АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 16 марта 2012 года Дело N А55-19981/2011
Резолютивная часть решения оглашена 11 марта 2012 года
Полный текст решения изготовлен 16 марта 2012 года
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи
Каленниковой О.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з - Гаммершмидт Н.А.
рассмотрев в судебном заседании 11 марта 2012 года дело по иску
Департамента управления имуществом городского округа Самара
От 07 октября 2011 года №
к Производственному кооперативу "Строитель"
Третье лицо - Акционерное Коммерческое общество «Сберегательный банк Российской Федерации» (Открытое акционерное общество) в лице филиала Железнодорожного отделения № 8020 (Поволжский банк).
о взыскании суммы 388 752 руб. 36 коп. и обязании вернуть имущество
при участии в заседании
от истца - Симкина А.С. (доверенность от 26.12.2011)
от ответчика - Манака Е.П. (протокол от 08.10.2010)
от третьего лица - не явился, не извещен
установил:
Истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании с Производственного кооператива "Строитель" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара 388 752 руб. 36 коп., из них: 167 402 руб. 11 коп. - сумма задолженности по арендной плате за период с марта 2004 года по 20.12.2010 и 221 350 руб. 25 коп. - сумма пени за период с 15.06.1999 по 21.10.2010, а также обязать Производственный кооператив "Строитель" передать нежилое помещение, общей площадью 147,30 кв.м, расположенное в здании по адресу: г.Самара, ул. Гродненская, д. 1, комнаты 1 этажа: №№ 1,2,3,32-42,47,48, представителю Департамента управления имуществом городского округа Самара по акту приема-передачи (л.д. 139-140, т.1).
Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.
Ответчик в судебном заседании признал исковые требования в части возврата помещения и взыскании основной задолженности с учетом уточнения исковых требований, но просил применить срок исковой давности, не оспорил факт занятия спорных помещений №№ 1,2,3,32-42, 47,48 на момент рассмотрения спора и факт наличия задолженности за спорный период, что занесено в протокол судебного заседания от 11.03.2012. Кроме того, ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в части взыскания пени, указав на отсутствие в спорном договоре условия о применении ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 23 января 2012 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Акционерное Коммерческое общество «Сберегательный банк Российской Федерации» (ОАО) в лице филиала Железнодорожного отделения № 8020 (Поволжский банк).
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось, письменных пояснений относительно предмета спора не представило.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, заслушав объяснения и доводы присутствовавших в заседании представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.06.1999 между Комитетом по управлению имуществом города Самары, в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара и Производственным кооперативом «Строитель» подписан договор № 000002И аренды нежилого здания, общей площадью 123 кв.м, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Гродненская, д. 1.
Дополнительным соглашением от 24.09.1999 стороны изменили предмет договора аренды, передав ответчику в аренду еще 57,8 кв.м (л.д. 76, т.1). Дополнительным соглашением от 17.04.2022 из арендуемой площади изъяты комнаты №№ 43, 44, 45, 46, 49, общей площадью 31, 5 кв.м (л.д. 41, т.1) для передачи в аренду Акционерному Коммерческому обществу «Сберегательный банк Российской Федерации» (ОАО) в лице филиала Железнодорожного отделения № 8020 (Поволжский банк)
Факт передачи имущества в аренду подтверждается подписанным представителями сторон актом передачи арендатору объекта недвижимости.
Спорный объект недвижимого имущества является муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности г.о. Самара и Постановлением Главы города Самара № 1117 от 16.08.1996 (л.д. 92, т.1).
Согласно п. 5.1 договора срок его действия установлен с 01.09.1996 по 31.12.2000.
Порядок расчетов за пользование арендованным имуществом установлен разделом 3 договора аренды и Приложением № 1 к нему.
Согласно п. 3.3 договора расчет арендной платы, получатель и его реквизиты указаны в Приложении № 1 к договору. В силу Приложения № 1 к договору ежемесячная арендная плата составляет 1 719 руб. 34 коп. (л.д. 10, т.1). Дополнительным соглашением от 24.09.1999 к договору аренды стороны установили, что арендная плата за период с 01.09.1996 до 01.08.1999 устанавливается в размере 24 840 руб. 71 коп. (л.д. 76, т.1).
В соответствии с п. 3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом.
Однако, поскольку обязательство по уплате арендной платы в соответствии с указанным условием договора и требованием закона (п.1 ст. 614 ГК РФ) ответчик надлежащим образом не исполнял, истец был вынужден обратиться в суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Кроме того, ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как уже указывалось выше, спорный договор аренды был подписан сторонами с 01.09.1996 по 31.12.2000, то есть на срок, более одного года, в связи с чем подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.
На основании изложенного, в связи с отсутствием государственной регистрации спорного договора аренды, он является незаключенным.
При этом суд не принимает во внимание довод истца о том, что договор считается заключенным с 01.09.1996, в связи с чем он в силу норм Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не подлежал государственной регистрации.
Как следует из текста самого договора, датой подписания между сторонами договора является 02.06.1999, но никак не 01.09.1996, на что указывает истец, стороны в договоре лишь предусмотрели, что данный договор распространяется на отношения, возникшие ранее, что не противоречит норме ст. 425 Гражданский кодекс Российской Федерации (действие договора). Указание в договоре на данное условие само по себе не свидетельствует о подписании договора именно с указанной даты, указание на применение арендных отношений, возникших до заключения договора, лишь свидетельствует о периоде действия между сторонами арендных отношений. Следовательно, договор аренды был подписан сторонами после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Кроме того, в статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» законодатель указал на признание прав на недвижимое имущество, возникших до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, которые признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Анализ указанной нормы права позволяет сделать вывод о том, что законодателем допускается отсутствие государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, к обязательственным правам указанная норма права применению не подлежит. Кроме того, на момент подписания договора аренды действовал Гражданский кодекс Российской Федерации, который прямо предусматривал государственную регистрацию договора аренды, заключенного на срок, более года.
Помимо того, как установил суд, сторонами не определен предмет договора аренды как существенное условие договора аренды.
Согласно ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из текста договора и дополнительных условий к нему, стороны в спорном договоре аренды не установили конкретные технические характеристики первоначально переданного объекта площадью 123 кв.м, как одного из существенных условий договора аренды для возникновения арендных отношений - предмета аренды, что противоречит ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, в связи с несогласованием сторонами предмета спорного договора аренды, договор по указанному основанию также считается незаключенным.
Однако факт пользования ответчиком спорным помещением подтверждается материалами дела, не оспаривается и самим ответчиком, что занесено в протокол судебного заседания от 11.03.2012.
Вместе с тем, ответчик плату за пользование спорным объектом недвижимости за период с марта 2004 по 20.12.2010 не производил, получая при этом доход посредством экономии арендной платы, являющийся для него неосновательным обогащением.
В соответствии с ч.1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет характер спорного правоотношения и подлежащее к применению законодательство.
На основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований прибрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Согласно ч. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. По смыслу указанной нормы неосновательное обогащение ответчика составляет сбереженная им за счет истца арендная плата за пользование помещением.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Ответчик доказательств внесения платы за пользование помещением не представил, напротив признал иск в части взыскания суммы основной задолженности. Однако заявил о применении срока исковой давности и требования о возврате имущества.
Лицо, право которого нарушено действиями иных лиц, вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного права в пределах срока исковой давности. При этом согласно ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В силу ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п.2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
Как следует из материалов дела, истец знал о нарушении ответчиком обязанности по оплате за пользование помещением с 2004 года, то есть после истечения срока, предусмотренного условиями договора для перечисления ответчиком арендной платы. Таким образом, срок исковой давности по требованию о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения за период с 2004 по 05.10.2008 истцом пропущен.
Следовательно, в указанной части требования о взыскании суммы денежных средств период с 2004 по 05.10.2008 являются не подлежащими удовлетворению, поскольку истец обратился в Арбитражный суд Самарской области с настоящим иском только 06.10.2011 (л.д. 3), то есть с пропуском срока исковой давности.
В соответствии со ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание ответчиком обстоятельств, на которых основано требование истца, освобождает последнего от доказывания этих обстоятельств.
В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Учитывая, что согласие ответчика с притязаниями истца, сформулированными в исковом заявлении, не противоречит закону и не нарушает права других лиц, суд принял признание ответчиком иска, что отражено в протоколе судебного заседания.
Вместе с тем, суд, проверив расчет суммы задолженности, произведенный истцом в силу условий договора аренды, признал его неправильным, поскольку истцом не учтен факт передачи Сбербанку части арендованного помещения и расчет произведен, исходя из ежемесячной платы в размере 2059 руб. 25 коп., в то время как ежемесячная плата должна составлять 2057 руб. 78 коп.
По расчету, произведенному судом, за период с 06.10.2008 по 20.12.2010 (с учетом применения срока исковой давности) сумма неосновательного обогащения составляет 54 497 руб. 98 коп. В остальной части расчет суммы задолженности, произведенный истцом, неправильный.
Кроме того, истцом начислены ответчику пени в размере 21 350 руб. 25 коп. за период с 15.06.1999 по 21.10.2010.
Вместе с тем, как справедливо указал ответчик в отзыве на исковое заявление, положениями подписанного между сторонами договора аренды, не предусмотрено применении в отношении арендатора такой меры ответственности как начисление пени за несвоевременное перечисление арендной платы.
Кроме того, в соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Поскольку договор аренды от 02.06.1999 № 000002И признан судом незаключенным, следовательно, письменная форма соглашения о неустойке отсутствует.
Таким образом, требование в части взыскания с ответчика неустойки за просрочку платежа, начисленной якобы со ссылкой на условия договора аренды, являются незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в связи с незаключенностью спорного договора аренды и отсутствием указания в нем о применении такой меры ответственности, следовательно, отсутствием оснований для его взыскания.
Принимая во внимание изложенное, учитывая частичное признание ответчиком заявленных требований, в соответствии со ст.ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации с Производственного кооператива "Строитель" в пользу Департамента управления имуществом городского округа Самара подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения за период с 06.10.2008 по 20.12.2010 в размере 54 497 руб. 98 коп.
