ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 сентября 2011 года Дело N А82-2022/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2011 года
Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2011 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тетервака А.В.,
судей Великоредчанина О.Б., Щелокаевой Т.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Родиной Ю.Н.,
при участии в судебном заседании представителя истца, Дубова К.Ю., доверенность от 23.09.2011 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рыбинское бюро путешествий»
на Решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 по делу № А82 - 2022/2011, принятое судом в составе судьи Гусевой Н.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью «Рыбинское бюро путешествий» (ИНН: 7610048655, ОГРН: 1027601107720)
к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (ИНН: 7610070227, ОГРН: 1067610046570)
об урегулировании разногласий по договору купли - продажи,
у с т а н о в и л:
общество с ограниченной ответственностью «Рыбинское бюро путешествий» (далее - Общество, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент, ответчик, заявитель).
Предметом иска (с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) явилось требование истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, общей площадью 74,3 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 111, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Крестовая, д.27, изложив пункты 4, 5, 6 в следующей редакции:
- пункт 4: «Покупная цена объекта составляет 516949,15 руб., без учета НДС»;
- пункт 5: «Оплата приобретаемого объекта производится в рассрочку на 5 лет, ежемесячно равными платежами в сумме 8615,90 руб. без учета НДС в течение срока рассрочки. Первоначальный платеж осуществляется в течение 30 - ти дней с момента проведения государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество. Последующие платежи производятся в срок до 10 - го числа текущего месяца»;
- пункт 6: «В соответствии с Налоговым кодексом РФ Покупатель уплачивает НДС в сумме 93050,85 руб.».
Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 421, 422, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159 - ФЗ).
Ответчик исковые требования не признал.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Ярославской области, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель считает, что ответчиком завышена стоимость приобретаемого истцом имущества. Ответчик признал преимущественное право истца на выкуп недвижимого имущества 30.03.2009. Суд не принял представленные истцом отчеты №138 - 2009 и №13 - нп/02.11 как надлежащие доказательства по делу, подтверждающие завышение выкупной цены ответчиком, поскольку данные отчеты произведены по состоянию на 01.07.2009 для расчета арендной платы и по состоянию на 24.02.2011 для определения рыночной стоимости для совершения сделки купли - продажи соответственно. Считает, что представленные ответчиком отчеты по состоянию на 25.03.2010 и на 13.07.2010 не могут быть использованы при совершении сделки, поскольку рыночная стоимость объекта купли - продажи существенно завышена, а ее оценка произведена с нарушением Закона №159 - ФЗ. Полагает, что Департамент ввел в заблуждение истца, предоставив различную информацию относительно рыночной оценки выкупаемого имущества. Суд необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении экспертизы, проведение которой истец просил поручить индивидуальному предпринимателю Назаровой Е.А. и не вынес соответствующее определение, чем нарушил право на судебную защиту.
Департамент в своем отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней не согласен, просит оставить решение без изменения.
В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.
Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2011 проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.
Фактические обстоятельстваМатериалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 15.02.2010 по делу № А82 - 11155/2009 - 45 по иску Общества к Департаменту и Администрации городского округа город Рыбинск о признании преимущественного права на приобретение недвижимого имущества и о понуждении к заключении договора купли - продажи утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчики признали преимущественное право истца на выкуп нежилых помещений, общей площадью 74,3 кв.м., 1 этаж, номер на поэтажном плане 111, расположенных по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д.27 в соответствии со статьей 3 Закона № 159 - ФЗ. Ответчики обязались в срок до 01.03.2010 принять решение об условиях приватизации имущества и направить истцу проект договора купли - продажи в 10 - дневный срок со дня принятия решения о приватизации. Истец в свою очередь отказался от требований о понуждении Департамента заключить договор купли - продажи недвижимого имущества, арендуемого по договору аренды № 2902 от 15.03.2004, общей площадью 75,5 кв.м., по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, 27 литер Г2(Д2) по рыночной стоимости - 621516 руб.
20 июля 2010 года принято постановление Администрации городского округа город Рыбинск № 2227 об условиях приватизации нежилых помещений, общей площадью 74,3 кв.м., 1 этаж, номер на поэтажном плане 111, расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д.27 (далее - Постановление № 2227, л.д. 68).
Постановлением №2227 определен способ приватизации: отчуждение арендуемого Обществом имущества по договору аренды № 2902 от 15.03.2004 с установлением рыночной стоимости выкупаемого имущества - 2 850 000 руб.
03.11.2010 во исполнение Постановления №2227 Департаментом в адрес Общества направлен договор купли - продажи спорного имущества от 11.10.2010 (л.д. 65). В пункте 4 договора установлено, что покупная цена объекта составляет 2415254,24 руб. без учета НДС.
24.11.2010 истец направил в адрес ответчика письмо №53 (л.д. 66), в котором сообщил, что Общество согласно выкупить арендуемое имущество в соответствии с Законом № 159 - ФЗ, с целью правомерности определения рыночной стоимости выкупаемого имущества просило предоставить техпаспорт, свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности и отчет о рыночной стоимости нежилого помещения.
08.12.2010 истцом подписан договор купли - продажи с протоколом разногласий по пунктам 4,5,6 договора, касающийся выкупной цены спорного объекта недвижимости. При этом истцом предложено изложить:
- пункт 4 договора в следующей редакции: «Покупная цена Объекта составляет 516949,15 руб., без учета НДС»;
- пункт 5 договора в следующей редакции: «Оплата приобретаемого объекта производится в рассрочку на 5 лет, ежемесячно равными платежами в сумме 8615,90 руб. без учета НДС в течение срока рассрочки. Первоначальный платеж осуществляется в течение 30 - ти дней с момента проведения государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемое имущество. Последующие платежи производятся в срок до 10 - го числа текущего месяца»;
- пункт 6 договора в следующей редакции: «В соответствии с Налоговым кодексом РФ Покупатель уплачивает НДС в сумме 93050,85 руб.».
23.12.2010 Департамент письмом № 41 - 04/06 - 4867 (л.д. 67) сообщил об отклонении протокола разногласий, поскольку стоимость выкупаемого имущества определена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости спорного объекта.
Считая, что стоимость выкупаемого имущества, определенная ответчиком является завышенной, истец обратился в суд с настоящим иском.
В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом иными правовыми актами.
В соответствии со статьей 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу части 1 статьи 1 Закона № 159 - ФЗ данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 № 209 - ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона № 159 - ФЗ.
Частью 1 статьи 4, частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона № 159 - ФЗ установлено, что орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
С 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленные статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
При получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в 2 - х месячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в 2 - х недельный срок с даты принятия отчета об оценке;
3) направить заявителю проекты договора купли - продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в 10 - дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, уполномоченный орган в 30 - дневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Судом установлено, что стоимость выкупаемого имущества, указанная в Постановлении № 2227 определена на основании отчета № 220/07 - 2010 по состоянию на 12.07.2010 (т.2 л.д. 19 - 22), подготовленного индивидуальным предпринимателем Харисовой В.И., согласно которому цена выкупаемого имущества составляет 2 850 000 руб.
Истцом представлен в материалы дела отчет №138 - 2009 (л.д. 17 - 63) об оценке рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 01.07.2009, подготовленный Автономной некоммерческой организацией «Рыбинский центр правовой информации» по заказу Департамента, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет 610000 руб. (516 949 руб.15 коп.+93 050 руб. 85 коп.).
Также истцом представлен в материалы дела отчет №13 - нп/02.11 «Об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения», подготовленного ИП Сергуниной Д.В. (т.1 л.д. 137 - 184), согласно которому рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 24.02.2011 составляет 1 622 000 руб. (с учетом НДС).
14.06.2011 истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости № Р10.03 - 38ДН, проведенной ООО «Регион - Р», Федеральному закону от 29.07.1998 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Проведение экспертизы просил поручить индивидуальному предпринимателю Назаровой Е.А.
Данное ходатайство судом первой инстанции рассмотрено и отклонено, как не соответствующее требованиям статьи 82 АПК РФ, а также в связи с тем, что истцом не представлены документы, свидетельствующие о том, что индивидуальный предприниматель Назарова Е.А. вправе определять рыночную стоимость спорного объекта, является лицензированным оценщиком, имеет страховой полис оценщика.
Ходатайства о назначении экспертизы с целью проверки соответствия отчета № 220/07 - 2010, выполненного индивидуальным предпринимателем Харисовой В.И., истец не заявлял.
Оценив представленные истцом отчеты №138 - 2009 и №13 - нп/02.11, суд не принял их в качестве доказательства несоответствия установленной ответчиком рыночной стоимости выкупаемого имущества, поскольку отчет №138 - 2009 определяет стоимость спорного имущества по состоянию на 01.07.2009 для расчета арендной платы, а отчет №13 - нп/02.11 подготовлен по состоянию на 24.02.2011 для определения рыночной стоимости для совершения сделки купли - продажи.
Суд первой инстанции оценил по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение № 220/07 - 2010, выполненное индивидуальным предпринимателем Харисовой В.И. в совокупности с другими доказательствами по делу и установил, что это заключение не содержит каких - либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, в силу чего данное заключение обосновано признано судом надлежащим доказательством.
Конкретные нормы права, которым не соответствовал бы отчет № 220/07 - 2010, ответчиком не указаны.
У апелляционного суда также не возникло сомнений в достоверности, обоснованности и объективности выводов данного экспертного заключения.
Указанное экспертное заключение не содержит каких - либо противоречий. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов; экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал. Проведенное исследование и методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на его основе выводы научно обоснованы. Не противоречат выводы указанной экспертизы и другим исследованным по делу доказательствам.
