причинения.

Ссылку заявителя на пункт 6.5 договора в редакции дополнительного соглашения № 1, суд апелляционной инстанции считает несостоятельной.

Из текста данного пункта договора не следует, что внесение в договор о задатке обязанности победителя аукциона до заключения договора купли - продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат и улучшений является именно обязанностью арендодателя. По тексту пункта 6.5 договора, арендатор лишь выразил свое согласие с указанным условием.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции обоснованным, соответствующим нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17 июля 2009 года по делу № А82 - 2597/2009 - 43 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Рембыттехника» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.

О.А. Гуреева

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка