ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 марта 2012 года  Дело N А14-3811/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2012 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта  2012 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего

Федорова В.И.

Судей

Поротикова А.И.

Мокроусовой Л.М.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем  судебного заседания Кащеевой С.Ю.,

при участии:

от Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I»:  Сухоруковой И.И., представителя по доверенности № 87 от 18.01.2012;

от индивидуального предпринимателя Кузминцева Сергея Владимировича: Митина В.Н., представителя по доверенности б/н от 06.06.2011;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2011 по делу № А14-3811/2011 (судья Кривотулова Т.И.) по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» (ОГРН 1033600074090, ИНН 3666031208) к индивидуальному предпринимателю Кузминцеву Сергею Владимировичу (ОГРН 304362010400046, ИНН 360600025317), с участием третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, о расторжении договора аренды №261/498-09 от 02.03.2009; об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114а,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области  с иском к индивидуальному предпринимателю Кузминцеву Сергею Владимировичу (далее -  ИП Кузминцев С.В., ответчик)  о расторжении договора аренды № 261/498-09 от 02.03.2009; об обязании освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114а.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2011 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец  обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской  области отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебное заседание апелляционной инстанции Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области явку полномочного представителя не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении третьего лица  о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 184, 266 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» поддержал  доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП Кузминцева  С.В. с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела,  02.03.2009 между Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» (арендодатель)  и ИП Кузминцевым С.В. (арендатор) был заключен договор № 261/498-09 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Ломоносова, 114 а, согласно прилагаемому плану для использования, под производственные и торговые площади, общественное питание: основное - 2 этаж, комнаты 2, 5, 6, 8-10, 29-31 площадью 818 кв.м., вспомогательные - 2 этаж, комнаты 3, 4, 7, 11, 20, 32-34 площадью 28,2, общая площадь 846,2 кв.м. Сроком с момента подписания акта приема-передачи по 01.08.2014.

Арендная плата установлена разделом 4 договора.

Согласно пункту  2.2 договора арендатор обязуется пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, не производить монтаж скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, реконструкцию имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытый, монтаж сетей, искажающих первоначальный вид имущества, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а имущество приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя или территориального органа. Не производить капитальный ремонт и реконструкцию арендуемых помещений и зданий без письменного согласия арендодателя и территориального органа (пункты  2.2.7, 2.2.9 договора).

По акту приема-передачи от 01.08.2009 арендованное имущество было передано арендатору.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.06.2010.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению по требованию арендодателя, или Территориального органа в следующих случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора - при использовании помещений (в целом или частично) не в соответствии с целями, определенными в пункте  1.1 договора; - при умышленном или неосторожном ухудшении арендатором состояния помещений, инженерного оборудования и прилегающих  территорий либо невыполнении обязанностей, предусмотренных п. 2.2.4-2.2.8, 2.2.10, 2.2.13, 2.2.18-2.2.21, 4.3 договора.

Актом обследования помещений здания столовой от 14.02.2011 комиссией, созданной истцом, было установлено, что произведена перепланировка помещений, в том числе №2 -6, 8-10, 29 второго этажа.

Актом от 25.02.2011 комиссией, созданной истцом, было установлено, в том числе, что на втором этаже здания размещается и функционирует салон-парикмахерская «Чародейка».

Истец направил в адрес ответчика предписание № 221 от 25.02.2011, в котором указывалось на необходимость в срок 20 календарных дней для приведения арендуемых помещений в первоначальный вид. Также было указано, что в случае не исполнения данного предписания арендодатель намерен в одностороннем порядке расторгнуть договор.

Затем в адрес ответчика было направлено предписание № 229 от 26.02.2011, которым предлагалось в срок 2 календарных дня, со дня получения данного предписания, устранить, среди прочих, нарушения связанные с организацией салона-парикмахерской «Чародейка» в виде ликвидации данного салона.

Ссылаясь на нарушение ответчиком пункта 2.2.7 договора, а также использование спорного помещения не в соответствии с пунктом 1.1 договора, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в требованиях по иску, суд первой инстанции посчитал их необоснованными.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции по существу правильным, соответствующим обстоятельствам дела и законодательству.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 615, пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, а кроме того, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно пункту  2 статьи  450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей  619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Исследовав обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, суд области  пришел к выводу о том, что нарушения условий договора № 261/498-09 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления  от 02.03.2009 со стороны ответчика не допущено.

Как установлено судом первой инстанции, арендуемые помещения используются ответчиком по назначению, поскольку парикмахерские услуги относятся к производственной деятельности, что  согласуется с целями предоставления и использования арендованного имущества , так как в силу пункта 1.1 договора арендованные помещения были предоставлены для использования их арендатором под производственные и торговые площади, общественное питание.

Более того письмом от 18.01.2010 ответчик согласовал с истцом организацию оказания услуг студентам и сотрудникам ВГАУ, а также населению: ксерокопирование, ламинирование, подарочное оформление, организацию пункта химчистки, салона парикмахерской, пункта приема платежей.

Суд правомерно оценил наложенную на данном письме резолюцию  «согласен» Ректора ФГОУ ВПО ВГАУ А.В. Востроилова,  как письменное разрешение арендодателя на размещение на арендованных площадях салона парикмахерской.

Действия ответчика по перепланировке  арендованного имущества, признаны  судом не противоречащими условиям договора аренды № 261/498-09 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве оперативного управления  от 02.03.2009 (пункту 2.2.7 договора), поскольку данное переустройство арендуемых помещений произведено арендатором по согласованию с истцом.

Как подтверждается совокупностью представленных в дело доказательств,  ответчик обращался к истцу с письмом  от 08.04.2009 с просьбой разрешить проведение капитального ремонта части напольных покрытий и облицовки стен, согласно нормам СЭС; капитальный ремонт системы отопления, вентиляции, водоснабжения электроснабжения; перепланировку для повышения мощности поварских цехов, увеличения посадочных мест в обеденных залах и увеличения площади торговых залов магазина; проведение расширения лестничного марша, согласно эвакуационным требования противопожарной безопасности; организацию отдельной входной группы, разделяющую залы общественного питания и залы розничной торговли  и получил его согласие.

При этом, как усматривается из материалов дела,  все работы  были произведены арендатором в целях приведения помещений в состояние, позволяющее использовать их в соответствии с условиями договора аренды: под производственные и торговые площади.

Истцом  не представлено доказательств ухудшения состояния помещений в результате произведенных работ, причинения истцу убытков, невозможности или затруднительности использования спорных помещений истцом как собственником.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу о том, что нарушений условий договора аренды от 02.03.2009, влекущих его расторжение в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ, ИП Кузминцевым С.В. не допущено, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Ссылки заявителя на проведение перепланировке  помещений без письменного согласия арендодателя, отклоняются, как не соответствующие обстоятельствам дела, установленным судом на основании исследования и оценки доказательств, представленных в материалы дела. При этом следует учесть, что  условиями договора аренды  порядок письменного согласования арендодателем  осуществления  капитального ремонта и реконструкции арендуемых помещений  арендатором четко не регламентирован, в связи с чем не соответствие  письма от 08.04.2009  ГОСТу Р 6.30-2003  не лишает его доказательственной силы,  с учетом положений статей 67, 68 АПК РФ. В ходе рассмотрения дела истец не заявил о фальсификации данного доказательства,  не просил исключить его из числа доказательств по делу и  не оспорил подпись  Ректора ФГОУ ВПО ВГАУ Востроилова А.В. на представленном в дело экземпляре письма.

Довод о том, что  ответчиком не представлено соответствующей проектной  документации на перепланировку помещений, отклонятся, поскольку в договоре аренды не предусмотрена обязанность арендатора на получение такой документации.

Позиция заявителя жалобы  о том,  что согласование  и перепланировка в арендуемом помещении не может происходить до момента фактического приема помещений арендатором, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора, исходя из сложившихся отношений сторон. Своими действиями по передаче объекта аренды 01.08.2009 истец по существу подтвердил согласие на передачу имущества в аренду в измененном виде.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы  не опровергают по существу правильное решение суда первой инстанции, поскольку не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были учтены или оценены судом при рассмотрении дела, имели бы значение для иных выводов либо опровергали их, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения.

Нарушений же норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены судебного акта, заявитель не приводит, а суд их не усматривает.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной в виде госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 22.12.2011 по делу № А14-3811/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I»  - без удовлетворения.

Постановление  вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный  арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок через арбитражный суд первой инстанции.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка