ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 марта 2012 года  Дело N А40-40557/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В. В.,

судей: Петровой В.В. и Стрельникова А.И.,

при участии в заседании:

от истца - Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы - Прохоренко Д.С. по дов. от 29.06.2011,

от ответчика - ООО «ПСФ «КРОСТ» - Данилов С.А. по дов. 29.04.2011,

от третьих лиц:

Правительство Москвы - Прохоренко Д.С. по дов. от 19.01.2012,

Департамент земельных ресурсов г. Москвы  и Управление Росреестра по Москве - неявка, извещены,

рассмотрев 05 марта 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу истца - Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и третьего лица - Правительства Москвы

на постановление от 15 ноября 2011 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Солоповой А.А., Верстовой М.Е., Трубицыным А.И.,

по иску Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью «ПСФ «КРОСТ»

о признании права собственности,

третьи лица: Правительство Москвы, Департамент земельных ресурсов города Москвы, Управление Росреестра по Москве,

УСТАНОВИЛ:

Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее по тексту - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ПСФ «Крост» (далее по тексту - ООО «ПСФ «Крост», ответчик) о признании права собственности города Москвы на квартиры в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Маршала Тухачевского, д. 49 (перечень квартир указан в исковом заявлении).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Москвы, Департамент земельных ресурсов города Москвы, Управление Росреестра по Москве.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22 августа 2011 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2011 года решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением, истец и третье лицо - Правительство Москвы подали в Федеральный арбитражный суд Московского округа кассационную жалобу, в которой просят обжалуемое постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на незаконность и необоснованность обжалуемого постановления, нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителей кассационной жалобы, а также представитель ответчика, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования жалобы.

Третьи лица - Департамент земельных ресурсов города Москвы и Управление Росреестра по Москве, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, на основании Инвестиционного контракта от 24.12.1999 № 123 (реестровый № 13-000049-5801-0001-00001-99) в редакции дополнительных соглашений от 05.07.2000 №123-1; от 23.05.2001 № 123-2; от 28.12.2002 № 123-3; от 10.09.2004 № 123-4, заключенного между Правительством Москвы и ООО «ПСФ «Крост», было осуществлено строительство жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Маршала Тухачевского, д. 49.

Условиями указанного Инвестиционного контракта установлено распределение общей площади квартир объекта: 30%  - Администрации, что с учетом итоговых обмеров ТБТИ составляет 11 287,17 кв.м., 70% - Соинвестору, что с учетом итоговых обмеров ТБТИ составляет 26 336,73 кв.м.

Жилой дом по адресу: г. Москва, улица Маршала Тухачевского, 49 введен в эксплуатацию 31.12.2008 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU77212000-001557).

Между городом Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и ООО «ПСФ «Крост» 23.04.2009 был заключен договор № ГКП-595-11 (с дополнительным соглашением № 1 от 15.07.2009), предметом которого является обмен прав на результаты инвестиционной деятельности в виде отдельных квартир.

Согласно условиям договора, соинвестор передает, а Департамент принимает права на результаты инвестиционной деятельности в виде отдельных квартир по адресу: ул. Маршала Тухачевского, д. 49 общей площадью 4 852,5 кв.м., перечень которых определен в приложении №1 к договору.

Сторонами контракта 01.09.2009 был под писан Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта согласно Инвестиционному контракту от 24.12.1999 № 123 (зарегистрирован в Тендерном комитете от 03.09.2009 №13-000049-5801-0001-00001-99-АЧР-8).

В пункте 4.4.1 Акта определен перечень жилых помещений (275 квартир) общей площадью 16 198,2 кв.м., подлежащих передаче Администрации (Правительству Москвы).

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не исполнил свои обязательства по условиям Инвестиционного контракта (пункт 5.2.10),  не обеспечил оформление и регистрацию имущественных прав в установленном порядке и не передал истцу полный пакет документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества.

Истец указал, что Управлением Росреестра по Москве было отказано в государственной регистрации права собственности города Москвы на вышеупомянутое недвижимое имущество, поскольку не был представлен договор аренды земельного участка на период строительства.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, ссылаясь на положения статей 309, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из того, что спор по поводу распределения упомянутых помещений между сторонами отсутствует, и истец не имеет возможности осуществить свои права, связанные с регистрацией прав собственности на указанные  объекты недвижимого имущества.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

Кассационная коллегия находит выводы суда апелляционной инстанции  соответствующими установленным по делу обстоятельствам, подлежащим применению к отношениям сторон нормам права и правовой позиции, сформулированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Пленума ВАС  РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту - Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту - Закон о регистрации)  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор в соответствии с правилами главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях, в частности, статья 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статья 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности, в том числе, долевой собственности, на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В данном случае, как правильно указал суд апелляционной инстанции, по своей правовой природе сторонами был заключен договор купли-продажи будущей вещи, так как в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 указано о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются, если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое, на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникает у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество, являющееся предметом договора, само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131, 151 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции, изложенной в совместном Постановлении Пленума Высшего Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О не которых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права является лицо, за которым зарегистрировано спорное право.

Судом установлено, что государственная регистрация прав на спорное недвижимое имущество не производилась, в связи с тем, что за ответчиком право собственности на указанные объекты недвижимости не зарегистрировано, требование о признании права собственности не подлежало удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи  4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Как правомерно указано судом апелляционной инстанции, заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. До  государственной регистрации прав собственности продавца на спорные объекты, между сторонами Инвестиционного контракта от 24.12.1999 № 123 не прекращены обязательственные правоотношения по поводу спорного имущества.

Таким образом, требования истца вытекают из обязательственных отношений с ответчиком по Инвестиционному  контракту от 24.12.1999 № 123  и не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности.

В случае, когда между сторонами имеют место обязательственные отношения, законом предусмотрены другие способы защиты прав обеих сторон, тогда как, использование истцом вещно-правового способа защиты возможно при внедоговорных отношениях, когда стороны спора не имеют иной связи, кроме самой вещи.

Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

Истцом по такому иску выступает собственник индивидуально-определенной вещи, чьи права оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных или иных отношениях по поводу спорной вещи.

При указанных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы  о признании права собственности на спорные квартиры, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены принятого по делу судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

Доводы кассационной жалобы о надлежащем способе защиты права и неправильной квалификации судом апелляционной инстанции инвестиционного договора основаны на неправильном толковании норм материального права, разъяснений, изложенных в пунктах 3 и 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22  и в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54. Данные доводы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что в силу  положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2011 года по делу № А40-40557/11-6-346 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка