ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 20 марта 2012 года  Дело N А40-41439/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Хомякова Э.Г.

судей Комаровой О.И., Чучуновой Н.С.

при участии в заседании:

от истца - не явился, извещен

от ответчика - не явился, извещен

рассмотрев 19.03.2012 в судебном заседании кассационную жалобу

истца Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

на решение от 30.06.2011

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О.А.,

на постановление от 28.09.2011

Девятого арбитражного апелляционного суда

принятое судьями Барановской Е.Н., Панкратовой Н.И., Кузнецовой Е.Е.

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН 1027809244561)

к Компании с ограниченной ответственностью «АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД»,

о взыскании долга и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с Компании с ограниченной ответственностью "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" (далее - КОО "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД", Компания) задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 29.11.2004 N 00/ЗК-04035(12) за период с 01.01.2009 г. по 30.09.2010 г. в размере 6 863 067 руб. 88 коп. и неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 01.02.2009 г. по 30.09.2010 г. в размере 3 864 612 руб. 77 коп.

Определением суда от 20.12.2010 г., оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, настоящее дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.06.2011 оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2011 в иске отказано.

В кассационной жалобе истец просит отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении иска о взыскании пеней; полагая, что судебные акты первой и апелляционной инстанций являются необоснованными и незаконными, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судами нарушены нормы материального и процессуального права.

Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, жалоба рассмотрена в их отсутствие в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании ч. 1 ст. 288 АПК РФ в связи с несоответствием выводов судов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций,  и имеющимся в деле доказательствам, неправильным применением норм материального права, в силу следующего.

Как следует из материалов дела 29 ноября 2004 года между Комитетом (арендодателем) и ЗАО "ЦЕЙЗЕР" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-04035(12), согласно условиям которого арендатору был передан земельный участок площадью 8 440 кв. м (кадастровый номер 78:7687:3003), расположенный на участке между домами 9 и 13 по Пулковскому шоссе, в квартале 87, на пятне корпуса 34 (южнее дома 9, корпус 1 по Пулковскому шоссе, для осуществления инвестиционного проекта под проектирование и строительство торгово-бытового центра, сроком до 22 января 2006 года.

Государственная регистрация договора произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 10 марта 2005 года.

Материалами дела установлено, что на основании договора купли-продажи от 01.02.2008 г. N 318S право собственности на торгово-бытовой центр, расположенный на спорном земельном участке, перешло к КОО "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2008 г. N 78-АГ 399626.

Дополнительным соглашением от 18.02.2009 г. N 5 к договору от 29.11.2004 N 00/ЗК-04035(12) произведена замена арендатора на КОО "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД".

Истец, ссылаясь на то, что КОО "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" в период с 01.01.2009 г. по 30.09.2010 г. не выплачивала арендные платежи в соответствии с условиями договора от 29.11.2004 г. N 00/ЗК-04035(12), просил взыскать с ответчика долг по арендным платежам и неустойку за просрочку оплаты арендных платежей.

В процессе рассмотрения настоящего спора судами было установлено, что ответчик платежными поручения от 18.11.2010 г. N 138, № 143, от 30.11.2010 г. N 384, № 383 задолженность по оплате арендных платежей погасил в полном размере, в связи с чем суды правомерно отказали в удовлетворении требований о взыскании основного долга.

Однако, отказывая в удовлетворении иска о взыскании неустойки суды исходили из того, что дополнительное соглашение от 18.02.2009 г. N 5 к договору от 29.11.2004 N 00/ЗК-04035(12), которым произведена замена арендатора на КОО "АЛПЕГРУ РЕТЭЙЛ ПРОПЕРТИЗ ЛИМИТЕД" не было зарегистрировано в установленном порядке.

Между тем, с такими выводами судов согласиться нельзя, поскольку они сделаны с нарушением норм материального права в связи со следующим.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенных в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка, а покупатель (новый собственник) принимает на себя права и обязанности арендатора земельного участка, при этом договор аренды продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости (ответчиком).

С учетом изложенной правовой позиции факт отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не имеет правового значения и не дезавуирует обязанность ответчика как по оплате задолженности, так и причитающейся в связи с нарушением сроков внесения платежей договорной неустойки.

Пунктом 9.3. договора аренды от 29.11.2004 г. N 00/ЗК-04035(12) действовавшим в редакции, существовавшей до заключения дополнительного соглашения от 18.02.2009 г. N 5, предусмотрена ответственность арендатора за просрочку уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Исходя из изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что выводы судов об отказе в иске о взыскании неустойки сделаны с нарушением норм материального права.

Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении, суду следует с учетом всего вышеизложенного полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и правильно применив нормы материального и процессуального права принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, в связи с чем документы, не предусмотренные  ст. 277 АПК РФ, а именно приложения № 4-6 к письменным пояснениям по делу, подлежат возврату заявителю.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30 июня 2011г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 сентября 2011г. по делу № А40-41439/11-41-375 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка