ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 апреля 2012 года  Дело N А81-619/2011

Постановление изготовлено в полном объеме  12 апреля 2012 года

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего  Сириной В.В.

судей  Орловой Н.В.

Цыгановой Е.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой, общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой»  на решение от 21.10.2011 Арбитражного суда  Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 24.01.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Зиновьева Т.А., Глухих А.Н., Шарова Н.А.) по делу № А81-619/2011 по иску Департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, пр. Ленинградский, 5 б,  ИНН 8904013329, ОГРН 1028900625302) к обществу с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, Больничный проезд, д. 7-А, ИНН 7904034784,  ОГРН 1028900628932) о взыскании задолженности и пени по договору  от 15.02.2008 № 6, понуждении к освобождению и передаче жилого помещения и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» к Департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой  о признании договора  от 15.02.2008 № 6 недействительной сделкой.

С у д  у с т а н о в и л:

Департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» (далее - ООО «Газпром добыча Уренгой») о взыскании задолженности и пени по договору  от 15.02.2008 № 6 в сумме 962 623,47 руб., а также о понуждении к освобождению жилого помещения - квартиры, общей площадью 37 кв.м, расположенной по адресу: ЯНАО,  г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, д. 2/3, кв. 177, и передаче указанного имущества свободным от проживания и прав третьих лиц по акту приема-передачи.

Кроме того, Департамент обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Газпром добыча Уренгой» о взыскании задолженности и пени по договору  от 15.02.2008 № 6 за пользование квартирой, расположенной по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, д. 2/3, в сумме 152 683,07 руб.

Определением от 20.06.2011 указанные дела объединены в одно производство.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Департамент уточнил исковые требования и просил суд взыскать с общества задолженность за аренду квартиры № 177, расположенной по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, д. 2/3 за период с 01.01.2008 по 30.11.2008 в размере 45 706,92 руб., неосновательное обогащение за фактическое пользование указанным выше помещением в период с 01.12.2008 по 31.01.2011 в размере 156 825,24 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей и пени за просрочку возврата имущества в общей сумме 592 843,11 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 11.12.2008 по 31.01.2011 в сумме 28 068,45 руб.; неосновательное обогащение за пользование квартирой № 105, расположенной по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, д. 2/3 в период с 01.12.2008 по 15.08.2010 в размере 121 536,10 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.03.2008 по 21.07.2008 в сумме 2 146,78 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 11.12.2008 по 31.01.2011 в размере 21 725,43 руб.

ООО «Газпром добыча Уренгой» обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к Департаменту о признании договора от 15.02.2008 № 6 недействительной сделкой в силу его несоответствия закону.

Решением от 21.10.2011 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 24.01.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования Департамента удовлетворены частично. С ООО «Газпром добыча Уренгой» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате в размере 324 068, 26 руб., пени за просрочку внесения арендной платы в размере 11 600 руб., пени за просрочку исполнения обязательства по возврату имущества в размере 13 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 28 898,29 руб.  В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Газпром добыча Уренгой» к Департаменту о признании договора от 15.02.2008 № 6  недействительной сделкой отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты изменить в части и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований об освобождении жилого помещения - квартиры № 177, расположенной в жилом доме № 2/3 по адресу: ЯНАО, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, и передаче его Департаменту по акту приема-передачи свободным от проживания и прав третьих лиц. В остальной части просит оставить судебные акты без изменения.

В обоснование жалобы Департамент указывает, что в связи с истечением срока действия договора аренды жилого помещения от 15.02.2008 № 6 и на основании пункта 3.2.11 указанного договора арендатор обязан освободить объект при расторжении договора по любым основаниям, сдав его арендодателю по акту приема-передачи в первоначальном виде, а также фактически и юридически свободным от проживания третьих лиц. Арендованное имущество должно было быть возвращено арендодателю до 01.01.2009.

В кассационной жалобе ООО «Газпром добыча Уренгой» просит судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента. Указывает, что, поскольку спорные договоры аренды заключены в нарушение подпункта 1 пункта 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее - ЖК РФ), они, по мнению заявителя, являются ничтожными.

Департамент в отзыве просит кассационную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.

Проверив  в соответствии со статьями 286-288 АПК РФ законность  обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом и ответчиком 03.07.2008 был заключен договор от 15.02.2008 № 6  аренды жилого помещения, в силу которого Департамент  (арендодатель) предоставляет, а ООО «Газпром добыча Уренгой» (арендатор) принимает за плату во временное пользование жилые помещения (квартиры), общей площадью 74,2 кв.м, расположенные по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, дом 2, корпус 3, кв. № 105, 177 (далее - квартира № 105 и квартира № 177) в целях использования для проживания работников арендатора.

Указанное недвижимое имущество на момент заключения договора находилось в собственности муниципального образования город Новый Уренгой, что подтверждается представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права от 01.11.2004 серия 89 РХ № 802812 и от 01.11.2004 серия 89 РХ № 802810.

Квартира № 177 по настоящее время является муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2011  №  08/032/2011-172.

Квартира № 105 была передана в собственность проживающим в ней лицам 16.08.2010.

Во исполнение принятых по договору от 15.02.2008 № 6 обязательств 16.04.2008 арендодатель передал, а арендатор принял являющиеся предметом аренды жилые помещения по акту приема-передачи от 15.02.2008.

В соответствии с п. 1.7 договора он вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания, распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 01.01.2008, и действует по 30.11.2008.

Согласно п. 4.1 указанного договора за пользование жилыми помещениями арендатор уплачивает арендную плату в размере 12 096,08 руб. (без учета НДС) в месяц за каждый месяц вперед не позднее 10 числа.

В период действия договора обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате за пользование квартирой № 177 в размере 45 706,92 руб.

Поскольку после истечения срока договора аренды арендатор жилые помещения арендодателю не возвратил, истец посчитал, что арендатор неосновательно сберег за его счет денежные средства в виде платы за пользование квартирой № 105 в период с 01.12.2008 по 15.08.2010 в размере 121 536,10 руб., а также платы за пользование квартирой № 177 в период с 01.12.2008 по 31.01.2011 в сумме 156 825,24 руб.

Ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, ссылаясь на статьи 309, 310, 606, 614, пункт 1 статьи 330, статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и учитывая, что ответчиком доказательства полного погашения арендной платы не представлены, взыскал с ООО «Газпром добыча Уренгой» задолженность по арендной плате за пользование квартирой № 177 в период с 01.01.2008 по 30.11.2008 в сумме 45 706,92 руб., задолженность по арендной плате за пользование квартирой № 105 в период с 01.12.2008 по 15.08.2010 в сумме 121 536,10 руб., за пользование квартирой № 177 в период с 01.12.2008 по 31.01.2011 в сумме 156 825,24 руб., частично удовлетворил с учетом критерия соразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства требование Департамента о взыскании с ООО «Газпром добыча Уренгой» пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.03.2008 по 31.01.2011 (по квартире № 177) в сумме 11 000 руб. и за период с 11.03.2008 по 21.07.2008 (по квартире № 105) в размере 600 руб., а также пени за просрочку исполнения обязательства по возврату имущества (квартиры № 177) за период с 01.01.2009 по 31.01.2011 в сумме 13 000 руб.

Требование Департамента о взыскании с ООО «Газпром добыча Уренгой» процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 11.12.2008 по 31.01.2011 в размере 28 068,45 руб. (по квартире  № 177), в размере 21 725,43 руб. (по квартире № 105) судом первой инстанции удовлетворено частично на основании статьи 395 ГК РФ с учетом перерасчета исходя из размера арендной платы, подлежащей внесению ежемесячно за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа, количества дней просрочки в период с 11.12.2008 по 31.01.2011 и ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25 % годовых в сумме 28 898,29 руб.

Отказывая Департаменту в удовлетворении требования о понуждении ООО «Газпром добыча Уренгой» к освобождению жилого помещения - квартиры № 177 - и передаче указанного имущества свободным от проживания и прав третьих лиц по акту приема-передачи, суд исходил из того, что у арендодателя имеются самостоятельные правоотношения с проживающим в жилом помещении физическим лицом, в связи с чем ответчик не является лицом, нарушающим права Департамента. Кроме того, не доказана передача арендодателем имущества арендатору по договору аренды от 15.02.2008 № 6 свободным от прав третьих лиц.

Со ссылкой на статью 19 ЖК РФ, статью 209 ГК РФ, пункт 2 статьи 30 ЖК РФ, статью 288 ГК РФ, пункт 2 статьи 671 ГК РФ суд первой инстанции пришел к выводу, что Департамент имел все правовые основания для предоставления юридическому лицу жилых помещений на основании договора аренды, материалами дела не доказано включение переданных ответчику квартир в состав жилого фонда социального использования.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции исходит из следующего.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что материалами дела подтверждается наличие арендных правоотношений между истцом и ответчиком, факт пользования  ответчиком арендованным имуществом, отсутствие доказательств полной оплаты задолженности, требование истца правомерно удовлетворено судами частично.

Довод ООО «Газпром добыча Уренгой» об отсутствии у Департамента права передачи жилых помещений, относящихся к жилищному фонду социального использования, в аренду юридическим лицам с целью извлечения прибыли обоснованно отклонен судами ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 19 ЖК РФ, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: специализированный; индивидуальный; жилищный фонд социального использования, представляющий собой совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых, помещений государственного и муниципального жилищных фондов; жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

В силу пункта 2 статьи 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63 ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи 49 ЖК РФ). Поскольку решений о предоставлении квартиры № 177 по договору социального найма не принималось, не имеется оснований для отнесения спорного нежилого помещения к жилищному фонду социального использования.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о наличии у Департамента правовых оснований для предоставления юридическому лицу жилых помещений во владение и пользование на основании договора аренды жилого помещения.

Так как материалами дела подтверждено заключение между прежним собственником квартиры № 177 с физическим лицом Федоровой Л.Л. договора найма от 07.04.2004 № 2-3-177/Д-9, и в связи с этим ответчик не является лицом, нарушающим права истца по договору аренды от 15.02.2008 № 6, в удовлетворении требования о понуждении ООО «Газпром добыча Уренгой» к освобождению жилого помещения - квартиры № 177 - и передаче указанного имущества свободным от проживания и прав третьих лиц по акту приема-передачи отказано правомерно.

Таким образом, выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права, оснований для отмены судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21.10.2011 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 24.01.2012 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-619/2011 оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой, общества с ограниченной ответственностью «Газпром добыча Уренгой» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка