• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 августа 2010 года  Дело N А82-5375/2009

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовым А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика Родиной Е.В., действующей на основании доверенности от 10.03.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.05.2010 по делу № А82 - 5375/2009 - 5, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Политехмаш»

о взыскании арендной платы в сумме 7 336 765 руб. 41 коп., пени в сумме 2 725 976 руб. 07 коп.,

и встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Политехмаш» к Администрации городского округа город Рыбинск о признании ничтожными соглашения от 21.08.2007 № 2 - 4541/15, приложения № 3 к договору от 21.01.2005 № 2 - 4541 - расчетов арендной платы за 2007, 2008 годы, соглашения от 30.01.2008 в части обязательств по уплате арендной платы за период с 25.08.2006 по 09.09.2007,

установил:

Администрация городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее - администрация, истец, заявитель жалобы) обратилась с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Политехмаш» (далее - ООО «Политехмаш», общество, ответчик) о взыскании арендной платы в сумме 7 336 765 руб. 41 коп. за период с 25.08.2006 по 31.12.2008 и пени в сумме 2 725 976 руб. 07 коп., всего 10 062 741 руб. 48 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и основаны на том, что между сторонами существуют договорные отношения по поводу использования земельного участка - 21.08.2007 заключено соглашение № 2 - 4541/15 о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 21.01.2005 № 2 - 4541, однако, обязательств по уплате арендных платежей за 2006 - 2007 годы ответчик не исполнил.

Ответчик во встречном исковом заявлении (с учетом уточнения) просит признать ничтожными соглашение от 21.08.2007 № 2 - 4541/15, приложение № 3 к договору от 21.01.2005 № 2 - 4541 (расчет арендной платы за 2007, 2008 годы), соглашение от 30.01.2008 в части обязательств по уплате арендной платы за период с 25.08.2006 по 09.09.2007.

Встречные исковые требования основаны на статьях 168, 422, 425, 552 ГК РФ, статье 35 ЗК РФ и мотивированы тем, что до юридического оформления прав на здания ООО «Политехмаш» не являлось пользователем земли.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 31.05.2010 соглашение от 21.08.2007 № 2 - 4541/15, приложения № 3 к договору от 21.01.2005 № 2 - 4541 - расчеты арендной платы за 2007, 2008 годы, соглашение от 30.01.2008 в части обязательств ООО «Политехмаш» по уплате арендной платы за период с 25.08.2006 по 09.09.2007 признаны ничтожными. С ООО«Политехмаш» в пользу администрации взыскано 2 461622 руб. 03 коп. арендной платы, 500 000 руб. пени за просрочку ее уплаты.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда от 31.05.2010 отменить и взыскать с ООО «Политехмаш» арендную плату за пользование землей в размере, указанном в исковом заявлении.

По мнению заявителя жалобы, доказательства не использования земельного участка в спорный период в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) должен представить ответчик, что им сделано не было.

Как указывает истец, 25.08.2006 на открытых торгах ООО «Политехмаш» приобрело в собственность комплекс производственных зданий, расположенный в г.Рыбинске, ул. Луговая, 7. Между продавцом, находящимся в процедуре банкротства, и покупателем подписан протокол № 2/1 о результатах торгов в виде аукциона, имеющий согласно пункту 5 статьи 448 ГК РФ силу договора.

В случае добросовестного исполнения действующего законодательства сторонами сделки все договоры купли - продажи комплекса производственных зданий должны быть заключены в срок до 01.09.2006. Именно неисполнение требований закона, связанное с оформлением прав на комплекс производственных зданий и, соответственно, на землю (договоры купли - продажи имущественного комплекса заключены в сентябре - октябре 2007 года), явилось основанием для возникновения между ООО «Политехмаш» и администрацией определенного правоотношения, поскольку в указанный период земельный участок использовался, а ни продавец, ни покупатель не имели правовых документов на землю и плату не вносили, то есть осуществляли неосновательное сбережение денежных средств.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, полагает заявитель, свидетельствует о согласии арендатора оплатить убытки, связанные с задержкой оформления правовых документов на производственные помещения и земельный участок в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда от 31.05.2010 без изменения, апелляционную жалобу администрации - без удовлетворения, считает, что вывод арбитражного суда о моменте передачи и использовании объектов недвижимости ООО «Политехмаш» с даты подписания передаточных актов, а также обязанности вносить арендную плату за землю с этого момента, то есть с 10.09.2007, полностью соответствует представленным в дело доказательствам и нормам закона.

Указывает, что фактически пользоваться недвижимым имуществом ответчик начал с 10.09.2007, то есть с момента передачи недвижимости продавцом и принятия ее покупателем по подписанным сторонами передаточным актам. Претензий друг к другу стороны не имели.

В соответствии с пунктами 2.2. договоров купли - продажи недвижимости от 10.09.2007 права на земельный участок ООО «Политехмаш» как покупатель должен был оформить в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации.

Таким образом, право пользования земельным участком у покупателя возникало только с момента фактического владения недвижимостью.

Включение в соглашение от 21.08.2007 № 2 - 4541/15 о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью на стороне арендатора условия об оплате арендных платежей с 26.08.2006 по 31.08.2007 ответчик полагает ничтожным, как не соответствующего требованиям пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, статьи 425 ГК РФ.

Каких - либо внедоговорных взаимоотношений, связанных с фактическим использованием земельного участка и объектов недвижимости до подписания соглашения № 2 - 4541/15 от 21.08.2007 между ООО «Политехмаш» и администрацией не существовало.

Доказательства, подтверждающие владение (пользование) недвижимым имуществом ответчиком в период с 25.08.2006 по 09.09.2007, истцом не представлены.

Ответчик считает, что за период фактического пользования земельным участком обязан оплатить 2 461 622 руб. 03 коп.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителя истца по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.01.2005 администрацией (арендодатель) с ООО «Технолит» и ООО «Формат» (арендаторы) подписан договор общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора № 2 - 4541 (Т.1, л.д. - 6 - 9, 65 - 69), в соответствии с условиями которого (с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 16.08.2007, Т.1, л.д. - 125) арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают и используют на условиях аренды земельный участок общей площадью 316 200 кв.м с кадастровым номером 76:20:11 01 28:0037, расположенный по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул.Луговая, д.7. Участок предоставлен для эксплуатации комплекса производственных зданий (пункты 1.1., 1.2. договора).

Передача земельного участка произведена арендаторам по акту приема - передачи, являющимся приложением № 2 к договору (Т.1, л.д. - 124).

Согласно пункту 5.2. договор заключен на срок с 01.01.2005 по 01.01.2028, прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 2 договора.

В пункте 2.1. договора установлена обязанность арендаторов по уплате арендной платы в размере, установленном органом местного самоуправления, пропорционально занимаемой ими площади помещений.

Арендная плата вносится арендаторами на расчетный счет, указанный в расчете, в срок до 15 октября расчетного года. Если размер арендной платы арендатора превышает 20 минимальных размеров оплаты труда, то арендная плата вносится им равными частями в срок до 10 апреля, до 10 июля и до 15 октября расчетного года.

Пунктом 2.3. договора предусмотрена возможность пересмотра арендной платы арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в соответствии с постановлением главы Рыбинского муниципального округа, регламентирующим размер арендной платы за земельные участки в округе.

Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы; ставки арендной платы считаются измененными с начала расчетного года (пункт 2.4. договора).

На основании пункта 2.5. договора в случае нарушения арендатором обязанности по уплате арендных платежей последний уплачивает пени в размере 0,2 % от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа.

Из материалов дела усматривается, что по результатам торгов, состоявшихся 25.08.2006 (протокол № 2/1 о результатах торгов в виде аукциона, Т.1, л.д. - 19 - 20), подписаны договоры купли - продажи объектов недвижимости, принадлежавших ранее открытое акционерное общество «Конструкторско - производственный центр «Полиграфмаш» (далее - ООО «КПЦ «Полиграфмаш») от 05.04.2007, 10.09.2007, 15.10.2007 (Т.2, л.д. - 72 - 117).

Объекты недвижимости переданы продавцом покупателю по передаточным актам от 05.04.2007, 10.09.2007, 15.10.2007 (Т.2, л.д. - 133 - 156).

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке 13.11.2007, 15.11.2007, 16.11.2007 (Т.1, л.д. - 76 - 97).

В сентябре 2006 года ООО «Политехмаш» обратилось в администрацию с заявлением о заключении соглашения о присоединении к договору общего пользования неделимым земельным участком № 2 - 4541 (Т.2, л.д. - 7).

21.08.2007 между истцом и ответчиком подписано соглашение № 2 - 4541/15 о присоединении к указанному договору (Т.1, л.д. - 10, 70).

13.11.2007 соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области. номер регистрации № 76 - 76 - 08/043/2007 - 383.

По условиям соглашения ответчик использует для эксплуатации производственных зданий и оплачивает 277 219 кв.м площади земельного участка (пункт 1 соглашения).

Согласно пункту 3 соглашения размер арендной платы за 2007 год составляет 4 732 128 руб. 33 коп., при этом за период с 25.08.2006 по 31.12.2007 арендатор должен внести арендную плату в размере 6 252 716 руб. 32 коп.

Расчеты арендной платы за 2007, 2008 годы вручены ответчику, что подтверждается подписью должностного лица ООО «Политехмаш» и оттиском печати общества (Т.1, л.д. - 13, 71 - 72).

Согласно расчету за 2007 год ответчик должен был уплатить за 2007 год 4 732 128 руб. 33 коп. и 1 520587 руб. 99 коп. за период с 25.08.2006 по 31.12.2006 по трем срокам уплаты: до 10.08.2007, до 15.10.2007 по 2 084 238 руб. 77 коп.; до 10.11.2007 - 2 084 238 руб. 78 коп.

Соглашением от 30.01.2008 сторонами изменены сроки уплаты арендной платы за период с 25.08.2006 по 31.12.2007 в размере 6 252 716 руб. 32 коп. (Т.1, л.д. - 12).

Согласно расчету за 2008 год уплате за этот период подлежит 1 483750 руб. 61 коп., начисления за предыдущий период - 6 003 014 руб. 80 коп. (с учетом уменьшения площадей в ноябре - декабре 2007 года).

Неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей явилось причиной обращения истца с настоящим иском в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, и, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

На основании статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Статьей 556 названного Кодекса установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно статье 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (часть 2 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Статья 35 ЗК РФ, дополняя указанную норму, предусматривает, что покупатель приобретает право пользованием земельным участком на тех же условиях и в том же объеме что и прежний их собственник.

Суд первой инстанции установил, что ОАО «КПЦ «Полиграфмаш», будучи собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 76:20:11 01 28: 0037, договор аренды земельного участка не заключало, плату за пользование не вносило, то есть использовало земельный участок без правовых оснований.

Удовлетворяя встречное исковое заявление ООО «Политехмаш», суд исходил из того, что каких - либо доказательств владения (пользования) ответчиком в период с 25.08.2006 по 09.09.2007 недвижимым имуществом, а, соответственно, и земельным участком, в материалах дела не содержится и истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

Из материалов дела следует, что недвижимое имущество передано ответчику по передаточным актам 10.09.2007.

Учитывая изложенное, апелляционная инстанция находит обоснованным вывод суда о том, что включение в соглашение от 21.08.2007 № 2 - 4541/15, приложение № 3 к договору аренды земельного участка от 21.01.2005 № 2 - 4541 (расчеты арендной платы за 2007, 2008 годы), а также в соглашение от 30.01.2008 условия об оплате арендных платежей с 25.08.2006 противоречит положениям статьи 425 ГК РФ.

Основания считать данный вывод суда неправильным у апелляционной инстанции отсутствуют.

В этой связи арбитражный суд, установив, что проданные объекты недвижимости используются ответчиком с момента передачи по актам, сделал правомерный вывод, что именно с этого момента ответчик становится обязанным вносить арендную плату за пользование земельным участком, расположенным под этими объектами.

В части 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд первой инстанции, руководствуясь произведенным истцом расчетом арендной платы с учетом фактически используемой ответчиком площади земельного участка, признал обоснованной задолженность ответчика по уплате арендных платежей за 2007 год в сумме 1 277 871 руб. 42 коп., за 2008 год - в сумме 1 483750 руб. 61 коп., и правомерно взыскал с ответчика с учетом 300 000 руб., уплаченных 15.02.2008 и 17.03.2008, сумму долга в размере 2 461 622 руб. 03 коп. Представленный расчет истца ответчиком не оспорен.

Принимая во внимание изложенные нормы права и представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии правовых и фактических оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований.

С учетом изложенного доводы истца, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании действующего законодательства, подлежащего применению к данным правоотношениям, и не опровергают законности принятого по делу судебного акта.

Таким образом, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение по приведенным в жалобе доводам отмене или изменению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.05.2010 по делу № А82 - 5375/2009 - 5 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.

     Председательствующий

     В.Г. Сандалов

     Судьи

     Т.М. Дьяконова

     Т.Е. Пуртова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А82-5375/2009
Принявший орган: Второй арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 18 августа 2010

Поиск в тексте