АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 04 мая 2012 года Дело N А55-2732/2012
в составе судьи
Дегтярева Д.А.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Демидовой А.О.
рассмотрев в судебном заседании 28 апреля 2012 года дело по иску, заявлению
Общества с ограниченной ответственностью "ВИТАС"
От 24 января 2012 года
к Администрации городского округа Жигулёвск
О признании права аренды
при участии в заседании
от истца - Магницкая О.Н., доверенность от 05.03.2012
от ответчика - не явился, извещен
Установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ВИТАС" обратилось в арбитражный суд с уточненным иском к Администрации городского округа Жигулёвск о признании возникшим право аренды на нежилые помещения (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр.В-1,д.23 с момента заключения договора аренды недвижимого имущества от 15 апреля 2005 года №65 с 15 апреля 2005 года за истцом, Обществом с ограниченной ответственностью «ВИТАС», указав, что данное решение является основанием для использования истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и регистрации права собственности на нежилые помещения (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. В-1,д.23, кадастровый номер 63:02:0206014:0:1/30 на основании договора №87 купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 18 ноября 2011 года.
Представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил иск удовлетворить.
Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов по приложению. Рассмотрев ходатайство истца, суд на основании ст.ст.41,65,66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил удовлетворить ходатайство, приобщить дополнительные документы к материалам дела.
Ответчик в судебное заседание не явился, заявил о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст.ст.123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания и по имеющимся в деле материалам.
Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании представителя истца, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и подтверждается выпиской из ЕГРП от 06.04.12г. №02/003/2012-536 муниципальному образованию городской округ Жигулевск на праве собственности принадлежит нежилое помещение (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. В-1,д.23.
13 сентября 2003 года между муниципальным образованием город Жигулевск и ООО «ВИТАС» был заключен договор №65/1 на аренду недвижимого имущества - нежилых помещений (комнаты №№9,20 на поэтажном плане 1 этажа), расположенные по адресу: Самарская область г. Жигулевск, мкр. В-1,д.23 для использования под офис общей площадью 83,0 кв.м., в т.ч. 10,2 кв.м. площадь мест общего пользования на период с 01.10.03г. по 01.10.23г.
В 2004 году по согласованию с Комитетом по управлению муниципальным имуществом и капитальному строительству в помещениях был проведен капитальный ремонт нежилых помещений, в результате которого в помещении №20 на 1-м этаже были установлены перегородки и помещение поделено на четыре нежилых помещения №20 площадью 15,2 кв.м., №24 площадью 15,1 кв.м., №25 площадью 6,4 кв.м. №26 площадью 22,9 кв.м., площадь помещения №9 осталась прежней и составила 7,1 кв.м. При этом общая площадь помещений уменьшилась и составила 66,7 кв.м.
06 мая 2004 года рабочей комиссией по определению затрат арендаторов на проведение капитального ремонта объектов нежилого фонда принято решение №1 о частичном возмещении затрат на капитальный ремонт путем снижения арендной платы (том 1 л.д.25).
15 апреля 2005 года между муниципальным образованием город Жигулевск и ООО «ВИТАС» был заключен договор №65 на аренду недвижимого имущества - нежилых помещений (комнаты №№9,20 на поэтажном плане 1 этажа), расположенные по адресу: Самарская область г. Жигулевск, мкр. В-1,д.23 для использования под офис общей площадью 72,8 кв.м. на период с 15.04.05г. по 30.09.23г. (том 1 л.д.9-11). Нежилые помещения переданы ответчиком истцу по акту приема-передачи от 15.04.05г. (том 1 л.д.12).
В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в упомянутый перечень было предоставлено федеральным органам исполнительной власти, органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ.
Решением Думы городского округа Жигулевск Самарской области от 14.07.2010 N 608 "Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества городского округа Жигулевск на 2011 год" утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества. Решением Думы городского округа Жигулевск Самарской области от 29.09.11г. №153 в прогнозный план приватизации муниципального имущества внесены изменения, раздел 4 дополнен пунктами 2,3 согласно приложению, в состав имущества, которое планируется продать с условием преимущественного права арендатора включено нежилое помещение (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м., этажность 1, расположенное по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. В-1,д.23.
Согласно акту сверки взаимных расчетов от 18.11.11г. (том 1 л.д.76,77) задолженность по договору аренды от 15.04.05г. №65 отсутствует.
Право муниципальной собственности на объект спора зарегистрировано в ЕГРП 08.08.11г., выдано свидетельство о государственной регистрации от 08.08.11г. (том 1 л.д.84).
Истец с 2005 года использует нежилое помещение по договору аренды, вносит арендную плату, что ответчиком не отрицается и подтверждается в отзыве на иск (том 1 л.д.85,86).
Сообщением регистрационного органа от 29.03.12г. (том 1 л.д.142-148) было отказано в государственной регистрации договора аренды от 15.04.05г.
Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.
Признание права как способ защиты гражданских прав прямо предусмотрено абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом подтверждено документально и ответчиком не отрицается право аренды истца в отношении нежилых помещений (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр.В-1,д.23.
При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению в части признания возникшим права аренды на нежилые помещения (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр.В-1,д.23 с момента заключения договора аренды недвижимого имущества от 15 апреля 2005 года №65 с 15 апреля 2005 года за истцом, Обществом с ограниченной ответственностью «ВИТАС».
В остальной части иска следует отказать по следующим основаниям:
18 ноября 2011 года между сторонами подписан договор №87 купли-продажи арендованного недвижимого имущества (том 1 л.д.60-67) согласно которому «продавец» продает, а «покупатель» приобретает арендуемое недвижимое имущество - нежилые помещения (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр.В-1,д.23 по цене 1 338 000 рублей с рассрочкой платежа шестьдесят месяцев. Ответчиком в материалы дела представлены доказательства исполнения договора купли-продажи в части оплаты стоимости имущества: платежные поручения №27 от 26.04.12г., №22 от 30.03.12г., №11 от 13.02.12г.,№3 от 02.02.12г.,№120 от 12.12.11г.
Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Закон N 159-ФЗ направлен на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преимущественного права на участие в приватизации арендуемых ими объектов недвижимого имущества.
Между тем в материалах дела не имеется и сторонами не представлены распорядительные акты органов местного самоуправления о продаже нежилых помещений (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. В-1,д.23 Обществу с ограниченной ответственностью "ВИТАС".
Далее, согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.
Пунктами 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства, указанный вывод согласуется с правовой позицией, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09).
Доказательства того, что продавец имущества по сделке (договор №87 купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 18 ноября 2011 года) уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, в материалах дела отсутствуют.
Отказ в государственной регистрации перехода права либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы или оспорены заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 5 статьи 2 и пункт 3 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в материалах дела отсутствует, доказательства оспаривания действия регистрационного органа истцом не представлены.
При таких обстоятельствах исковые требования истца в части указания на то, что данное решение является основанием для использования истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и регистрации права собственности на нежилые помещения (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. В-1,д.23, кадастровый номер 63:02:0206014:0:1/30 на основании договора №87 купли-продажи арендуемого недвижимого имущества от 18 ноября 2011 года не обоснованы и не подлежат удовлетворению.
Расходы по оплате госпошлины в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, взыскав с Администрации городского округа Жигулёвск в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ВИТАС" 2000 руб. госпошлины.
Руководствуясь ст.ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Р Е Ш И Л:
Иск удовлетворить частично.
Признать возникшим право аренды на нежилые помещения (комнаты №№9,20,24,25,26) площадью 66,7 кв.м. по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр.В-1,д.23 с момента заключения договора аренды недвижимого имущества от 15 апреля 2005 года №65 с 15 апреля 2005 года за истцом, Обществом с ограниченной ответственностью «ВИТАС».
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации городского округа Жигулёвск в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ВИТАС" 2000 руб. госпошлины.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.
Судья
/
Д.А. Дегтярев
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
