ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 марта 2012 года Дело N А82-4640/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ившиной Г.Г.,
судей Караваевой А.В., Кононова П.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
индивидуального предпринимателя Гришина Бориса Николаевича,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гришина Бориса Николаевича
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 по делу № А82-4640/2011, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,
по заявлению индивидуального предпринимателя Гришина Бориса Николаевича
к администрации городского округа город Рыбинск,
департаменту недвижимости администрации городского округа г. Рыбинск
о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа,
установил:
индивидуальный предприниматель Гришин Борис Николаевич (далее - заявитель, ИП Гришин Б.Н., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконным отказа администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация), изложенного в письме от 04.05.2011 №433-26, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества общей площадью 82 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75, обязании Администрации обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества площадью 82 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75, и принять решение об условиях приватизации данного помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчетов о его оценке, предусмотрев преимущественное право ИП Гришина Б.Н. на приобретение арендуемого имущества по договору аренды от 01.08.2004 №2030.
В качестве соответчика привлечен департамент недвижимости администрации городского округа г. Рыбинск (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 в удовлетворении заявленных требований ИП Гришину Б.Н. отказано.
Индивидуальный предприниматель Гришин Борис Николаевич с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Заявитель считает, что у Администрации отсутствовали законные основания для отказа Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества. В обоснование данного довода ИП Гришин Б.Н. указывает, что объект аренды был индивидуализирован, не вызывал сомнений у сторон договора, Администрация располагала достоверными сведениями о расположении объекта и его площади. Об этом свидетельствуют, по мнению заявителя, факт включения нежилого помещения, переданного Предпринимателю по договору аренды, в план приватизации, представленные в материалы дела копии свидетельств о государственной регистрации права собственности (подготовленные в целях передачи заявителю), копия письма Департамента, адресованного обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» (далее - ООО «Центр независимой оценки»), в котором содержится просьба об определении рыночной стоимости объектов, включенных в программу приватизации муниципального имущества, направление в адрес ИП Гришина Б.Н. уведомления от 03.05.2011 с предложением о предоставлении заявителю равнозначного имущества взамен арендуемого.
Доводы апелляционной жалобы поддержаны Предпринимателем в судебном заседании суда апелляционной инстанции.
Департамент в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.
Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 15.12.1999 между Управлением муниципального имущества Рыбинского муниципального округа и ИП Гришиным Б.Н. подписан договор аренды №2030 нежилого помещения (строения) (далее - Договор от 15.12.1999), которым во временное владение и пользование заявителя передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.69/2-71/1, площадью 50,2 кв.м. (т.1, л.д.10-11). Пунктом 7.1 данного договора установлен срок его действия - с 15.12.1999 по 01.01.2009.
Сведений о государственной регистрации Договора от 15.12.1999 в материалы дела не представлено.
01.08.2004 между Департаментом (Арендодатель) и заявителем (Арендатор) подписан договор аренды №2030 недвижимого имущества (далее - Договор от 01.08.2004), которым стороны согласовали передачу заявителю во временное пользование недвижимого имущества (здания, помещения), расположенного по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.69/2-71/1, площадью 87,6 кв.м. для торговли промышленными товарами (т.1, л.д.13-15).
По тексту пункта 1.1 данного договора к нему должен быть приложен план недвижимого имущества.
Пунктом 1.3 Договора от 01.08.2004 установлено, что передача имущества производится по акту, который подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 15 дней с момента подписания данного договора аренды и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с пунктом 2.1.2 Договора от 01.08.2004 Арендодатель обязан не менее чем за два месяца предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора аренды и необходимости освобождения помещения в связи с его постановкой на реконструкцию или сносом.
В пункте 7.1 указанного договора определен срок действия договора - с 01.08.2004 по 30.07.2004. Из пояснений сторон в суде первой инстанции следует, что в тексте договора допущена опечатка - договор заключен на срок по 30.07.2005.
В соответствии с дополнительным соглашением от 31.07.2005 срок действия Договора от 01.08.2004 продлен до 29.07.2006 (т.1, л.д.17).
Согласно дополнительному соглашению от 30.07.2006 срок действия Договора от 01.08.2004 продлен до 28.07.2007. Кроме того, в связи с изменением нумерации домов по Волжской набережной, внесены изменения в предмет договора в части номера дома - дом 67-75 вместо дома 69/2-71/1 (т.1, л.д. 18).
28.07.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к Договору от 01.08.2004, пунктом 7.1 которого установили новый срок действия договора - до 26.07.2008 (т.1, л.д.19).
Дополнительным соглашением от 11.01.2010 стороны согласовали изменение общей площади арендуемого помещения до 82 кв.м. (т.1, л.д.22).
12.10.2010 Администрацией издано постановление №3362 «О проведении реконструкции здания по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75» (т.1, л.д.85).
19.04.2011 в адрес Предпринимателя направлено уведомление №4104/04-1528 о расторжении Договора от 01.08.2004 и необходимости освобождения помещения в связи с постановкой здания на реконструкцию (т.1, л.д.83).
31.03.2011 ИП Гришин Б.Н. обратился в Администрацию с заявлением о выкупе нежилых помещений общей площадью 50,2 кв.м. по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.67-75, арендуемых по договору аренды №2030 от 15.12.1999 (т.1, л.д.38-39).
Администрация письмом от 04.05.2011 №433-26 отказала Гришину Б.Н. в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в связи с предстоящей реконструкцией дома 67-75 по Волжской набережной, предложила заявителю рассмотреть вопрос о замене арендуемого помещения равнозначным, для чего обратиться в Департамент (т.1, л.д.53-54).
Полагая, что отказ Администрации не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) и нарушает права и законные интересы ИП Гришина Б.Н., Предприниматель оспорил его в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности решения Администрации об отказе Предпринимателю в выкупе имущества, расположенного по адресу: г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75, в связи с отсутствием у заявителя преимущественного права выкупа помещений.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав Предпринимателя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 1 Закона №159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона №159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона №159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Из материалов дела следует, что ИП Гришин Б.Н. обратился в Администрацию с заявлением от 31.03.2011 о выкупе нежилых помещений общей площадью 50.2 кв.м., расположенных по адресу: г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75 как с арендатором по договору аренды от 15.12.1999 №2030.
В то же время согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с пунктом 3, статьи 433, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия Договора от 15.12.1999 установлен с 15.12.1999 по 01.01.2009. Таким образом, Договор от 15.12.1999 подлежал государственной регистрации.
Надлежащих доказательств того, что данный договор был зарегистрирован, материалы дела не содержат.
В связи с этим правомерен вывод суда первой инстанции о том, что указанный договор аренды является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон, в том числе не служит подтверждением непрерывного нахождения у Предпринимателя арендуемого недвижимого имущества, на которое претендует заявитель, в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ.
Кроме того, согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Статья 7 указанного Закона предусматривает, что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Из содержания изложенных норм права следует, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности при наличии преимущественного права на приобретение такого имущества по основаниям, предусмотренным Законом №159-ФЗ, объектом сделки может быть недвижимое имущество, при условии, что имеются данные, позволяющие определенно установить такое имущество.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу, что в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие идентифицировать имущество, переданное в аренду по Договору от 01.08.2004. Суд посчитал, что указанный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче Арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем является незаключенным.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для опровержения указанного вывода в силу следующего.
Пунктами 1.1, 1.3 Договора от 01.08.2004 определено, что к указанному договору должен быть приложен план переданного недвижимого имущества, а также подписанный сторонами акт приема-передачи имущества.
Указанные документы в материалы дела не представлены, стороны указали, что акт приема-передачи передаваемых по Договору от 01.08.2004 помещений не составлялся.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что Договор от 01.08.2004 не содержит сведений, на каком этаже и с какими номерами помещения, площадью 87,6 кв.м. (впоследствии уточненные до 82 кв.м.) были переданы Арендатору.
Заявитель в подтверждение доводов, что предмет рассматриваемого договора аренды был определен, ссылается на представленное в материалы дела письмо Департамента в адрес ООО «Центр независимой оценки» (т.2, л.д.7-8), из которого следует, что нежилые помещения IV, V, XII, находящиеся по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75 (общая площадь 82 кв.м.) переданы в аренду Предпринимателю.
