СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 апреля 2012 года  Дело N А71-12171/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  28 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего  судьи  Усцова Л.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шайхутдиновой Г.А.,

при участии:

от истца - ООО «Магазин № 52»: Мачарашвили И.Г. по доверенности №48-10/11 от 13.10.2010, паспорт,

от ответчика - Управления муниципального имущества и земельных ресурсов города Воткинска: представитель не явился,

от третьего лица  - ООО «Мария»: Мельников Л.М. по доверенности от 25.04.2012, паспорт,

от иных третьих лиц: представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

ООО «Магазин № 52»,

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 09 февраля 2012 года

по делу № А71-12171/2011,

принятое судьей Коньковой Е.В.

по искам ООО «Магазин № 52»  (ОГРН  1021801062249, ИНН 1828003281)

к Управлению муниципального имущества и земельных ресурсов города Воткинска

третьи лица:  индивидуальный предприниматель Неганов Михаил Николаевич (ОГРН 308182810200017, ИНН 182800117260), индивидуальный предприниматель Кузнецова Лариса Евгеньевна (ОГРН 309182828100034, ИНН 182800519900), индивидуальный предприниматель Минеева Альбина Алмазовна (ОГРН 304182808600160, ИНН 182803670955), индивидуальный предприниматель Наберухина Екатерина Ивановна (ОГРН 307182810900022, ИНН 182802815397), индивидуальный предприниматель Мамедгулиев Фахрад Мамедгулу оглы (ОГРН 304182818800045, ИНН 182800284302), индивидуальный предприниматель Кононова Елена Юрьевна (ОГРН 304182801500110, ИНН 182800202162), ООО «Мария» (ОГРН  1021801063360, ИНН 1804007424), о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды нежилого помещения, а также о признании незаконным отказа в предоставлении  преимущественного права выкупа нежилого помещения,

установил:

ООО «Магазин № 52» обратилось в арбитражный суд Удмуртской Республики с иском  к Управлению муниципального имущества города Воткинска (далее - Управление) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора № 714-08 аренды объекта муниципального нежилого фонда  от 22.12.2007.

Кроме этого, ООО «Магазин № 52» подало в арбитражный суд Удмуртской Республики заявление  о  признании незаконным отказа в предоставлении  преимущественного права выкупа арендуемого по договору аренды № 714-08 от 22.12.2007 нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика,  г. Воткинск, ул. 1 Мая, 149.

Иски (заявления) арбитражным судом Удмуртской Республики приняты к производству, делам присвоены номера А71-12171/2011 и А71-19517/2011.

Определением суда  от 10.01.2012 названные дела объединены в одно производство для их совместного рассмотрения, делу присвоен номер А71-12171/2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП Неганов М.Н., ИП Кузнецова Л.Е., ИП Минеева А.А., ИП Наберухина Е.И., ИП Мамедгулиев Ф.М.о, ИП Кононова Е.Ю., ООО «Мария» - ранее  субарендаторы, ныне  арендаторы спорных помещений в здании,  расположенном по адресу: г. Воткинск, ул. 1 Мая, 149 (ст. 51 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 09.02.2012 в удовлетворении  исковых требований обществу с ограниченной ответственностью  «Магазин № 52» отказано.

Истец с решением не согласен, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, заявленные обществом  «Магазин № 52» требования удовлетворить.  Считает решение суда незаконным. В обоснование  указывает на неправомерность  расторжения ответчиком в одностороннем порядке договора аренды от 22.12.2007. Считает, что Управлением  не доказан факт нарушения истцом  п. 2.2.2 договора аренды. По мнению заявителя, договор аренды расторгнут арендодателем с нарушением требований абз. 3  ст. 619 ГК РФ, то есть без предоставления времени на  исправление  выявленных  недостатков. Помимо этого,  полагает, что действия арендодателя, выразившиеся в досрочном прекращении договора аренды  № 714-08, свидетельствуют о воспрепятствовании в  реализации истцом преимущественного права  выкупа  спорного помещения в порядке Федерального закона № 159-ФЗ. Нарушение своих прав истец усматривает во включении спорного объекта недвижимости  в Перечень № 384 муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам  малого и среднего бизнеса, образующим инфраструктуру поддержки малого предпринимательства, а после расторжении спорного договора аренды в исключении помещения из названного Перечня и включении бывшего объекта аренды в Прогнозный план приватизации для последующего его отчуждения в собственность субъектам предпринимательской деятельности (Решение Воткинской городской думы от 26.08.2009 № 495).

Ответчик с доводами апелляционной жалобы не согласен, представил мотивированный отзыв, в котором фактически поддержал возражения, сделанные Управлением при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 22.12.2007 Управление (арендодатель) и   ООО  «Магазин № 52» (арендатор) заключили договор № 714-08 аренды объекта муниципального нежилого фонда. По условиям договора  арендатору  на основании акта приема-передачи  передано встроенное помещение в пятиэтажном жилом кирпичном доме, расположенном по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. 1 Мая, 149, Литера А, внутренние  номера 14-31,  общей площадью 404,4 кв.м., на срок с 02.01.2008 по 31.12.2008. Помещение выделено под торговую деятельность.

До  окончания срока аренды,  дополнительным  соглашением  от 30.06.2008,   договор № 714-08 (с согласия арендодателя)  переоформлен  на неопределенный срок (ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с предоставленным арендатору п. 2.2.2 договора  правом,  ООО «Магазин № 52» с согласия Управления часть арендуемых помещений сдавало в субаренду, что истец не отрицает.

По словам ответчика, поводом для проверки исполнения магазином  условий договора № 714-08 явилось обращение одного из субарендаторов  помещения в Управление.

Проверкой  проведенной Управлением 27.04.2009  установлено, что торговая деятельность арендатором фактически не ведется, все площади сданы в субаренду; при оформлении субарендных отношений занижены площади фактически переданных в субаренду помещений субарендаторам - ИП Кузнецову С.В., ИП Кононовой Е.Ю., ИП Неберухина Е.И., ООО «Мария»; занятие ИП Негановым М.Н. помещения №18 в отсутствие на то надлежащим образом оформленных документов (п. 3.2.16 договора аренды);  текущий и капитальный ремонт помещения не производится (п. 3.2.8 договора).

07.05.2009 арендатору  вручено  письмо   №232 от 06.05.2009  «О выявленных нарушениях», к которому был приложен акт проверки от 27.04.2009. Арендатору было предложено дать письменные пояснения относительно выявленных нарушений (т. 1 л.д. 40).

28.05.2009 арендатор представил письменные объяснения по нарушениям,  выявленным в ходе названной проверки,  в котором подтвердил факт отсутствия у ООО «Магазин 52» торговой деятельности в спорном помещении  ввиду тяжелого финансового положения. Истец указал на проведение в арендуемом помещении текущего ремонта, при этом документально этот факт не подтвердил. Указал на самовольное занятие ИП Негановым М.Н. помещения № 18, однако доказательств обращения истца к предпринимателю с требованием об освобождении  помещения, также не представил. Несоответствие занимаемых субарендаторами площадей с указанными в договорах,  объяснил ошибочностью замеров, проведенных в ходе проверки специалистами Управления.

На основании акта от 27.04.2009 проверки арендуемого обществом «Магазин 52» нежилого помещения, объяснений,  данных арендатором,  Управлением  26.06.2009 принято Решение № 45 о расторжении договора аренды № 714-08,  в связи с нарушением обществом  существенных условий договора (п.п. 7.2.1, 7.2.4).

29.06.2009 арендатору  вручено уведомление о расторжении договора аренды № 714-08 от 22.12.2007 (т. 1 л.д. 24).

Посчитав, что действия Управления по расторжению договора  в одностороннем порядке, выраженные в уведомлении № 307 от 29.06.2009  нарушают права и законные интересы арендатора, последний обратился в арбитражный суд с иском о признании отказа от договора недействительным.

В обоснование правовой позиции истец сослался  на положения ст. 619 ГК РФ, пункты 29, 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Исследовав  материалы  дела, доводы  жалобы, суд апелляционный инстанции пришел  к выводу об отсутствии оснований для отмены решения.

В  соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным законом  или договором.

По смыслу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Таким образом, для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или в договоре на возможность одностороннего отказа.

Односторонний отказ от исполнения договора аренды от 22.12.2007 предусмотрен разделом 7 (семь) договора, правом на который и воспользовался арендодатель, выявив нарушения в исполнении арендатором условий договора (п.п. 7.2.1, 7.2.4). Получение соответствующего уведомления истцом не оспаривается.

Доказательств, опровергающих основания отказа арендодателя от  договора,  арендатором  не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Таким образом, факты нарушений,   с которыми участники  договора  связали  право арендодателя отказаться от исполнения договора,  материалами дела подтверждены.

Договор аренды № 714-08 от 22.12.2007 расторгнут вовне судебном порядке.

Довод истца о не предоставлении разумного срока для устранения нарушений договора аренды, предусмотренного абз. 3 ст. 619 ГК РФ, апелляционный суд во внимание не принимает.

Указанный довод сделан без учета положений п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66,  правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08.

Кроме этого, судом первой инстанции  правомерно отказано в удовлетворении заявленного истцом в порядке главы 24 АПК РФ требования о признании незаконным отказа в предоставлении  преимущественного права выкупа арендуемого помещения по договору аренды № 714-08 от 22.12.2007.

Для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 1 ст. 198, п. 2 ст. 201 АПК РФ).

Исходя из буквального  содержания представленного в деле  уведомления от 09.12.2011 исх. №828 следует, что заявление ООО «Магазин 52» от 06.12.2011 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Воткинск, ул. 1 Мая, 149, к рассмотрению Управлением  принято не было по причине расторжения договора аренды в 2009 году.

При таких обстоятельствах, сама постановка вопроса о выкупе помещения которым сторона не владеет, безосновательна, более того противоречит смыслу и букве Федерального закона № 159-ФЗ.

Решения Воткинской городской думы от 22.01.2008 № 384,  от 26.08.2009 № 496, на которые ссылается заявитель,  в предмет данного спора не входят,  могут (могли) быть обжалованы (с соблюдением сроков) в установленном законом порядке.

Иные доводы, приведенные в обоснование жалобы, основанием для отмены решения  не являются.

С учетом изложенного решение отмене не подлежит, госпошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя  (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Удмуртской Республики от  09.02.2012 по делу №А71-12171/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка