АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2012 года  Дело N А27-21399/2011

Резолютивная часть решения оглашена 18 апреля 2012 года, решение изготовлено в полном объеме 23 апреля 2012

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи С.В.Вульферт,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания К.Н.Власовой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  администрации города Юрги, г. Юрга

к обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой», г. Юрга

третьи лица:

инспекция государственного строительного надзора Кемеровской области, г.Кемерово

жилищно-строительный кооператив «Фестивальный», г.Юрга

о признании строений самовольными постройками и обязании сноса самовольных построек,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Домстрой», г. Юрга

к администрации города Юрги, г. Юрга

о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое сооружение овощехранилище

при участии:

от истца: Федотова Т.Н. председатель Комитета архитектуры, доверенность от 17.01.2012 № 03-14/230; Белоусова Е.В., заместитель председателя правового комитета, доверенность от 21.12.2011 года № 03-14/8298,

от ответчика: Николаенко Г.Н., директор, решение от 10.02.2000; Мотовилов Е.П, адвокат, доверенность от 25.11.2011,

от ЖСК «Фестивальный»: Мотовилов Е.П., адвокат, доверенность от 06.03.2012;

от ИГСН: Кузьминых Ю.Г., юрисконсульт отдела правового обеспечения, доверенность от 17.01.2012;

у с т а н о в и л:

администрация города Юрги обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Домстрой»

- о признании самовольными постройками: комплекса гаражных боксов и овощехранилищ, выстроенных на земельном участке площадью 2196 кв.м., расположенном по адресу: Кемеровская область, г.Юрга, ул.Фестивальная, строительный номер 2/4, кадастровый номер 42:36:0102001:1148, на месте незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Юрга, ул.Фестивальная,10, общей площадью 1648,3 кв.м., кадастровый номер 42:36:0102001:0586:6631:1068, а также на самовольно захваченном прилегающей земельном участке;

-обязать снести указанные самовольные постройки в установленный судом срок;

-предоставить администрации г.Юрги право, в случае неисполнения ответчиком решения суда, снести самовольные постройки за счет ответчика.

Исковые требования мотивированы следующим: 09.03.2011 ООО «Домстрой» приобрело у Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги незавершенный строительством жилой дом с земельным участком. Зарегистрировав право собственности на указанные объекты недвижимости, ООО «Домстрой» вместо завершения строительства жилого многоквартирного дома на имеющемся земельном участке, на имеющемся фундаменте начал строительство комплекса гаражных боксов и овощехранилищ. Строительство ведется как на земельном участке, предназначенном под проектирование и строительство жилого дома, так и на территории земельного участка, смежного с приобретенным, относящимся к категории земель с неразграниченным правом собственности и принадлежащем Юргинскому городскому округу.

Объекты возведены без получения разрешения на строительство в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются самовольными и подлежат сносу.

В судебном заседании представители истца требования поддержали.

Ответчик и третье лицо ЖСК «Фестивальный» исковые требования оспорили, поскольку постройка возведена на земельном участке, находящемся в собственности ООО «Домстрой». Фактически, ответчик осуществил реконструкцию объекта, не требующую разрешения на строительство. Для получения разрешения на строительство многоквартирного дома необходим градостроительный план земельного участка, для получения которого ответчик неоднократно обращался в администрацию города Юрги, но получал отказ. Заявили ходатайство о приостановлении производства по делу до принятия судебного акта по  делу № А27-7812/2012 о признании незаконным бездействия Комитета по управлению муниципальным имуществом города Юрги по письму от 11.11.2011.

Инспекция государственного строительного надзора Кемеровской области исковые требования поддержала, поскольку ответчиком нарушено разрешенное использование земельного участка «под проектирование и строительство жилого дома», фактически построены гаражи и овощехранилища, являющиеся объектами капитального строительства. В нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ответчиком не получено разрешение на строительство до его начала. У ответчика отсутствует проектная документация, общие и специальные журналы работ, в которых ведется учет выполнения работ, в том числе исполнительная документация по выполненным строительным работам, что свидетельствует не только о нарушении градостроительных норм, но и строительных норм и правил.

Определением суда от 10.04.2012 к производству принято встречное исковое заявление ООО «Домстрой» к администрации города Юрги о признании права собственности за ООО «Домстрой»  на нежилое сооружение: овощехранилище, площадью застройки 366,8 кв.м., расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Юрга, ул.Фестивальная, строение «а», инвентарный номер1-8554, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 42:36:01 02 001: 1148.

В качестве правового основания, ООО «Домстрой» ссылается на норму статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (самовольная постройка).

Исковые требования мотивированы тем, что овощехранилище возведено на земельном участке, принадлежащем ООО «Домстрой» и отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, что подтверждается заключением  ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Кемеровской области» от 13.03.2012 № 120 и  соответствует строительным нормам, правилам и градостроительным нормам, что подтверждается актом экспертного исследования негосударственного экспертного учреждения ООО «Судебно-экспертная лаборатория Апалева» от 22.03.2012.

Администрация города Юрги встречные исковые требования оспорила, мотивируя тем, что постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем ООО «Домстрой». Фактически овощехранилище расположено на смежном земельном участке с земельным участком с кадастровым номером 42:36:01 02 001: 1148, и относится к категории земель с не разграниченным правом собственности и принадлежит Юргинскому городскому округу. В соответствии с Правилами землепользования и застройки города Юрги, утвержденными решением Юргинского городского Совета народных депутатов от 26.12.2007 № 179, данные земельные участки расположены  в территориальной зоне Ж4-зоне перспективной жилой застройки. Градостроительные регламенты для данной зоны не определены, однако для жилых зон (Ж1, Ж2, Ж3) градостроительными регламентами не предусмотрено размещение ни овощехранилищ, ни индивидуальных гаражных боксов. Согласно экспертному заключению, представленного ООО «Домстрой», отступления от проектных решений в итоге привело к нарушению пожарных требований к эвакуационным выходам, нарушению микроклимата в овощехранилище (в том числе промерзанию конструкций), повышенной влажности помещений, разрушаются от атмосферных воздействий плиты перекрытия, атмосферные осадки попадают внутрь помещений. ООО «Домстрой» не принимались меры к получению разрешения на строительство, что подтверждается решением Арбитражного суда Кемеровской области  по делу № А27-14249/2011.

В судебном заседании установлено, что 29 марта 2011 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Юрги (продавец) и ООО «Домстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Юрга, ул.Фестивальная,10, общей площадью 1648,3 кв.м., с земельным участком площадью 2196 кв.м., строительный номер 2/4, кадастровый номер 42:36:01 02 001: 1148 (т.1, л.д.13).

Право собственности на незавершенный строительством жилой дом и  земельный участок зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Домстрой» (л.д.16-17).

Из кадастрового паспорта земельного участка (42:36:01 02 001: 1148) следует, что разрешенное использование данного земельного участка - под проектирование и строительство жилого дома (т.1, л.д.14).

На бетонных ленточных фундаментах, примыкающим к ранее смонтированным фундаментам жилого дома (его части) ООО «Домстрой» построил индивидуальные гаражные боксы, а на прилагающем земельном участке овощехранилище (т.1, л.д.18).

Разрешение на строительство указанных объектов ООО «Домстрой» не получало, в в связи с чем, было привлечено  инспекцией государственного строительного надзора Кемеровской области к административной ответственности по части 1 статье  9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Поскольку гаражные боксы и овощехранилище, являющиеся объектами капитального строительства, возведены без соблюдений требований Градостроительного кодекса Российской Федерации о получении разрешения на строительство, администрация города Юрги обратилась с иском о сносе указанных построек, а ООО «Домстрой»  о признании права собственности на самовольную постройку - овощехранилище

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующим выводам:

В соответствии со статьей 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности относятся подготовка и утверждение документов территориального планирования; утверждение местных нормативов градостроительного проектирования; выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих территориях.

Таким образом, в границах муниципального образования, независимо от формы собственности и целевого назначения земельного участка, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов, а также соблюдением порядка их размещения, осуществляет орган местного самоуправления. Поскольку факт самовольного строительства влечет нарушение законных интересов администрации как контролирующего органа, она вправе заявлять требования о сносе самовольной постройки, независимо на чьем земельном участке возведен объект капитального строительства.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Сторонами не оспаривается тот факт, что гаражные боксы и овощехранилище возведены за счет собственных средств ООО «Домстрой».

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено пунктом  2 статьи 218 ГК право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности и переход права собственности в силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ  подлежат государственной регистрации.

Следовательно, если объект не являлся бы самовольным первоначально право собственности возникло бы у ООО «Домстрой».

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Снос самовольной постройки по своей правовой природе представляет собой способ защиты гражданских прав путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права (статья 12 ГК Российской Федерации).

Порядок предоставления земельного участка под  строительства установлен статьями 30-31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ  "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Из материалов дела следует, что ООО «Домстрой» принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 42:36:01 02 001: 1148, расположенный по адресу: г.Юрга, ул.Фестивальная, строительный номер 2/4.

Построенные гаражные боксы расположены как на земельном участке, принадлежащем ООО «Домстрой», так и на земельном участке, который обществу не принадлежит. Овощехранилище полностью расположено на земельном участке, примыкающем к земельному участку, принадлежащем ООО «Домстрой». Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

ООО «Домстрой» полагает, что земельный участок в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации должен быть предоставлен обществу.

Данные доводы судом отклонены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ  граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Таким образом,  статья 36 ЗК РФ предусматривает возможность приобретения прав на земельный участок не любым лицом, а лицом, имеющим право на приватизацию соответствующего земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

ООО «Домстрой» такое право отсутствует, поскольку самовольная постройка не является объектом гражданских правоотношений до ее легализации.

Как следует из пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Доказательств принятия мер для получения разрешения на возведенные объекты капитального строительства - гаражные боксы и овощехранилище, ООО «Домстрой» не представлено.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 ГрК РФ документы.

ООО «Домстрой» ссылается на незаконный отказ администрации города Юрги предоставить обществу градостроительный план земельного участка, что является препятствием для оформления разрешения на строительство.

В материалах дела имеются письма ООО «Домстрой» о подготовке градостроительного плана  земельного участка для проектирования 5-ти этажного, кирпичного 165-ти квартирного жилого дома (от 02.03.2011 № 8) (т.1, л.д.51), затем для проектирования и строительства трехэтажного, трехподъездного кирпичного жилого дома на 36 квартир, общей площадью 1250 кв.м. со всеми элементами благоустройства, коллективным овощехранилищем, крытой стоянки-парковки (от 25.04.2011 № 36) (т.1, л.д.54), о выдаче схемы земельного участка для строительства жилого дома (от 16.05.2011 № 44) (т.1, л.д.55), о выдаче градостроительного плана земельного участка для проектирования и строительства пятиэтажного кирпичного жилого дома на 120 квартир, общей площадью 6000 кв.м. (от 18.05.2011 № 43) (т.1, л.д.56), градостроительный план с расположенным на нем незавершенным строительством овощехранилищем, входящим в состав жилого дома 2/4 и выдаче разрешения на строительство (от 12.07.2011 № 86) (т.1, л.д. 59), о выдаче градостроительного плана  земельного участка, прилагающего к земельному участку с кадастровым номером 42:36:01 02 001: 1148 необходимого для использования незавершенного строительством жилого дома (от 30.11.2011 № 148) (т.1, л.д.74), о согласовании схемы расположения границ земельного участка, необходимого для проектирования, строительства и использования незавершенного строительством жилого дома (от 06.02.2012 № 14) (т.1, л.д.86).

Данные обращения не связаны с фактически возведенными объектами - гаражными боксами и овощехранилищем.