ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 03 апреля 2012 года  Дело N А46-1185/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 апреля 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шаровой Н.А.,

судей  Еникеевой Л.И., Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Мироновой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-708/2012) общества с ограниченной ответственностью «Берег» на решение Арбитражного суда Омской области от 19 декабря 2011 года по делу № А46-1185/2011 (судья Яркова С.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Берег» (ОГРН 1095543027128, ИНН 5528204428) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004) о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Берег» - Микрюков С.А. по доверенности от 28.12.2010;

от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Койтова И.А. по доверенности № 0402/2 от 10.01.2012;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Берег» (далее по тексту - ООО «Берег», истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее по тексту - ответчик) о признании условий договора в части определения стоимости арендной платы от кадастровой стоимости не соответствующей положениям закона, изложенным в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации; о признании законным требования истца по установлению базовой стоимости для расчета в размере 10 000 000 руб.; о присуждении ответчика к обязанности подписать дополнительное соглашение к договору аренды № ДГУ-Ц-13-744 от 09.06.2008 земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 01:3038 между ООО «Берег» (арендатор) и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) об изменении условий договора в части установления базовой стоимости для расчета арендной платы.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2011 по делу № а46-1185/2011 в удовлетворении исковых требований ООО «Берег» отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Берег» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области  от 19.12.2011 по делу № А46-1185/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Берег» ссылается на следующие обстоятельства: рыночная стоимость земельного участка, установленная заключением эксперта, существенно ниже кадастровой, в связи с чем истец заявил требование об установлении для расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости; поскольку размер арендной платы является существенным условием договора аренды, а стоимость земельного участка должна быть изменена, то условия договора аренды земельного участка подлежат изменению.

Главное управление по земельным ресурсам Омской области представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение Арбитражного суда Омской области от 19.12.2011 по делу № А46-1185/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от ООО «Берег» поступили письменные пояснения на отзыв ответчика, которые приобщены к материалам дела.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Берег» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Главного управления по земельным ресурсам Омской области поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей ООО «Берег», Главного управления по земельным ресурсам Омской области, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 268, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский бетон» (арендатор) 09.06.2008 заключен договор аренды земельного участка № ДГУ-Ц-13-744, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов общей площадью 27 282 кв.м, с кадастровым номером 55:36:12 01 01:3038, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: город Омск, Центральный административный округ, улица 10 лет Октября, дом 195, для производственных целей.

Соглашением к договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-13-744 от 09.06.2008 все права и обязанности арендатора по указанному выше договору с 20.10.2009 перешли к ООО «Берег».

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к настоящему договору) и составляет 356 548 руб. 44 коп. в год.

В соответствии с расчетом ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного на территории города Омска, являющимся неотъемлемым приложением к рассматриваемому договору, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске».

Согласно указанному приложению расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка 131 511 198 руб. 30 коп.

ООО «Берег» 19.10.2010 заключен договор № 441 с обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт», во исполнение условий которого оценщиком была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 01:3038. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составила (округленно) 10 000 000 руб.

Письмом от 29.10.2010 № 32 заявитель обратился в Главное управление по земельным ресурсам Омской области с предложением внести изменение в текст и условия договора в части установления базового значения стоимости земельного участка не из суммы, указанной в кадастровом паспорте, а из ее рыночной стоимости.

В ответ ответчик пояснил, что отсутствуют основания для расчета арендной платы, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка (письмо от 12.11.2010 № 0201/9997).

Полагая, что величина арендной платы необоснованно завышена, ООО «Берег» обратилось в суд с настоящим требованием за защитой нарушенного права.

Отказ в удовлетворении исковых требований послужил основанием для обращения ООО «Берег» с апелляционной жалобой, при рассмотрении которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом в пункте 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о том, что при отсутствии в договоре условия о возможности одностороннего изменения размера арендной платы, изменение размера арендной платы по договору может быть осуществлено только по соглашению сторон, или в судебном порядке, является правомерным.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Судом первой инстанции верно отмечено, что из буквального смысла положений пунктов 2.1, 2.2 и 4.1 договора аренды № ДГУ-Ц-13-744 находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске (в редакции соглашения от 26.07.2010), следует, что размер арендной платы определяется согласно расчету арендной платы (приложение к настоящему соглашению) и составляет 356 548 руб. 44 коп. в год. При этом стороны пришли к соглашению о возможности изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению.

Договором установлены основания и периодичность возможного изменения условия договора о размере арендной платы.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что при заключении договора размер арендной платы определен сторонами в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п, которым утверждено Положение об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, согласно которому размер годовой арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, а также земельных участков, право аренды которых приобретается (приобретено) в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений, определяется по формуле: Ап = Кс x Сап, где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Значение Сап определяется в соответствии с приложением № 1 к Положению.

Кадастровая стоимость в расчете к спорному договору соответствует данным государственного земельного кадастра, отраженным в кадастровом паспорте земельного участка.

Таким образом, довод о противоречии закону условия договора в части размера арендной платы не соответствует действительности.

Действующее законодательство предписывает определять размер арендной платы, исходя из кадастровой стоимости, определенной в установленном порядке.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе о существенном различии рыночной и кадастровой стоимости земельного участка, что является основанием для изменения цены договора аренды, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку права ООО «Берег», нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды от 09.06.2008) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316.

Пунктом 10 названного Постановления установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

До внесения в установленном порядке в государственный земельный кадастр соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка оснований для изменения платы в зависимости от предполагаемой истцом рыночной стоимости не имеется.

Основанием исковых требований истца является то, что на момент заключения договора аренды кадастровая стоимость земли не соответствовала рыночной стоимости, однако учитывая приведенные нормы права, эти обстоятельства истцу необходимо приводить и доказывать в другом процессе (о внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка) с привлечением лиц, которые участвуют в утверждении и внесении в нормативные акты кадастровой стоимости земельных участков.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу № А27-4849/2010, заинтересованное лицо вправе, основываясь на выводах оценщика о рыночной стоимости конкретного земельного участка, ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости.

Однако, производиться это должно с привлечением всех участвующих в процессе формирования, утверждения и внесения в государственный земельный кадастр лиц в деле, возбужденном по иску с соответствующим предметом. В рамках такого спора указанные уполномоченные  лица вправе привести свои аргументы и доказательства по вопросу рыночной стоимости и соответствия ее кадастровой стоимости, фактически отраженной в государственном земельном кадастре.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости) от 27.03.2008 № 36/08-11340 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36: 12 01 01:3038 составляет 131 511 198 руб. 30 коп. (графа 12). Указанный земельный участок оценен обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт» в 10 000 000 руб. Таким образом, расхождение составляет более чем 120 млн.руб.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что договор аренды № ДГУ-Ц-13-744 от 09.06.2008 заключен в соответствии с нормами законодательства, действующими на момент его заключения, а именно в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, относительно существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения, отклоняются судом апелляционной инстанции: истец утверждает не о существенном изменении  стоимости земельного участка после заключения договора, а о несоответствии на момент заключения договора кадастровой стоимости рыночной.

Доводов и доказательств подтверждающих такие существенные изменения, истцом не представлено. Таким образом, оснований для применения в настоящем деле правил статьи 451 ГК РФ не имеется .

Определение истцом с привлечением оценщика в частном порядке рыночной стоимости земельного участка не влечет непосредственного изменения сведений о кадастровой стоимости земельного участка, внесенных в установленном порядке в государственном земельном кадастре,  как не влечет и никаких правовых последствий для оценки договора аренды на предмет соответствия закону.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 19.12.2011 по делу № А46-1185/2011 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО «Берег» подлежит оставлению без удовлетворения.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, в соответствии со статей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на ее подателя - ООО «Берег».

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 19 декабря 2011 года по делу № А46-1185/2011 оставить без изменения , апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка