ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 07 февраля 2011 года Дело N А17-2311/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2011 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2011 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Гуреевой О.А.,
судей Бармина Д.Ю., Кобелевой О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Видякиной М.С.,
при участии представителя предпринимателя Харитонова А.А. - Воронина В.Г., действующего на основании доверенности от 14.06.2010, представителя открытого акционерного общества «Седьмой континент» Иванова С.В., действующего на основании доверенности от 01.06.2010,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Седьмой континент» на решение Арбитражного суда Ивановской области от 14.10.2010 по делу № А17 - 2311/2010, принятое судом в лице судьи Демидовской Е.И.
по иску индивидуального предпринимателя Харитонова Александра Александровича к открытому акционерному обществу «Седьмой континент»
об обязании прекратить незаконное владение нежилыми помещениями путем их передачи по акту приема - передачи и взыскании 5572693 руб. 04 коп. убытков
и встречному иску открытого акционерного общества «Седьмой континент»
к индивидуальному предпринимателю Харитонову Александру Александровичу
о взыскании 389211 руб. 35 коп. и истребовании из незаконного владения торгового оборудования стоимостью 8264917 руб. 06 коп.,
установил:
индивидуальный предприниматель Харитонов Александр Александрович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к открытому акционерному обществу «Седьмой Континент» (далее - Общество) об обязании прекратить незаконное владение нежилыми помещениями общей площадью 739,3 кв.м., из них помещениями площадью 256,1 кв.м., находящимися в подвале, и помещениями площадью 483,2 кв.м. - на первом этаже Торгового комплекса «Бисмарк», расположенного по адресу: г. Иваново, проспект Ленина, д. 82, путем их передачи по акту приема - передачи и взыскании 9668055 руб. 35 коп. убытков, в том числе: 2459806 руб. 33 коп. в виде расходов по приведению указанных нежилых помещений в состояние на момент их передачи по акту допуска от 17.04.2008; 6522986 руб. 88 коп. в виде неполученной арендной платы за период с 17.06.2008 по 25.01.2010; 686262 руб. 14 коп. в виде неполученной арендной платы за период с 25.02.2010 по 30.04.2010.
Исковые требования основаны на условиях договора аренды нежилых помещений № 281 от 17.04.2008, статьях 15, 301, 304, 393, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о взыскании с Предпринимателя 377351 руб. обеспечительного платежа, 16978 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период со 02.02.2010 по 30.08.2010 и истребовании из незаконного владения Харитонова А.А. принадлежащего ОАО «Седьмой Континент» торгового оборудования стоимостью 8264917 руб. 06 коп. согласно списку из 152 наименований.
Требования встречного искового заявления основаны на статьях 301, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 14.10.2010 требования первоначального иска удовлетворены частично. ОАО «Седьмой Континент» обязано прекратить незаконное владение нежилыми помещениями общей площадью 739,3 кв.м., находящимися в Торговом комплексе по адресу: г. Иваново, проспект Ленина, д. 82, путем их передачи предпринимателю Харитонову А.А. по акту приема - передачи. С Общества в пользу Предпринимателя взыскано 2360113 руб. 12 коп. убытков в виде расходов по приведению помещения в первоначальное состояние, 6830897 руб. 98 коп. убытков в виде упущенной выгоды - неполученной арендной платы. В остальной части первоначальный иск, а также требования встречного иска оставлены без удовлетворения.
Общество, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении в полном объеме требований встречного искового заявления.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на передачу спорного имущества арендодателем на основании акта допуска, который не является актом приемки - передачи, в этой связи полагает, что вывод суда о возникновении у арендатора обязанности возвратить имущество по акту приема - передачи, является необоснованным. Заявитель не согласен с взысканием 6830897 руб. 98 коп. убытков в виде упущенной выгоды, поскольку виновным в неисполнении договора аренды является арендодатель, который не передал арендатору необходимые документы согласно п. 4.1.4 договора. Общество также не согласно с заявленным размером упущенной выгоды, ссылается на отсутствие в деле доказательств того, что применяемая арендодателем при расчета цена является разумной и экономически обоснованной для города Иваново. По мнению заявителя, требования о взыскании 2360113 руб. 12 коп. убытков в виде расходов по приведению помещения в первоначальное состояние не подлежали удовлетворению, т.к. согласно п. 6.3 договора аренды помещения возвращаются за исключением неотделимых улучшений. Арендатор произвел неотделимые улучшения помещений за свой счет и с согласия арендодателя, в связи с чем их стоимость подлежала возмещению арендодателем (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Заявитель также оспаривает решение суда в части удовлетворения встречного иска, полагает, что требования о возврате обеспечительного платежа и удерживаемого предпринимателем торгового оборудования являются обоснованными ввиду наличия вины арендодателя в неисполнении договора аренды.
Предприниматель Харитонов А.А. в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании доводы заявителя отклонил, просит оставить оспариваемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области от 14.10.2010 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Из материалов дела установлено следующее.
17.04.2008 между предпринимателем Харитоновым А.А. (арендодателем) и ОАО «Седьмой континент» (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений № 281 (том 1, л.д. 16 - 26), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения общей площадью 739,3 кв.м., из них помещения площадью 256,1 кв.м., находящиеся в подвале, и помещения площадью 483,2 кв.м., находящиеся на 1 - ом этаже Торгового Комплекса, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Иваново, проспект Ленина, д. 82, а арендатор - принимает помещения и оплачивает арендные и иные платежи за предоставленные помещения (п.1.1).
Право собственности Предпринимателя на арендуемое имущество подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 22.12.2005 № 100033.
В соответствии с п. 2.3 договора передача помещений осуществляется по акту допуска, а в дальнейшем - по акту сдачи - приемки в соответствии со ст. 6 договора. Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что помещения передаются арендатору в течение 5 (пять) рабочих дней с даты подписания договора по акту допуска для проведения работ по приспособлению на срок не более 60 календарных дней.
В пункте 2.1 договора установлено, что договор аренды заключается до даты государственной регистрации сторонами долгосрочного договора аренды, который стороны обязуются подписать не позднее 180 календарных дней с даты вступления договора № 281 в силу, но в любом случае сроком не более чем на 350 календарных дней, исчисленных с даты приема арендатором помещения по акту допуска (Приложение № 4) для проведения отделочных, монтажных и пуско - наладочных работ торгового оборудования.
Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора арендная плата состоит из фиксированной арендной и переменной арендной платы. Фиксированная арендная плата включает в себя плату за пользование арендатором арендованными помещениями, ставка ее составляет 5% от розничного товарооборота арендатора, но не менее чем 377351 руб. за все помещение в месяц. Датой начала начисления фиксированной арендной платы считается дата передачи помещений арендодателем арендатору по акту приема - передачи при условии начала торговой деятельности арендатора в Торговом Комплексе. Под началом торговой деятельности стороны понимают официальное открытие супермаркета арендатора в помещении для посещения покупателями и выдачу первого кассового чека на совершенную покупку, которое должно наступить не позднее 60 (шестьдесят) календарных дней с даты приема помещения арендатором по акту допуска, при условии, что на период проведения работ по приспособлению отсутствовали какие - либо препятствия в их проведении со стороны арендодателя и/или третьих лиц (в таком случае дата официального открытия супермаркета арендатора переносится соразмерно времени в течении которого арендатор, по независящим от него причинам, не мог производить соответствующие работы) (п.3.6).
Переменная арендная плата включает в себя оплату коммунальных платежей, затраты арендодателя на оплату предоставленных в помещении электроэнергии, сезонного отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации (п. 3.2 договора). Датой начала начисления переменной арендной платы считается дата приема помещения арендатором по акту допуска для проведения работ по приспособлению (п. 3.6).
Во исполнение п.п. 2.3, 6.1 договора арендодатель передал помещения арендатору по акту допуска от 17.04.2008 (том 1, л.д. 33 - 34, 64 - 65).
Долгосрочный договор аренды сторонами не был заключен. По истечении 350 календарных дней, исчисленных с даты приема арендатором помещения по акту допуска, ОАО «Седьмой континент» продолжало пользоваться арендуемыми помещениями в отсутствие на то возражений арендодателя, в связи с чем договор аренды нежилых помещений № 281 от 17.04.2008 возобновил свое действие на неопределенный срок (ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ).
Уведомлением от 19.10.2009 (том 1, л.д. 52 - 53) истец сообщил ответчику об отказе от договора аренды и прекращении его действия с 25.01.2010, предложил согласовать порядок возврата помещений и произвести расчеты.
Пункт 6.3. договора предусматривает, что возврат помещений арендодателю производится арендодателем не позднее 30 календарных дней с даты прекращения договора в том состоянии, в котором он их получил, с учетом нормального износа за исключением неотделимых улучшений.
В материалы дела представлено экспертное заключение ООО «Портал» (том 1, л.д. 54), которым определены объем работ, необходимый для приведения помещений в состояние, соответствующее акту допуска (Приложение № 4 к договору) и общая стоимость работ, которая составила 2459806 руб. 33 коп.
Отказ арендатора оплатить указанную сумму в добровольном порядке, наличие упущенной выгоды в размере неполученных арендных платежей, а также отсутствие подписанного акта возврата помещений явились основанием обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 610, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Направление арендатору уведомления об отказе от договора аренды и его прекращении с 25.01.2010 подтверждается материалами дела и заявителем не оспаривается. Таким образом вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды прекратил свое действие с указанной даты, является обоснованным.
Из статей 622 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю после подписания соответствующего документа о передаче.
Акт приема - передачи в подтверждение возврата спорных помещений сторонами не составлялся. Иных документов, свидетельствующих о факте возврата арендуемого имущества, суду представлено не было.
Поскольку арендатор не исполнил обязанность по возврату арендованных помещений после получения уведомления от арендодателя о прекращении договора аренды, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Предпринимателя об обязании Общества прекратить незаконное владение нежилыми помещениями путем их передачи предпринимателю Харитонову А.А. по акту приема - передачи.
Указание заявителя на то, что спорные помещения не передавались ему по акту приемки - передачи не может являться основанием для освобождения арендатора от обязанности возвратить арендованное имущество на основании передаточного акта. Как следует из содержания части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. В рассматриваемом случае спорные помещения в их первоначальном состоянии переданы арендатору по акту допуска, что соответствует условиям ст. 655 Кодекса. Следовательно, возврат помещений должен быть оформлен в установленном законом порядке.
Требования Предпринимателя о взыскании с Общества убытков в виде расходов по приведению помещений в первоначальное состояние, основаны на ст. ст. 13, 393, 622 Гражданского Кодекса РФ п.6.3 договора аренды и мотивированы тем, что по окончании срока действия договора аренды нежилые помещения по вине арендатора приведены в состояние непригодное для их использования.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Не отрицая факта проведения в спорных помещениях ремонтных работ (в том числе демонтажа потолков, монтажа перегородок, систем водоснабжения и электроснабжения, устройство шахты), Общество указывает на невозможность завершения работ по вине арендодателя, который в нарушение п. 4.1.4 договора в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора не передал арендатору необходимые документы.
В силу п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Как следует из договора аренды, Общество приняло обязательство провести работы по приспособлению в течение 60 дней.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что перечисленные в п. 4.1.4 договора документы (поэтажный план, экспликация к поэтажному плану) являются приложением к договору аренды, описание технического состояния инженерных систем содержится в акте допуска. Требований арендодателю о предоставлении какой - либо иной документации, необходимой арендатору для проведения работ, в установленный срок заявлено не было.
Письма ОАО «Седьмой континент» от 16.03.2009, 14.09.2009, 07.10.2009 правомерно не были приняты судом первой инстанции в качестве доказательств такого требования, поскольку были направлены по истечении значительного периода времени, установленного договором для проведения работ по приспособлению. Кроме того, требования арендатора, изложенные в письмах, не были достаточно конкретизированы.
При таких обстоятельствах ссылка на нарушение арендодателем требований ст. 611 Гражданского кодекса РФ в части ненадлежащего исполнения обязанностей по передаче необходимых принадлежностей и документов не принимается судом во внимание.
Материалами дела подтверждается, что к моменту прекращения договора аренды арендуемые помещений находились в состоянии непригодном для их нормального использования. В нарушение пункта 6.3 договора арендатор не привел помещения в состояние, в котором он их получил, и не вернул их арендодателю.
Установив противоправность действий арендатора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для возложения на ответчика ответственности по возмещению убытков в виде расходов, необходимых для приведения помещений в первоначальное состояние.
Размер убытков установлен на основании экспертного заключения, в котором произведен анализ качественного соотношения имущества при его передаче в аренду и на момент прекращения действий договора. Суд обоснованно принял в качестве надлежащего доказательства данное заключение, определив размер убытков, необходимых для приведения объекта аренды в состояние, соответствующее описанному в акте допуска, за минусом затрат на благоустройство территории.
Оспаривая размер убытков (2360113 руб. 12 коп.), Общество не воспользовалось возможностью опровергнуть доводы Предпринимателя путем проведения судебной экспертизы, иных сметных расчетов в доказательство несоответствия указанных в заключении объемов работ, суду не представило.
В рамках настоящего спора Предприниматель также требует с Общества взыскания убытков в виде упущенной выгоды - неполученных доходов от арендной платы по договору за период с 17.06.2008 по 30.04.2010.
В соответствии со статьями 15, 393 Гражданского кодекса РФ взыскание убытков является мерой гражданско - правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, которая подлежит применению при условии представления кредитором доказательств, свидетельствующих о нарушении стороной принятых по договору обязательств, наличии причинной связи между фактом причинения убытков и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, а также подтверждающих размер убытков.
При определении размера упущенной выгоды значимым является определение достоверности тех доходов, которые потерпевшее лицо предполагало получить при обычных условиях гражданского оборота.
В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.
