АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 05 мая 2012 года Дело N А27-2640/2012
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2012 года
Решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2012 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Плискиной Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФаттаховойС.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий
к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют», Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий
третье лицо: Буков Александр Иванович, Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий
о взыскании 117 650 руб. 66 коп.
при участии:
от истца: Серебренникова С.Ф. - главный специалист правового отдела, доверенность № 5 от 17.11.2011, паспорт;
от ответчика: Мещеряков Е.Е. - представитель, доверенность от 27.02.2012, удостоверение адвоката;
третье лицо: не явилось, извещен
у с т а н о в и л:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа, Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, ОГРН 1034212000800 (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют», Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, ОГРН 1064212016263 (далее - Общество) о взыскании 117 650 руб. 66 коп. по договору № 62 от 14.02.2007 аренды объекта муниципального нежилого фонда, в том числе 50 750 руб. 61коп. долга по арендной плате за период с 06.07.2010 по 28.12.2011 , 66 900 руб. 05 коп. пени.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы неисполнением ответчиком обязанностей по внесению арендной платы за пользование нежилым помещением.
Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.03.2012 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Буков Александр Иванович, Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий.
Судебное заседание по делу, назначенное на 26.03.2012, было отложено судом на основании части 5 статьи 158 АПК РФ в связи с привлечением к участию в деле третьего лица. В судебном заседании 23.04.2012 на основании статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 27.04.2012.
Третье лицо Буков А.И., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил, о причинах неявки не известил, отзыв на иск не представил.
Суд рассмотрел спор в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие третьего лица.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.
Ответчик иск оспорил, сославшись на отсутствие у Комитета прав на удовлетворение исковых требований. Поскольку нежилое помещение, за пользование которым истец просит взыскать арендную плату, продано Букову А.И. по договору купли-продажи № 263 от 03.09.2010, договор купли-продажи является консенсуальным договором, следовательно, истец передал имущество в аренду, не являясь его собственником. В связи с этим, договор аренды является ничтожным как заключенный с нарушением статьи 168 ГК РФ. Также ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства.
Возражая против доводов ответчика, истец указал на то, что переход права собственности на нежилое помещение к покупателю в установленном порядке не зарегистрирован, имущество покупателю не передано, вследствие чего отсутствуют основания для вывода о ничтожности договора аренды.
Как следует из материалов дела, 14.02.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Ленинск-Кузнецкого (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Абсолют» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда - нежилого помещения (номер 6 на поэтажном плане технического паспорта БТИ), общей площадью 41,9 кв.м., расположенного в здании по адресу: Кемеровская область, г.Ленинск-Кузнецкий, ул.Зорина, 6, помещение 1, для использования в качестве гаража.
Фактически имущество было передано арендатору 01.01.2007, что следует из передаточного акта, подписанного истцом и ответчиком.
Ежемесячный размер арендной платы за пользование имуществом составил 2 151руб. и подлежал внесению не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем пользования объектом (пункты 3.1, 3.2 договора аренды).
Согласно пункту 4.2 договора, договор аренды считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до 30.12.2007.
Поскольку по окончанию срока действия договора арендатор продолжил пользоваться арендованным имуществом без возражений арендодателя, соглашением от 24.01.2008 стороны возобновили действие договора на новый срок с 01.01.2008 до момента приватизации объекта, что расценивается судом с учетом требований статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации как возобновление договора на неопределенный срок.
Размер арендной платы с 01.01.2008 составил 3 020 руб. (пункты 2,3 соглашения от 24.01.2008).
Поскольку в период с 06.07.2010 по 30.11.2011 ответчик не исполнил свою обязанность по внесению арендной платы, образовалась задолженность в размере 50 750руб. 61 коп., что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании долга и неустойки.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив в соответствии со статьями 67, 68, 70, 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Как установлено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Факт передачи имущества арендодателем арендатору 01.01.2007 подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.
Следовательно, за пользование арендованным имуществом подлежит внесению арендная плата.
Ответчик ссылается на заключение договора купли-продажи арендованного имущества 03.09.2010 между Комитетом и Буковым А.И., что, по мнению ответчика, исключает возможность взыскания арендной платы в пользу Комитета в силу ничтожности договора аренды, как противоречащего требованиям статьи 168 ГК РФ.
Кроме того, по состоянию на 01.10.2010 ответчик освободил арендованное имущество. Допрошенный судом в качестве свидетеля заместитель директора ООО «Абсолют» Скиданов В.Н. дал пояснения, что принимал участие в вывозе имущества ООО «Абсолют» из арендованного нежилого помещения примерно в конце сентября 2010 года, переезд был вызван обращением Букова А.И., указавшего на факт приобретения этого помещения у Комитета. Свидетель Уткин А.Б., занимающий должность начальника участка ООО «Абсолют», сообщил суду, что переезд осуществлялся из арендованного помещения с начала сентября 2010 года и продолжался около двух недель. Свидетель Немирович В.Е. (водитель ООО «Абсолют») также пояснил, что участвовал в перевозке имущества ООО «Абсолют» из помещения № 1 по ул. Зорина г. Ленинска-Кузнецкого с середины сентября по начало октября 2010 года.
Доводы ответчика о ничтожности договора аренды и об отсутствии у ответчика обязанности оплачивать арендную плату за период с 01.10.2010 по 30.11.2011 судом отклонены в связи со следующим.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Право собственности муниципального образования город Ленинск-Кузнецкий на нежилое помещение № 1, общей площадью 444 кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, ул.Зорина, 6, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области от 07.07.2008, регистрационная запись № 42-42-03-030/2008-290. Доказательств того, что имущество в 2007 году принадлежало иному лицу, в материалах дела отсутствуют.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа в соответствии с пунктами 2.3.6, 2.3.20, 4.7 Положения о Комитете, утвержденного решением городского Совета народных депутатов от 25.02.2011 № 9, уполномочен распоряжаться муниципальным имуществом, в том числе предоставлять имущество во временное владение и пользование или пользование за плату (аренду) и осуществлять полномочия арендодателя муниципального имущества; осуществлять без дополнительного поручения представление интересов муниципального образования Ленинск-Кузнецкий городской округ в судах, правоохранительных органах по вопросам, отнесенным к ведению Комитета; обращаться в суды с исками о взыскании арендной платы по договорам аренды муниципального имущества.
В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Статья 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о порядке передачи в аренду нежилых помещений, к договорам аренды нежилых помещений применяются правила статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта недвижимости арендатору, а арендатором - обязанности по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды (часть 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено пунктами 4.2, 4.4.3 договора аренды, этот договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекращается в случае отказа одной из сторон от его исполнения, выраженного в письменном уведомлении, направленном другой стороне не менее, чем за 30 календарных дней.
При этом в соответствии с пунктом 2.2.12 договора аренды на арендатора возлагается обязанность возвратить объект недвижимости арендодателю в течение пяти дней с момента прекращения договора по передаточному акту. Объект считается возвращенным арендодателю с момента подписания сторонами передаточного акта.
В свою очередь, Комитет вправе отказаться от исполнения договора в случае принятия решения о приватизации объекта. В этом случае договор аренды считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора (пункт 4.7 договора аренды).
Судом установлено, что ООО «Абсолют» уведомление об отказе от исполнения договора аренды Комитету не направляло, помещение по акту приема-передачи не передавало.
В свою очередь Комитет также от исполнения договора аренды не отказывался, помещение от арендатора не принимал, о том, что ответчик освободил помещение, Комитету не было известно вплоть до обращения с настоящим иском в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» единственным доказательством существования права собственности на объекты недвижимого имущества является государственная регистрация прав в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.
Следовательно, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору купли-продажи продавец имущества вправе извлекать доход от его использования в силу статьи 209 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что 03.09.2011 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ленинска-Кузнецкого (продавец) и Буковым Александром Ивановичем (покупатель) заключен договор купли-продажи № 263, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю нежилое помещение, общей площадью 444,9 кв.м. (номера на поэтажном плане с 1 по 6), расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, ул. Зорина, 6, помещение № 1, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную договором денежную сумму.
В пунктах 2.1, 3.1 договора купли-продажи стороны установили, что оплата имущества производится в течение 6-ти месяцев со дня заключения договора купли-продажи, передача объекта и оформление права собственности на него осуществляются не позднее, чем через 30 дней после дня полной оплаты объекта.
Согласно пояснениям представителя истца, оплата объекта покупателем не произведена, имущество покупателю Комитетом не передавалось. Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №13/005/2012-237 от 14.03.2012, собственником нежилого помещения, площадью 444 кв.м., номера на поэтажном плане 1-6 является город Ленинск-Кузнецкий.
Таким образом, право собственности у Букова А.И. на спорное помещение не возникло. Собственником имущества продолжает оставаться муниципальное образование Ленинск-Кузнецкий городской округ, интересы которого в качестве арендодателя представляет Комитет.
Кроме того, в силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах оснований для освобождения помещения по обращению Букова А.И. у ответчика не имелось. В деле также отсутствуют доказательства передачи помещения ООО «Абсолют» Букову А.И., подтверждающие факт использования помещения последним с 01.10.2010.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 13 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что арендатор не уведомил арендодателя в установленном порядке о прекращении договора аренды, имущество по акту приема-передачи арендодателю не передал, действие договора аренды в установленном порядке не прекращено, суд полагает требования истца о взыскании арендной платы основанными на законе.
Согласно расчету истца, за период с 06.07.2010 по 31.11.2011 арендная плата за пользование имуществом составила 50 750 руб. 61 коп. Ответчик контррасчет долга не представил, возражений относительно арифметического расчета истца не заявил.
