ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2011 года Дело N А17-2256/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2011 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Кобелевой О.П.,
судей Бармина Д.Ю., Гуреевой О.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.,
без участия сторон
рассмотрев апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тузовой Елены Львовны
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 28.10.2010 по делу № А17 - 2256/2010, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,
по иску индивидуального предпринимателя Тузовой Елены Львовны (ИНН 370300026242, ОГРН 304370332800062), индивидуального предпринимателя Чолак Эльмиры Балафят Кызы (ИНН 370300164404, ОГРН 304370313400054)
к администрации городского округа Кинешма, закрытому акционерному обществу "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549)
третьи лица: Ярославцев Александр Сергеевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области
о признании договора аренды земельного участка от 04.05.2008 № 3036 ничтожной сделкой и обязании закрытого акционерного общества «Тандер» не чинить препятствия в пользовании торговыми павильонами
установил:
индивидуальный предприниматель Тузова Елена Львовна (далее - ИП Тузова Е.Л., заявитель) и индивидуальный предприниматель Чолак Эльмира Балафят Кызы (далее - ИП Чолак Э.Б.К.) обратились с иском в Арбитражный суд Ивановской области к администрации городского округа Кинешма (далее - Администрация, ответчик 1), закрытому акционерному обществу "Тандер" (далее - ЗАО «Тандер», ответчик 2) о признании договора аренды земельного участка от 04.05.2008 № 3036 ничтожной сделкой и обязании ЗАО «Тандер» не чинить препятствия истцам и третьим лицам в пользовании торговыми павильонами.
28.06.2010 ИП Чолак Э.Б.К. направила в Арбитражный суд Ивановской области заявление об отказе от иска.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.06.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Ярославцев Александр Сергеевич (далее - Ярославцев А.С.), Трофимов Александр Владимирович (далее - Трофимов А.В.).
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.06.2010 заявление ИП Тузовой Е.Л. о принятии обеспечительных мер удовлетворено, Администрации и ЗАО «Тандер» запрещено совершать действия по сносу аптечного пункта, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Сеченова, д. 3а.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 12.08.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (далее - Управление).
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 14.09.2010 Трофимов А.В. исключен из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 28.10.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Тузова Е.Л. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции незаконно. Заявитель указывает, что на земельном участке, переданном по оспариваемому договору аренду ЗАО «Тандер» находится объект недвижимости - аптечный пункт, принадлежащий истцу. Заявитель считает противоречащим закону (ст. 36 Земельного кодекса РФ) вывод суда о том, что факт отсутствия гос.регистрации права собственности на 04.08.2008 за истцом на свой объект лишает истца права на аренду земельного участка наравне с ЗАО «Тандер». Заявитель утверждает, что поскольку как приватизация, так и аренда земли в рамках ст. 36 ЗК РФ это право собственника недвижимости, а не обязанность, то собственник может реализовать это право, а может и не реализовывать его; и в том случае, если право не реализовано его субъектом, оно им не утрачивается; субъект права может реализовать принадлежащие ему права в любой момент. Также заявитель полагает, что отсутствие регистрации права собственности на принадлежащий истцу объект недвижимости на 04.08.2008 препятствовало истцу только в заключении непосредственно договора аренды, но не лишало и не может лишать истца права на заключение такого договора после регистрации права собственности. Однако земельный участок в полном объеме передан в аренду ЗАО «Тандер» и в настоящее время независимо от наличия или отсутствия регистрации прав истца на аптечный пункт, заявитель не может реализовать свои права, предоставленные ему ст. 36 ЗК РФ. Заявитель также ссылается на то, что, признавая договор аренды законным, суд фактически лишил истца прав на приватизацию или аренду земельного участка, на котором расположен аптечный пункт. Кроме того, по мнению заявителя, суд неправильно применил процессуальный закон, не приостановив дело, что повлекло вынесение незаконного решения, и неправильно применил ст. 36 ЗК РФ, подменив понятия наличия у лица права, как такового, возможностью реализации этого права, в виде заключения конкретного договора в конкретный момент времени. Земельный участок, на котором в настоящее время расположен аптечный пункт, огорожен ответчиком, в результате чего был ограничен доступ к аптечному пункту, как со стороны собственника, так и со стороны третьих лиц (покупателей). Заявитель обращает внимание суда, что земельный участок был передан в аренду ЗАО «Тандер» с уже находящимся на нем имуществом истца с 1999 года.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу ссылается на то, что ЗАО «Тандер» является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, до раздела земельного участка ЗАО «Тандер» уже являлось собственником объектов недвижимости, а значит и пользователем земельного участка, находящегося в аренде у прежнего собственника ЗАО «Кинешемская фирма «Центргазстрой», администрация городского округа согласия на заключение договора субаренды ЗАО «Кинешемская фирма «Центргазстрой» не давала, в ходе судебного истец не смог доказать наличие его права пользования земельным участком.
ЗАО «Тандер» в отзыве на жалобу указало, что при переходе права собственности на строения и сооружения к нему перешли права и на сформированный ранее земельный участок, право аренды зарегистрировано в установленном порядке, спорные обстоятельства были предметом рассмотрения по другим делам, доказательств наличия имущественных прав у истца не имеется, стороной по сделке она не являлась, ее имущественные права и интересы в результате признания сделки ничтожной восстановлены не будут, поскольку ИП Тузова Е.Л. никогда не являлась владельцем земельного участка, требование истца об устранении препятствий для использования своего имущества на земельном участке противоречит ст. 7 Земельного кодекса, сам факт нахождения имущества на земельном участке ЗАО «Тандер» в отсутствие каких - либо для этого правовых оснований нарушает права и законные интересы ответчика.
Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ивановской области в отзыве на апелляционную жалобу оставляет рассмотрение жалобы на усмотрение суда, просит рассмотреть дело без его участия.
Ярославцев А.С.отзыв на жалобу не представил.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Ходатайство заявителя об отложении рассмотрения жалобы в связи с отсутствием возможности обеспечить явку представителя отклонено протокольным определением.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Кинешмы от 18.03.1993 № 209 АО Кинешемская фирма «Центргазстрой» (до переименования - Кинешемское малое предприятие «Росгазстрой») на праве постоянного бессрочного пользования передан земельный участок площадью 1,25 га для размещения производственной базы (свидетельство на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 02.08.1993 № 585).
Постановлением главы администрации города Кинешмы Ивановской области от 08.01.1997 № 19 ОА Кинешемская фирма «Центргазстрой» разрешена организация микрорынка и платной автостоянки на территории производственной базы.
20.01.1997 между Кинешемская фирма А.О. «Центрагазстрой» (заказчик) и А.О. «Кинешемский домостроительный комбинат» (подрядчик) подписан договор № 4, в соответствии с которым последний принял на себя обязательства произвести на территории производственной базы Кинешемской фирмы А.О. «Центргазстрой» обустройство торговой зоны, включающее строительство 12 - ти торговых павильонов из ж/б конструкций по проекту, разработанному Кинешемским ДСК. При этом пунктом 3 договора предусмотрено, что стороны совместно определяют будущих владельцев торговых павильонов; подрядчик заключает с каждым договор на строительство конкретного павильона.
Разрешение на выполнение строительно - монтажных работ № 5/97 выдано Кинешемской фирме АО «Центрагазстрой» 03.03.1997.
03.11.1997 ОАО Кинешемский ДСК заключил с Тузовой Е.Л. договоры купли - продажи № 03/11 комплекта железобетонных плит для торгового павильона размером 6,0х6,1 с тамбуром с металлическими ставнями и дверьми, а также договор подряда на строительство павильона № 12 на площадке, расположенной в торговой зоне на территории фирмы Центргазстрой.
Согласно акту приема - передачи от 08.12.1997 ОАО Кинешемский ДСК передал, а Тузова Е.Л. приняла в собственность павильон площадью 36 кв.м., расположенный в районе п. Чкаловский в торговой зоне на территории фирмы «Центргазстрой».
Акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, принадлежащего Тузовой Е.Л. (аптечный пункт в торговой зоне, расположенный по адресу: г. Кинешма, ул. Сеченова) подписан 03.09.1999.
Постановлением главы администрации города Кинешма Ивановской области от 20.12.1999 № 2126 акт государственной комиссии от 03.09.1999 о приемке в эксплуатацию аптечного пункта утвержден.
Распоряжением главы администрации города Кинешмы Ивановской области от 23.12.1999 № 5 - 1292 Р ИП Тузовой Е.Л. разрешено открыть аптечный пункт по адресу: ул. Сеченова в торговой зоне (микрорынок); режим работы аптечного пункта согласован с 08 часов 00 минут до 22 часов 00 минут без обеда и выходных дней.
Технический паспорт на здание аптечного пункта, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Сеченова, д.3 - а, литер Б12 получен 08.06.2010.
Постановлением главы администрации города Кинешмы Ивановской области от 24.12.2002 № 2799 приняты решения: изъять у Кинешемского малого предприятия «Росгазстрой» земельный участок площадью 1,561 га по ул. Сеченова, д. 3, предоставленный ранее на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство № 585 на право пользования землей от 02.08.1993) для размещения производственной базы, в связи с его реорганизацией; увеличить площадь земельного участка на 364 кв.м. и утвердить план границ земельного участка по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Сеченова, д.3, кадастровый номер 37:25:01 11 27:0001 площадью 15974 кв.м.; предоставить ЗАО Кинешемская фирма «Центргазстрой» в аренду на 20 лет земельный участок кадастровый номер 37:25:01 11 27:0001 площадью 15974 кв.м. для размещения производственной базы.
По договору аренды земельного участка от 23.01.2003 № 2439 на основании постановления администрации города Кинешмы Ивановской области земельный участок площадью 15974 кв.м. кадастровый номер 37:25:01 11 27: 001 передан в аренду ЗАО Кинешемская фирма «Центргазстрой» на срок 20 лет для размещения производственной базы.
В соответствии с постановлением главы администрации городского округа Кинешма от 25.07.2005 № 1589 принято решение расторгнуть по согласованию сторон договор аренды земельного участка от 23.01.2003 № 2439; предоставить ЗАО Кинешемская фирма «Центргазстрой» в аренду на неопределенный срок земельный участок площадью 15974 кв.м. по адресу: Ивановская область, г.Кинешма, ул.Сеченова, д.3, кадастровый номер 37:25:01 11 27:0001 для размещения производственной базы.
25.07.2005 по договору аренды земельного участка № 2684 Администрация (арендодатель) предоставила, а ЗАО Кинешемская фирма «Центргазстрой» (арендатор) приняло в бессрочную аренду для размещения производственной базы земельный участок из земель поселений площадью 15974 кв.м. с кадастровым номером 37:25:01 11 27:0001, находящийся по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Сеченова, д. 3
Материалы дела свидетельствуют о том, что ЗАО «Тандер» на праве собственности принадлежит три объекта недвижимого имущества: здание склада (назначение - нежилое, 1 этажный, общая площадь 107,6 кв.м., инв.№ 24:405:002:000095600, лит.Б5, адрес объекта: Ивановская обл., г.Кинешма, ул.Сеченова, д.3, кадастровый номер 37:25:01 11 27:0001:24:405:002:000095600:0205); здание склада (назначение - нежилое, площадью 164,80 кв.м., инвентарный номер 24:405:002:000095600, литер Б4, этажность 2, адрес объекта: Ивановская обл., г. Кинешма, ул. Сеченова, д.3, кадастровый номер 37:25:01 11 27:0001:24:405:002:000095600:0204): здание гаража (назначение - нежилое, 1 этажный, общая площадь 480,7 кв.м., инв.№ 24:405:002:000095600, лит.Б3, адрес объекта: Ивановская обл., г. Кинешма, ул.Сеченова, д.3, кадастровый номер 37:25:01 11 27:0001:24:405:002:000095600:0203), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 12.10.2007 серии 37 - АА № 248621, серии 37 - АА № 248623, серии 37 - АА № 248622.
19.10.2007 договор аренды земельного участка № 2684, заключенный между Администрацией и ЗАО Кинешемская фирма «Центргазстрой» расторгнут по соглашению сторон.
Постановлением главы администрации городского округа Кинешма от 21.02.2008 № 391 П утвержден проект территориального землеустройства земельного участка с кадастровым номером 37:25:01 11 27:0001, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Сеченова, д.3. Кроме того, земельный участок по ул. Сеченова, д. 3 г. Кинешмы Ивановской области, кадастровый номер 37:25:01 11 27:0001 на три самостоятельных участка: земельный участок площадью 9129 кв.м. по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул.Сеченова, д. 3а, предназначенный для размещения нежилых производственных зданий; земельный участок площадью 4548 кв.м., предназначенный для размещения производственного здания; земельный участок площадью 2297 кв.м., предназначенный для размещения здания - растворо - бетонного узла.
Земельный участок площадью 9129 кв.м. поставлен на кадастровый учет 21.04.2008 с присвоением кадастрового номера 37:25:011127:25 (предыдущий номер 37:25:011127:1), вид разрешенного использования (назначение) - размещение нежилых производственных зданий и строительство торгового комплекса.
На основании постановления главы администрации городского округа Кинешма от 04.05.2008 № 1177 П земельный участок площадью 9129 кв.м. с кадастровым номером 37:25:011127:25, расположенный по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Сеченова, д. 3а передан ЗАО «Тандер» по договору аренды от 04.05.2008 № 3036 для размещения нежилых производственных зданий на срок 5 лет.
Указанный договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 15.08.2008, номер регистрации 27 - 34 - 05/039/2008 - 607.
На основании постановления главы администрации городского округа Кинешма от 18.09.2008 № 2835 П разрешенное использование земельного участка площадью 9129 кв.м. кадастровый номер 37:25:011127:25 по ул.Сеченова, д. 3 - а города Кинешмы Ивановской области изменено с «для размещения нежилых производственных зданий» на «строительство торгового комплекса».
Дополнительным соглашением от 18.09.2008 в договор аренды земельного участка от 04.05.2008 № 3036 внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка: «для размещения нежилых производственных зданий и строительство торгового комплекса».
Дополнительное соглашение также зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы 30.01.2009, номер регистрации 37 - 37 - 05/207/2008 - 239.
Постановлением главы администрации городского округа Кинешма от 08.12.2008 № 3772 П в постановление главы администрации городского округа Кинешма от 18.09.2008 № 2835 П внесены изменения: слова «строительство торгового комплекса» заменены на «размещение нежилых производственных зданий и строительство торгового комплекса».
Решением Кинешемского городского суда Ивановской области от 18.03.2010 по делу № 2 - 687 в удовлетворении заявления Кинешемского городского прокурора, выступавшего в интересах муниципального образования «Городской округ Кинешма» о признании незаконными постановления главы администрации городского округа Кинешма от 04.05.2008 № 1177 П , постановления от 18.09.2008 № 2835 П, постановления от 08.12.2008 № 3772П отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 24.05.2010 решение Кинешемского городского суда Ивановской области от 18.03.2010 оставлено без изменения.
В связи с производством строительных работ ЗАО «Тандер» письмом от 22.06.2010 уведомило ИП Тузову Е.Л. о необходимости демонтажа принадлежащего ей временного сооружения - торгового павильона, расположенного по адресу: Ивановская область, г Кинешма, ул. Сеченова, д.3 а, и освобождении земельного участка с кадастровым номером 37:25:011127:25.
Полагая, что заключение договора аренды земельного участка № 3036 от 04.08.2008 было осуществлено с нарушением норм земельного законодательства и с нарушением прав и законных интересов истца, ИП Тузова Е.Л. обратилась в Арбитражный суд Ивановской области.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии со статьями 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным указанным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Исходя из смысла указанных норм права, для удовлетворения судом требования о признании сделки ничтожной заинтересованное в этом лицо обязано предоставить неопровержимые доказательства несоответствия такой сделки требованиям закона или иных правовых актов.
Одним из оснований для признания договора аренды ничтожным, по мнению истца, является несоответствие условий договора Земельному кодексу РФ, в частности нормам, регулирующим порядок предоставления земельных участков для строительства и приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Кодекса.
