ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 апреля 2012 года  Дело N А41-10498/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2012  года

Полный текст постановления изготовлен 25 апреля 2012 года

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи  Комаровой О. И.,

судей Волкова С. В., Русаковой О. И.,

при участии в заседании:

от истца - Хохловой А. Н. по доверенности от 05.03.2012,

от ответчика - Муканиной Н. В. по доверенности от 11.01.2012,

рассмотрев 18 апреля 2012 года в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Инвест Компани»

на постановление от 18 января 2012 года

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Ивановой Л. Н., Юдиной Н. С., Черниковой Е. В.,

по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Орехово-Зуево

к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Компани»

о взыскании 1 235 001 руб. 76 коп.

и по встречному иску о взыскании 324 380 руб.

УСТАНОВИЛ: Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (далее Комитет по управлению имуществом, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Компани» (далее ООО «Инвест Компани», ответчик) о взыскании 1 235 001 руб. 76 коп., составляющих: 1 047 764 руб. 28 коп. задолженности по уплате арендных платежей по договору аренды от 23.11.2005 № 148ю в период с 01.07.2008 по 07.11.2009 г., 187 237 руб. 48 коп. пени за просрочку уплаты данных платежей.

ООО «Инвест Компани» предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании излишне уплаченной арендной платы в сумме 324 380 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 сентября 2010 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 февраля 2011 года, первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречном иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 мая 2011 года вышеназванные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Арбитражный суд Московской области решением от 27 сентября 2011 года в удовлетворении первоначального иска отказал, встречный иск удовлетворил.

Суд счел, что у ответчика отсутствует обязательство по уплате арендной платы в заявленный период - с 01.07.2008 по 07.11.2009, поскольку согласно подписанному истцом и ответчиком 22.01.2008 договору купли-продажи № 251 спорного земельного участка продавец (истец) передает, а покупатель (ответчик) принимает в собственность за плату по цене и на условиях настоящего договора земельный участок; платежным поручением от 28.01.2008 № 21 покупатель оплатил стоимость земельного участка в сумме 178 099 руб., 29.01.2008 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи от 22.01.2008 № 251.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности уплачивать арендную плату в заявленный в иске период, перечисленные последним истцу денежные средства взысканы с Комитета как неосновательно полученные.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2011 года указанное решение отменено.

Суд исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево удовлетворил, взыскав в его пользу с ООО «Инвест-Компани» 1 047 764 руб. 28 коп. задолженности, 187 237 руб. 43 коп. пени. Во встречном иске отказано.

Апелляционный суд установил, что обязательство ООО «Инвест Компани» по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

ООО «Инвест Компани» подана кассационная жалоба на вышеназванный судебный акт, согласно которой ответчик просит  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, решение Арбитражного суда Московской области от 27 сентября  2011 года оставить в силе.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение  норм  материального и процессуального права.

Указывает, что в соответствии с подписанным сторонами 22.01.2008 договором купли-продажи земельного участка ООО «Инвест Компани» платежным поручением от 28.01.2008 № 21 оплатило полную стоимость земельного участка в размере 178 099 руб., 29.01.2008 сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка.

Таким образом, ООО «Инвест Компани» стало законным владельцем спорного земельного участка с момента заключения договора купли-продажи и полной оплаты его стоимости. Момент регистрации перехода права собственности зависит от двух сторон и задержка в переходе права собственности произошла по не зависящим от общества причинам - отсутствие у Комитета права распоряжаться данным земельным участком.

Ответчик считает, что с момента заключения договора купли-продажи и получения полной выкупной цены земельного участка у Комитета отсутствовало право начисления арендных платежей, так как изменились основания владения и пользования спорным земельным участком, ранее основанием владения был договор аренды, а затем- договор купли-продажи; обязательства, вытекающие из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекратились.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое постановление подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево (арендодатель) и ООО «Инвест Компани» (арендатор) заключен договор № 148ю от 23.11.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, общей площадью 4900,0 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, город Орехово-Зуево, Октябрьская площадь, дом 4. Участок предоставлен ООО «Инвест Компани» в аренду под размещение здания гостиницы сроком на 49 лет: с 23.11.2005 по 23.11.2054.

Названный договор зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

07.08.2007 ООО «Инвест Компани» обратилось в Администрацию городского округа Орехово-Зуево с заявлением о выкупе указанного земельного участка.

Постановлением Главы городского округа Орехово-Зуево от 30.10.2007 № 1520 принято решение о предоставлении в собственность ООО «Инвест Компани» данного земельного участка.

30.10.2007 Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Орехово-Зуево и ООО «Инвест Компани» подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2005 № 148ю в связи с отчуждением данного земельного участка.

Сторонами 22.01.2008 подписан договор № 251 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец (истец) передает, а покупатель (ответчик) принимает в собственность за плату по цене и на условиях настоящего договора земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 4900 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору (Приложение № 1) и являющемся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, г. Орехово-Зуево, пл. Октябрьская, д. 4, для использования в целях: размещение здания гостиницы.

Стоимость земельного участка составляет 178 099 руб., оплата стоимости участка осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства по Московской области; оплата производится единовременно в полном объеме не позднее 60 календарных дней со дня подписания договора (пункты 2.1-2.3 договора купли-продажи).

Платежным поручением от 28.01.2008 № 21 покупатель оплатил стоимость земельного участка в размере 178 099 руб.

29.01.2008 сторонами оформлен акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи от 22.01.2008 № 251.

Условиями договора купли-продажи предусмотрено, что право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области (пункты 3.2, 7.4 договора).

Право аренды земельного участка ООО «Инвест Компании" прекращается с даты регистрации перехода права собственности на участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области (пункт 7.3 договора купли-продажи).

Переход права собственности к ООО «Инвест Компани» на земельный участок площадью 4900 кв. м, с кадастровым номером 50:47:0041003:0007, расположенный по адресу: Московская область, город Орехово-Зуево, улица Октябрьская, дом 4, зарегистрирован 07 ноября 2009 года.

Суд установил, что за период с 09 декабря 2009 года по 05 мая 2010 года ООО «Инвест Компани» оплатило земельный налог на сумму 249 888 руб.

Платность использования земли, то есть осуществление любого  использования земли за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, является одним из основных принципов земельного законодательства в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 указанного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (пункт 7) покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к ответчику на спорный земельный участок у последнего сохраняется обязательство уплачивать арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Суд установил, что  арендная плата определена сторонами не в твердой сумме, а исчисляется по определенной методике - расчету (формуле), что предусмотрено пунктом 3.1 договора аренды, согласно которому расчет арендной платы производится на дату передачи земельного участка, уплачивается арендатором независимо от даты регистрации договора аренды и пересматривается ежегодно с учетом изменения базовой ставки арендной платы, а также размер арендной платы считается измененным со дня введения новой базовой ставки арендной платы в соответствии с соответствующими нормативными актами.

Судом  установлена задолженность арендатора по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка № 148ю от 23.11.2005 за период с 01 июля 2008 года по 07 ноября 2009 года в размере 1 047 764 руб. 28 коп., которая на основании статей 307, 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора аренды взыскана с ответчика в пользу истца.

Также апелляционным судом правомерно удовлетворено требование о взыскании неустойки за просрочку уплаты арендной платы на основании  пункта 6.2 договора аренды,  предусматривающего, что в случае неуплаты арендной платы за землю в установленные сроки  начисляется пеня за каждый день просрочки, определяемая в процентах от неуплаченной арендной платы за землю. Процентная ставка пени принимается в размере 0,05% суммы недоимки за каждый день просрочки.

Поскольку судом установлена обязанность ответчика уплачивать арендную плату в заявленный в иске период, оснований считать перечисленные последним в уплату арендной платы денежные средства неосновательным обогащением истца не имеется.

Судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы суда, содержащиеся в обжалуемом постановлении, соответствуют установленным судом фактическим обстоятельствам дела  и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального и  процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 года по делу Арбитражного суда Московской области № А41-10498/10 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка