ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 марта 2012 года  Дело N А43-19581/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2012 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оргтехцентр «ЛОГОС», г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.11.2011 по делу № А43-19581/2011, принятое судьей Трухиной Ю.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Оргтехцентр «ЛОГОС» (ОГРН 1025203741914,  ИНН 5260028423), г. Нижний Новгород, к обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие Инвестжилстрой» (ОГРН 1025203045780, ИНН 5260063643), г. Нижний Новгород,

о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Оргтехцентр «ЛОГОС» обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие Инвестжилстрой» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства - 1-й очереди группы шумозащитных жилых домов с конторскими помещениями по улицам Ошарская, Ванеева в Советском районе города Нижнего Новгорода (1-й очереди жилого комплекса по ул.Ошарская - Ванеева дом № 81), соответствующую нежилому помещению № 11 общей площадью 131 кв.м, по проекту в цокольном этаже, в размере 131000/29782000.

Исковые требования основаны на положениях статей 213, 219, 309, 322, 1047 и 1050 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы невыполнением ответчиком обязательства по передаче нежилого помещения истцу.

Решением от 23.11.2011  Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Оргтехцентр «ЛОГОС» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушением норм материального права.

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда о том, что здание не является объектом гражданского оборота и определение размера доли истца невозможно.

Считает не соответствующими закону (статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 7  Закона РСФСР № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статье 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним») выводы суда о том, что произведенные дольщиком инвестиции на стадии строительства являются лишь капитальными вложениями, поэтому до завершения строительства и приобретения объектом инвестирования статуса недвижимого имущества возможно только определение доли указанных вложений в праве долевой собственности на незавершенное строительство.

По мнению заявителя, для признания за истцом права собственности на соответствующую долю в объекте необходимо одновременное наличие следующих условий: существование объекта незавершенного строительства (установлено судом и подтверждено данными ЕГРП), участие истца в строительстве в качестве инвестора (следует из договора № 1/011 о долевом участии в строительстве 1-й очереди жилого комплекса по ул. Ошарская-Ванеева, дом 81 (адрес строительный) в Советском районе г. Нижнего Новгорода от 13.04.2005, наличие данных, позволяющих произвести расчет доли (содержатся в письме ГАУ НО «Управление государственной экспертизы и результатов инженерных изысканий» от 21.04.2011 № 203, письме Департамента градостроительного развития и архитектуры администрации г. Нижнего Новгорода от 04.05.2011 № 27-02-22-3342 и положительном заключении государственной экспертизы № 0353-09/УГЭ-0861 по рабочему проекту на строительство 1-й очереди группы шумозащитных жилых домов с конторскими помещениями по улицам Ошарская, Ванеева в Советском районе г. Нижнего Новгорода от 02.07.2009).

Заявитель апелляционной жалобы ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего полномочного представителя.

Ответчик отзыва на апелляционную жалобу не представил.

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением главы администрации г. Нижнего Новгорода от 25.10.2004 № 3546-р ООО «Предприятие Инвестжилстрой» разрешено строительство жилых домов с подземными автостоянками на земельном участке в границах улиц Ошарская и Ванеева в Советском районе г. Нижнего Новгорода и предоставлен в аренду на два года земельный участок площадью 10870 кв.м под указанные цели.

05.04.2004 между ООО «Предприятие Инвестжилстрой» и ООО «СтройСоюз» заключен договор о совместной деятельности по строительству комплексов жилых домов с подземными автостоянками на земельном участке в границах улиц Ошарская и Ванеева в Советском районе г. Нижнего Новгорода.

Пунктами 3.1, 4.2.13 и 4.4.1 договора о совместной деятельности ООО «СтройСоюз» уполномочено на ведение общих дел от имени сторон договора, на совершение сделок в отношении с третьими лицами, в том числе на привлечение данных лиц к инвестированию строительства рассматриваемого жилого комплекса.

13.04.2005 ООО «СтройСоюз», действовавшее на основании договора о совместной деятельности, и ООО «Оргтехцентр «ЛОГОС» заключили договор № 1/011 о долевом участии в строительстве 1-й очереди жилого комплекса, расположенного по ул. Ошарская - Ванеева, дом № 81 (адрес строительный) в Советском районе г.Нижнего Новгорода.

В соответствии с условиями договора, ООО «СтройСоюз» обязалось в срок до 1 квартала 2007 года выполнить работы по строительству соответствующего жилого комплекса и передать ООО «Оргтехцентр «Логос» нежилое помещение № 11 общей площадью 131 кв.м по проекту в цокольном этаже указанного дома, а истец обязался оплатить стоимость указанного помещения в размере 2 986 800 рублей.

ООО «Оргтехцентр «Логос» обязательство по оплате исполнило в полном объеме.

28.04.2006 ООО «Предприятие Инвестжилстрой» и ООО «СтройСоюз» заключили агентский договор № 1, в соответствии с п. 6.1 которого с момента его подписания договор о совместной деятельности прекратил свое действие.

10.10.2006 между ООО «СтройСоюз», ООО «Предприятие Инвестжилстрой» и ООО «Оргтехцентр «Логос» заключено дополнительное соглашение к договору № 1/011 о долевом участии в строительстве 1-й очереди жилого комплекса, расположенного по ул. Ошарская -Ванеева, дом № 81 (адрес строительный) в Советском районе г.Нижнего Новгорода от 13.04.2005.

Согласно условиям дополнительного соглашения ООО «СтройСоюз» принимает ООО «Оргтехцентр «Логос» в качестве дольщика для участия в строительстве 1-й очереди вышеупомянутого комплекса. Срок сдачи в эксплуатацию первого здания комплекса, а также помещения, подлежащего передаче дольщику, установлен в 4 квартале 2007 года. ООО «Предприятие Инвестжилстрой» гарантирует ООО «Оргтехцентр «Логос» выполнение всех обязательств инвестора по договору № 1/011 от 13.04.2005 (л.д.64).

Несмотря на истечение срока ввода объекта в эксплуатацию, строительство объекта недвижимости ответчиком фактически не осуществляется, жилой дом № 81 (адрес строительный) в эксплуатацию государственной комиссией не принят.

Указанный жилой дом является объектом незавершенного строительства, что подтверждается вступившим в законную силу заочным решением от 15.12.2009 Советского районного суда города Нижнего Новгорода по делу № 2-3683/09.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал. Рассматриваемый объект незавершенного строительства, в соответствии с п. 7-11 договора о совместной деятельности, перешел в собственность ответчика. Размер доли ООО «Оргтехцентр «Логос» в объекте незавершенного строительства составляет 131/29782 или 131000/29782000. Строительство дома не ведется более года, построены первые шесть-девять этажей из запроектированных восемнадцати. Отсутствие деятельности ответчика может привести к финансовой несостоятельности последнего с последующим признанием его банкротом. Действующее законодательство о несостоятельности (банкротстве) не защищает должным образом интересы истца. Практика проведения процедуры банкротства юридических лиц свидетельствует о том, что уплаченные дольщиками денежные средства не возвращаются, либо возвращаются лишь частично, в связи с несоответствием размера требований кредиторов имуществу обанкротившихся предприятий.

В силу  пункта 2 статьи 8, статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

В статье 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в  статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлены права инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно пункту 3 статьи 7  Закона РСФСР «Об инвестиционной  деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 названного Постановления при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

На основании изложенного  требования ООО «Оргтехцентр «ЛОГОС» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, являются преждевременными. На день рассмотрения спора  недвижимое имущество не создано, право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах в иске отказано правомерно.

Иная оценка обстоятельств спора заявителем апелляционной жалобы не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 23.11.2011 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.11.2011 по делу № А43-19581/2011оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Оргтехцентр «ЛОГОС» (ОГРН 1025203741914, ИНН 5260028423), г. Нижний Новгород,- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка