АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 20 марта 2012 года Дело N А55-20037/2011
Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2012 года.
Решение изготовлено в полном объеме 20 марта 2012 года.
Арбитражный суд Самарской области
в составе судьи
Шабанова А.Н.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
к Обществу с ограниченной ответственностью "Гэмбл"
к Обществу с ограниченной ответственностью "Автотемп"
с участием третьего лица:
Министерства имущественных отношений Самарской области
о взыскании
при участии в заседании
от истца - не участвовал, извещен 16.02.2012, уведомление № 08193;
от 1-го ответчика - представителя Хачатуряна М.С., доверенность от 01.03.2012 № 101;
от 2-го ответчика - представителя Хачатуряна М.С., доверенность от 27.04.2011;
от третьего лица - не участвовал, извещен 16.02.2012, уведомление № 08196;
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконевой И.С. до перерыва, помощником судьи Кокоревой И.В. после перерыва.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Гэмбл", Обществу с ограниченной ответственностью "Автотемп" и просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гэмбл" задолженность по арендной плате в сумме 1 670 622руб. 20коп., пени за просрочку платежей в сумме 5 260 529руб. 68коп., неосновательно сбереженные денежные средства в сумме 5 067 294руб. 31коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 235 998руб. 17коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Автотемп" неосновательно сбереженные денежные средства в сумме 255 144руб. 53коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 11 882руб. 79коп.
Ответчики представили отзыв на иск и дополнение к отзыву. Иск не признали по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему, указав, что задолженности не имеют.
Определением суда от 10.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, было привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области
Третье лицо отзыв на иск не представило.
Истцом представлено уточнение исковых требований, просит взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гэмбл" задолженность по арендной плате за период с 29.05.2007 по 12.06.2010 в сумме 678 620руб. 76 коп., пени за просрочку платежей за период с 10.07.2007 по 17.11.2011 в сумме 3 146 276руб. 04коп., неосновательно сбереженные денежные средства за период с 13.06.2010 по 10.08.2011 в сумме 5 067 294руб. 31коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.07.2010 по 01.09.2011 в сумме 235 998руб. 17коп.; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Автотемп" неосновательно сбереженные денежные средства за период с 10.07.2010 по 10.08.2011 в сумме 255 144руб. 53коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.07.2010 по 01.09.2011 в сумме 11 882руб. 79коп.
В соответствии частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вышеуказанные уточнения следует принять судом, и цену иска следует считать равной 9 395 216руб. 60коп
Судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании объявлялся перерыв с 06.03.2012 до 13.03.2012 до 15час. 45мин. (08-10.03.2012 выходные дни). Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по веб-адресу: http://www. samara.arbitr.ru.
В соответствии с частями 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав представленные лицами, участвующими в деле документы, заслушав объяснения представителя ответчиков, суд считает исковые требования истца, подлежащими частичному удовлетворению последующим основаниям
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Самары от 24.04.1997 № 592 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Гэмбл" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 15.02.2000 № 003727з, сроком с 01.01.1999 до 24.04.2007, по условиям которого, с учетом дополнительных соглашений от 27.09.2000, от 22.12.2000, арендодатель предоставляет, а арендатор использует на условиях аренды земельный участок под условным номером 63:01:010000:0324(30)//0:0000000:0//0001:02:0853:011:0:0, площадью 10 906,90кв.м, находящийся по адресу: Железнодорожный район, Пятигорская, 11, под производственную базу.
В связи с тем, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном порядке за Российской Федерацией, в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 15.02.2000 № 003727з перешли к истцу.
По истечении срока действия договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 15.02.2000 № 003727з был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в т.ч. и виде арендной платы.
Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды.
Как указано в п. 4.2. договора аренды земельного участка от 15.02.2000 № 003727з, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (приложение № 3), и в соответствии с п. 4.4. договора, арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца. Пунктом 4.3 договора, определено, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.
Истец указывает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды земельного участка от 15.02.2000 № 003727з, Обществом с ограниченной ответственностью "Гэмбл" не были выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 29.05.2007 по 12.06.2010 в сумме 678 620руб. 76 коп. Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 7.2. договора, в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки, за период с 10.07.2007 по 17.11.2011 в сумме 3 146 276руб. 04коп.
Также истцом в адрес 1-го ответчика было направлено письмо об отказе от договора аренды от 15.02.2000 № 003727з, спорный договор прекратил свое действие с 12.06.2010. Руководствуясь статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, истец провел оценку рыночной стоимости прав аренды земельного участка. Учитывая, что ответчики использовали спорный земельный участок, истец просит взыскать с них неосновательное обогащение, как указано в расчете истца с 1-го ответчика за период с 13.06.2010 по 10.08.2011 в сумме 5 067 294руб. 31коп., со 2-го ответчика за период с 10.07.2010 по 10.08.2011 в сумме 255 144руб. 53коп., исходя из отчета об оценке от 20.10.2010 №3/ОЦ-6А, выполненного ООО "Интер-Стандарт", поскольку на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам.
Ответчики иск не признали, в частности Общество с ограниченной ответственностью "Гэмбл" указало, что задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15.02.2000 № 003727з не имеет, арендные платежи производились в адрес Министерства имущественных отношений Самарской области, после извещения о смене арендодателя в адрес истца. Также ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.
Согласно ч. 2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).
К моменту обращения истца с иском в суд, срок исковой давности в части взыскания арендных платежей и неустойки начисленной по октябрь 2007года истек, доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва срока исковой давности, в деле не имеется. Поэтому суд, в соответствии со ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяет срок исковой давности в части взыскания арендной платы и неустойки за период с 29.05.2007 по 07.10.2008.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 15.02.2000 № 003727з стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды от 15.02.2000 № 003727з указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов. Положения договора аренды от 15.02.2000 № 003727з не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы.
Как следует из представленных в материалы дела платежных поручений и расчета истца, задолженности по внесению арендных платежей за спорный период Общество с ограниченной ответственностью "Гэмбл" не имеет, при этом из расчета исковых требований следует, что оплата арендных платежей производилась 1-ым ответчиком не в установленные договором от 15.02.2000 № 003727з сроки.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Из материалов дела усматривается, что 1-ый ответчик заявил ходатайства о снижении неустойки, учитывая, что истцом не верно определен размер взыскиваемых арендных платежей, сумма неустойки за спорный период составит 4 968руб. 84коп.
Статьей 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены условия, при которых проведение оценки объектов обязательно.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе - при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
По смыслу пунктов 2 и 6 Правил основным способом определения арендной платы земельных участков, находящихся в федеральной собственности, является рыночная оценка их стоимости, определяемая независимым оценщиком. При этом в пунктах 3 - 5 определены исключения из этого правила. Проанализировав указанные пункты Правил, суд считает, что в отношении земельного участка, занимаемого обществом, размер арендной платы должен определяться по результатам независимой оценки стоимости земельного участка.
Согласно пункту 10 Правил при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы предусматривают в таком случае возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще 1 раза в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В связи с этим доводы истца о необходимости определения размера арендной платы на основе акта оценки - являются обоснованными.
В тоже время в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил надлежащие и допустимые доказательства, подтверждающие размер неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика в спорном периоде.
Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (пункт 1 статьи 6 Кодекса) может быть использовано правило пункта 3 статьи 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Так в отчете от 20.10.2010 №3/ОЦ-6А не приведены данные сравнения с аналогичными объектами, которые бы были схожи по характеристикам, местонахождению со спорными объектами. При определении рыночной стоимости права аренды исполнителями отчета от 20.10.2010 №3/ОЦ-6А использовался исключительно затратный подход. Вместе с тем, в силу прямого указания закона размер неосновательного обогащения подлежит определению в соответствии со сравнительным подходом. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. К тому же, указанная в отчете об оценке цена права аренды не может быть признана рекомендованной для целей определения размера неосновательного обогащения согласно п.26 Федерального стандарта оценки.
При таких обстоятельствах отчет об оценке от 20.10.2010 №3/ОЦ-6А не может являться доказательством, подтверждающим размер неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика.
Из материалов дела следует, что других доказательств в обоснование своих требований истец не представил.
При этом одним из принципов земельного законодательства, является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
Поскольку в заявленном истцом периоде, ответчики осуществляли использование спорного земельного участка, у них возникла обязанность уплатить денежную сумму, возникшую вследствие такого использования в силу статьи 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю», статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
