ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 марта 2012 года Дело N А40-25917/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2012 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи П.В. Румянцева
судей Б.С. Веклича, Д.Е. Лепихина
при ведении протокола
секретарем судебного заседания Лаухиной А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.12.2011 г. по делу № А40-25917/11-127-261, принятое судьей И.Н. Кофановой,
по заявлению ООО "БИОРОК" (ОГРН 1027739357447, 125315, Москва, Часовая, д. 19/8) к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191,Москва, Большая Тульская, д. 15) о признании незаконным отказа, об обязании совершить действия
при участии:
от заявителя:
Федорушков В.А. по доверенности №6 от 26.06.2011;
от ответчика:
Халилуллин Р.М. по доверенности №36/2012 от 10.01.2012;
У С Т А Н О В И Л:
Общество с ограниченной ответственностью «БИОРОК» (далее - заявитель) обратилось с иском в суд к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - управление, ответчик) с требованием: 1) о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости расположенные по адресу: г. Москва, ул. 6-я Радиальная, вл. 44 №22/035/2009-293; 22/035/2009-295; 22/035/2009-298; 22/035/2009-299; 22/035/2009-300 от 27.01.2010 г.; 2) о вынесении решения о государственной регистрации ранее возникшего права собственности, продавца по договору - ОАО «Производственно- строительное предприятие «Строитель» на объекты недвижимости: разъездная автодорога. инв. номер 45:296:002:0001341304; открытую стоянку. инв. номер 45- 296:0026000134140; разъездную площадку. инв. номер 45:296:002:000134120; открытый склад. инв. номер 45:296:002:00134160; забор - ограждение ж/б. инв. номер 45:296:002:000134150, в порядке приватизации; 3) об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости: разъездная автодорога, инв. номер 45:296:002:0001341304; открытую стоянку, инв. номер 45-296:0026000134140; разъездную площадку, инв. номер 45:296:002:000134120; открытый склад, инв. номер 45:296:002:00134160; забор - ограждение ж/б, инв. номер 45:296:002:000134150, расположенные по адресу: Москва, улица 6-я Радиальная, вл. 44, сооружения 1-5, за ООО «БИОРОК» на основании договора №16А от 14.04.2003, заключенного с ОАО «ПСП «Строитель».
Решением от 27.12.2011 суд удовлетворил часть заявленных обществом требований, мотивировав свои выводы отсутствием у ответчика предусмотренных п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) оснований для отказа в государственной регистрации, в остальной части требований отказал.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с нарушением норм материального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Оспаривает судебный акт в части обязания Управления совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.
В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, изложил свою позицию, указанную в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, так как выводы, изложенные в судебном акте не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает их недопустимыми, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложил свои доводы. Сослался на незаконность и необоснованность оспариваемого отказа ответчика в государственной регистрации права собственности заявителя на указанный объект недвижимого имущества, нарушающего права и законные интересы ООО «БИОРОК» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности как собственника рассматриваемого недвижимого имущества.
Законность и обоснованность решения проверены в соответствии со ст. 266 и ч. 5 ст. 268 АПК РФ в обжалуемой Управлением части. Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснения представителей заявителя и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, считает, что оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «БИОРОК» (Покупатель) заключило договор купли-продажи имущества № 16А от 14.04.2003 года с открытым акционерным обществом «Производственно-строительное предприятие «Строитель» (ОАО «ПСП «Строитель») в лице конкурсного управляющего Тарана Григория Евгеньевича, действовавшего на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 23.05.2002 года по делу № А40-25598/00-3-55 «Б» и решения собрания кредиторов ОАО «ПСП «Строитель».
Предметом договора купли продажи имущества явились следующие объекты, расположенные по адресу: г. Москва, улица 6-я Радиальная, вл. 44, сооружения 1-5:
1. Разъездная автодорога с инв. номером 45:296:002:000134130
2. Открытая стоянка с инв. номером 45:296:002:000134140
3. Разъездная площадка с инв. номером 45:296:002:000134120
4. Открытый склад с инв. номером 45:296:002:000134160
5. Забор - ограждение ж\б с инв. номером 45:296:002:000134150
Право собственности продавца на указанные объекты возникло на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Москвы № 2479-р от 13.08.1996 утвердившего План приватизации государственного имущественного комплекса АОЗТ «ПСП «Строитель» от 15.08.1996.
Право собственности ОАО «ПСП «Строитель» не было зарегистрировано в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
ОАО «ПСП «Строитель» признано банкротом на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 18.10.2000 по делу № А40-25598/00-3-55 «Б» и в отношении указанного лица было открыто конкурсное производство.
23.05.2002 определением Арбитражного суда г. Москвы конкурсным управляющим назначен Таран Григорий Евгеньевич.
В рамках конкурсного производства имущество ОАО «ПСП «Строитель» -плоскостные сооружения - было реализовано путем публичного предложения, результатом чего и явилось заключение договора купли-продажи имущества № 16А от 14.04.2003.
Как следует из акта приема передачи указанных объектов недвижимого имущества Заявитель, оплатил договорную цену за приобретаемые объекты недвижимости.
Таким образом, ООО «БИОРОК» с 14.04.2003 года стало добросовестным владельцем данного имущества, а договор полностью исполнен сторонами, за исключением обязанности по государственной регистрации перехода права собственности.
На момент подачи заявления по настоящему делу в суд ОАО «ПСП «Строитель» было ликвидировано и исключено из ЕГРЮЛ.
ООО «БИОРОК» 04.12.2009 года обращалось в Управление за регистрацией перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, однако 27.01.2010 в регистрации права было отказано (сообщения № 22/035/2009-293; 22/035/2009-295; 22/035/2009-298; 22/035/2009-299; 22/035/2009-300 от 27.01.2010 г.). Основанием для отказа послужило непредставление заявления ОАО «ПСП «Строитель» ранее возникшего права и заявления о последующей регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.
Одним из оснований отказа в государственной регистрации права собственности ОАО «ПСП «Строитель» Управление указывает не предоставление оригинала Плана приватизации государственного имущественного комплекса АОЗТ «Производственно-строительное предприятие «СТРОИТЕЛЬ» и акта оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1994 г.
Оригиналы указанных документов находятся в Специализированном государственном унитарном предприятии по продаже имущества г. Москвы (СГуП г Москвы), которое выдает только заверенные копии указанных документов, которые и были представлены в Управление.
Поскольку оригиналы указанных документов существуют в единственном экземпляре и хранятся в архиве СГУП г. Москвы, требование Управления о предоставлении оригиналов Плана приватизации и акта оценки не может быть выполнено.
Указанное решение ответчика явилось основанием для обращения заявителя в суд.
Рассматривая спор и принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, правильно применил нормы материального права, подлежащие применению при рассмотрении возникшего спора, полно, всесторонне исследовал представленные сторонами доказательства, установил обстоятельства имеющие значение для дела и на их основании, сделал обоснованный вывод, о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных обществом требований.
Согласно ч.1 ст.198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним дано в п.1 ст.2 Закона о регистрации.
В соответствии с указанной нормой государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ).
Согласно п.1 ст.3 Закона о регистрации правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, ГК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 ГК РФ).
На основании п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п.1 ст.6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим же законом.
Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Решение суда первой инстанции в оспариваемой Управлением части является правомерным, поскольку договор об отчуждении недвижимого имущества был заключен в требуемой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества.
Заявитель является добросовестным приобретателем по возмездной сделке и обладателем имущественного права, которое подлежит гражданско-правовой защите - данный вывод основывается на правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного суда № 6-П от 21.04.2003 года.
Законные основания для регистрации права собственности на ликвидируемое юридическое лицо отсутствуют.
Кроме того, сведений о наличии спора о праве на рассматриваемое недвижимое имущество в деле не имеется.
При этом суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующие обстоятельства.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законе порядке. При этом права собственности покупателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК Российской Федерации возникает с момента его регистрации.
В случает когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 стр. 551 ГК Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Названная норма права применяется по аналогии тогда, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Поскольку ОАО «ПСП«Строитель» ликвидировано, а полномочия арбитражного управляющего в отношении данного общества прекращены, то заявитель правомерно обратился в Арбитражный суд с исковым требованием о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, которые подлежат судебной защите.
В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при ликвидации продавца (юридического лица) покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При таких данных, суд считает ошибочным вывод Ответчика о невозможности регистрации перехода права собственности к Обществу в связи с отсутствием в ЕГРП сведений о государственной регистрации права собственности ОАО «ПСП «Строитель», поскольку при отсутствии сведений о государственной регистрации вещного права продавца и при отсутствии продавца по причине его ликвидации, покупатель вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности.
Довод апеллянта о том, что регистрирующий орган не может являться ответчиком по делу, судебной коллегией отклоняется, поскольку в судебном порядке обжалуется решение именно регистрирующего органа.
Одним из оснований к отказу в государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, по мнению ответчика, послужило также то, что истец с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости не обращался. Данный довод судебной коллегией признан необоснованным.
Ответчик утверждает, что решение об отказе в регистрации перехода необходимо обжаловать в регистрирующий орган. Однако заявитель избрал иной способ защиты своих прав в соответствии со ст. 12 ГК Российской Федерации, что не противоречит нормам законодательства.
Довод управления о недоказанности права собственности продавца на оспариваемую собственность по причине отсутствия сведений о регистрации в ЕГРП является неосновательным, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Право собственности продавца на оспариваемые объекты имущества возникло на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Москвы № 2479-р от 13.08.1996, что подтверждено материалами дела (том 3, л.д. 14).
С учетом того, что право собственности заявителя на указанный объект недвижимости удостоверено, основания для отказа в государственной регистрации у ответчика отсутствовали.
