• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 16 мая 2011 года  Дело N А17-5106/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 мая 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Лысовой Т.В.,

судей Караваевой А.В., Перминовой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новоселовой Е.В.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АРТстрой"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.12.2010 по делу №А17 - 5106/2010, принятое судом в составе судьи Балашовой Н.С.,

по иску Администрации города Иванова (ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624) к обществу с ограниченной ответственностью «АРТстрой» (ИНН: 3702063737, ОГР Н: 1023700544229)

о взыскании задолженности по арендной плате за землю и пени в размере 444 357 рублей 22 копеек,

установил:

Администрация города Иванова (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АРТстрой» (далее - ответчик, ООО «АРТстрой») о взыскании 358281,96 руб. задолженности по арендной плате за землю за период с 26.09.2007 по 01.07.2010 и 86075,26 руб. пени за период с 01.10.2007 по 01.09.2010.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 09.12.2010 исковые требования Администрации в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворены в полном объеме. Сумму неустойки в размере 86075,26 руб. суд посчитал явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства и снизил до 19794,50 руб.

Не согласившись с принятым решением, ООО «АРТстрой» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, в иске отказать. Заявитель жалобы считает, что договор аренды земельного участка от 30.08.2005 № 01 - 4720 не считается заключенным, поэтому правовые основания для взыскания с Общества задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа отсутствуют.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возражает против требований Общества, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. По мнению истца, в силу действующего законодательства и сложившейся судебной практики, при продаже здания, расположенного на спорном земельном участке, произошла перемена лиц в арендном обязательстве: покупатель недвижимого имущества (ООО «АРТстрой») становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником недвижимости, несмотря на отсутствие соответствующих изменений в тексте договора. Кроме того, Администрация приводит доводы о согласовании сторонами предмета договора аренды земельного участка от 30.08.2005 № 01 - 4720.

О времени и месте судебного заседания стороны извещены надлежащим образом, Администрация заявила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела на основании распоряжения Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 29.08.2005 № 814 - ра между администрацией г. Иваново (арендодатель) и ООО «Инвестиционно - торговая группа» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 30.08.2005 № 01 - 4720, площадью 3 172 кв. м., расположенного по адресу: г. Иваново, ул. Куконковых, 141.

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок передан арендатору для размещения административного корпуса с пристройкой по акту приема - передачи от 30.08.2005.

В пунктах 3.1, 3.2 договора стороны определили размер арендной платы на 2005 год и установили, что арендная плата должна вноситься арендатором ежегодно не позднее 30 марта, 30 июня, 30 сентября и 15 ноября. При этом сторонами установлено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год в соответствии с изменением базовых размеров арендной платы в установленном порядке, исчисление и уплата арендной платы производится на основании дополнительных расчетов (уведомлений). Пунктом 4.2.4 договора стороны предусмотрели, что информация о необходимости перерасчета арендной платы в порядке пункта 3.4 договора доводится до арендатора путем публикации в газете «Рабочий край».

В связи с продажей ООО «Инвестиционно - торговая группа» части помещений в здании, расположенном на спорном земельном участке, и на основании соглашения от 30.08.2006 (л.д. 27) в договор аренды в качестве арендатора вступило ООО «Кондитерская фабрика «Русский шоколад».

07.08.2006 арендаторы подписали соглашение о порядке пользования земельным участком, согласно которому арендные платежи распределяется пропорционально занимаемым ими площадям в административном здании с пристройками, что соответствует для ООО «Инвестиционно - торговая группа» - 48,66%, а для ООО «Кондитерская фабрика «Русский шоколад» - 51,34 %, стороны имеют право на пользование земельным участком в размерах 1543,5 кв.м. и 1628,5 кв.м. соответственно.

29.08.2007 ООО «Инвестиционно - торговая группа» продало ООО «АРТстрой» часть объекта незавершенного строительства (культурно - развлекательный центр), расположенного на земельном участке по адресу: г.Иваново, ул. Куконковых, д. 141. Право собственности ООО «АРТстрой» на указанный объект зарегистрировано 26.09.2007 (л.д. 32).

В соответствии с соглашением от 16.10.2007 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 30.08.2005 № 01 - 4720 арендаторами земельного участка определены ООО «АРТстрой» и ООО «Кондитерская фабрика «Русский шоколад» (л.д. 33). Пунктом 2 соглашения стороны определили, что размер арендной платы определяется расчетами, прилагаемыми к соглашению.

Полагая, что у ООО «АРТстрой» возникла обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за период с 26.09.2007 (даты государственной регистрации права собственности на помещения, расположенные в здании на спорном земельном участке) по 01.07.2010, Администрация обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из содержания пунктов 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в силу указанной нормы покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу изложенного, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под объектами недвижимости, предназначенный для их использования (вне зависимости от наличия договора аренды с собственником земли). Соответственно это же обстоятельство прекращает аналогичную обязанность у продавца.

Государственная регистрация перехода права собственности к ООО «АРТстрой» на часть объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке по адресу: г.Иваново, ул. Куконковых, д. 141, произведена 26.09.2007.

Факт пользования земельным участком с указанной даты Обществом не оспаривается. Кроме того, 16.10.2007 ООО «АРТстрой» вступило в договор аренды земельного участка от 30.08.2005 № 01 - 4720 в качестве арендатора.

В силу пункта 20 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Из материалов дела усматривается, что ООО «АРТстрой» является собственником нежилых помещений, площадь которых составляет 48,66% от общей площади здания, расположенного на спорном земельном участке площадью 3 172 кв. м. Таким образом с 26.09.2007 у ООО «АРТстрой» возникло обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком площадью 1543,5 кв.м., а ООО «Инвестиционно - торговая группа» утратило соответствующую обязанность.

Использование ответчиком земельного участка в указанном размере подтверждается соглашением о порядке пользования земельным участком от 26.01.2010 (л.д. 73), соглашением о внесении изменений в договор аренды от 15.02.2010 (л.д. 35).

На основании пункта 2 соглашения от 16.10.2007 о внесении изменений и дополнений в договор аренды Администрация города Иванова направляла ООО «АРТстрой» расчеты арендной платы за 2007 - 2009 годы исходя из арендуемой площади земельного участка 1543,5 кв.м. (л.д. 39, 41, 42). Арендная плата ответчиком частично оплачивалась (л.д. 14).

Доводы ООО «АРТстрой» о незаключенности договора аренды земельного участка от 30.08.2005 № 01 - 4720 и отсутствии в соглашении от 15.02.2010 данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче Обществу в качестве объекта аренды, отклоняются в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, существенное для договора аренды условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Условия договора аренды земельного участка от 30.08.2005 № 01 - 4720 содержат достаточно данных, позволяющих достоверно определить, какое конкретно имущество являлось объектом аренды - указаны кадастровый номер и местоположение земельного участка, его площадь. Земельный участок поставлен на кадастровый учет по результатам межевания, что подтверждается кадастровым планом земельного участка от 17.08.2005 № 24/05 - 2691 (л.д. 23), то есть объект аренды индивидуализирован в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Соглашение от 15.02.2010 о внесении изменений в договор аренды от 30.08.2005 № 01 - 4720 является частью данного договора, площадь используемого Обществом земельного участка в нем указана.

Из материалов дела видно, что Общество фактически пользовалась земельным участком, у арендатора и арендодателя не возникало каких - либо неясностей относительно объекта аренды.

Согласно частям 1, 3 статьи 65 ЗК РФ формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Доказательств уплаты арендный платежей в спорный период в полном объеме ответчик в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что задолженность по арендной плате правомерно рассчитана истцом исходя из условий договора аренды и Решений Ивановской городской Думы, а также постановления Правительства Ивановской области № 225 - п от 25.08.2008, принятого в соответствии с Законом Ивановской области от 06.05.2008 № 26 - ОЗ «Об арендной плате за пользование земельными участками, государственная собственность, на которые не разграничена, и земельными участками, находящимися в государственной собственности Ивановской области» является обоснованным.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности в сумме 358281,96 руб. за период с 26.09.2007 по 01.07.2010 соответствует обстоятельствам дела и требованиям законодательства.

Поскольку ООО «АРТстрой» приобрело права и обязанности арендатора по договору от 30.08.2005 № 01 - 4720, пунктом 5.2 которого предусмотрено условие об уплате пени в размере 0,1% от размера невнесенной суммы за каждый календарный день просрочки, требование о взыскании с него пени также является обоснованным.

В силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу названной нормы, уменьшение размера ответственности является правом суда, а наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности, определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в информационном письме от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Суд первой инстанции учел явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и обоснованно уменьшил размер пени с 86075,26 руб. до 19794,50 руб. с учетом действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Арифметический расчет суммы арендной платы и пени заявителем жалобы не оспаривается.

В силу изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, выводы суда соответствующими обстоятельствам дела по заявленному предмету спора, нормы материального права применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе на решение суда относятся на заявителя жалобы. При подаче апелляционной жалобы Обществу была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины. Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы Общества на решение суда с него подлежит взысканию государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 09.12.2010 по делу № А17 - 5106/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АРТстрой» - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРТстрой» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Ивановской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго - Вятского округа в установленном порядке.

     Председательствующий

     Т.В. Лысова

     Судьи

     А.В. Караваева

     Г.Г. Перминова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А17-5106/2010
Принявший орган: Второй арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 16 мая 2011

Поиск в тексте