• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 мая 2012 года  Дело N А24-4400/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 22 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 мая 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей А.В. Пятковой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хоменко Е.А.,

при участии: от сторон - не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Альянс»

апелляционное производство № 05АП-2964/2012

на решение от 24.02.2012

судьи О.Н. Бляхер

по делу № А24-4400/2011 Арбитражного суда Камчатского края

по иску ООО «Альянс»

к ООО «Троя»

о расторжении договора аренды, обязании освободить арендуемые и самовольно занимаемые помещения; об обязании устранить пристройку со стороны главного фасада здания

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее - ООО «Альянс») обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Троя» (далее - ООО «Троя»), в котором просит:

- расторгнуть договор аренды нежилого подвального помещения №64 от 01.06.2010;

- обязать ООО «Троя» в двухнедельный срок освободить арендуемое помещение и сдать его в полной сохранности;

- обязать ООО «Троя» привести занимаемое подвальное помещение в прежнее состояние, устранить нарушение высоты и обеспечить его доступ;

- обязать ООО «Троя» привести стены многоквартирного дома в прежнее состояние, ликвидировать пристройки, нарушившие их целостность, а также убрать пристройку - вход в магазин.

В судебном заседании 17.02.2012 судом принято заявленное истцом в порядке ст.49 АПК РФ уточнение исковых требований, ООО «Альянс» просит суд:

- расторгнуть договор аренды нежилого подвального помещения № 64 от 01.06.2010;

- обязать ООО «Троя» в двухнедельный срок освободить арендуемое помещение площадью 88,8 кв.м (позиции 9 и 14 на плане помещений) и самовольно занимаемые подвальные помещения;

- привести подвальные помещения второго и третьего подъезда в соответствие с планом подвала по техническому паспорту;

- устранить пристройку со стороны главного фасада здания площадью 7,26 кв.м.

Решением от 24.02.2012 Арбитражный суд Приморского края удовлетворил заявленные исковые требования частично, расторгнув договор аренды нежилого подвального помещения №64 от 01.06.2010, обязав ООО «Троя» возвратить истцу занимаемые подвальные помещения (позиции 9 и 14), расположенные в жилом доме по адресу: Камчатский край, г.Вилючинск, ул.Мира, 12, передав их по акту приема-передачи в течение двух недель со дня вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части иска отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение изменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования истца в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Пояснил, что удовлетворенное судом требование о возврате истцу спорных подвальных помещений неразрывно связана с необходимостью их приведения в соответствие с техническим паспортом дома; ответчиком была произведена самовольная перепланировка предоставленных ему в аренду помещений, а также самовольно заняты помещения №№8, 15, без которых невозможна эксплуатация помещений №№9 и 14; переданное ответчику в аренду помещение используется им не по назначению в соответствии с условиями договора аренды «под магазин одежды», а в целях реализации, что недопустимо.

Представители сторон в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст.156 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

ООО «Троя» арендует у гражданки Касабиевой Ж.А. на основании договора аренды №1 от 01.06.2011 принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение общей площадью 44,6 кв.м, расположенное на первом этаже в доме №12 по ул.Мира в г.Вилючинске (переведенная в нежилое квартира №33) для размещения магазина розничной торговли.

Кроме того, ООО «Троя» арендует у ООО «Альянс», являющегося управляющей компанией многоквартирного жилого дома по ул.Мира, 12 в г.Вилючинске, нежилые подвальные помещения третьего подъезда №№9 и 14 общей площадью 89,9 кв.м в данном доме на основании договора аренды №64 от 01.06.2010. Арендуемые помещения предоставлены арендатору для размещения торгового помещения (магазина) продажи одежды (п.1.3 договора).

Из пояснений сторон установлено, что в договоре аренды №64 от 01.06.2010 допущена опечатка, касающаяся площади помещений, фактически арендатору были предоставлены помещения площадью 88,8 кв.м, а не 89,9 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора аренды №64 от 01.06.2010 срок аренды составляет 11 месяцев, с 01.06.2010 по 31.05.2011.

15.10.2010 комиссией, состоящей из работников ООО «Альянс», было проведено обследование подвала многоквартирного жилого дома №12 по ул.Мира, по результатам которого установлено, что во втором подвале ООО «Троя» была произведена выборка грунта, вследствие чего уменьшилась высота подвального помещения, что препятствует управляющей компании обслуживать инженерные сети и водный электрощит, о чем был составлен акт обследования.

01.12.2011 актом обследования придомовой территории ООО «Альянс» установило, что ООО «Троя» без каких-либо законных оснований занимает часть придомовой территории вышеназванного жилого дома, используемую ответчиком под крыльцо входа в магазин и под вход в подвал.

Актом обследования подвальных помещений от 12.12.2011 ООО «Альянс» установлен факт занятия ответчиком подвальных помещений третьего подъезда площадью 152,1 кв.м, а также 63,3 кв.м отгороженных подвальных помещений второго подъезда. Кроме того, установлены обстоятельства произведенной ответчиком перепланировки занимаемых им помещений в виде дополнительно пробитых дверных и оконных проемов в капитальных стенах, обустроенного дверного проема и дополнительного входа в наружной стене со стороны главного фасада здания.

Актом обследования подвальных помещений от 06.02.2012 также подтверждается наличие произведенной перепланировки подвальных помещений.

Полагая, что ООО «Троя» незаконно произвело перепланировку предоставленных ему в аренду помещений, осуществило пристройку к ним, самовольно заняло подвальные помещения №№8, 15 второго подъезда дома, при отсутствии согласия собственников помещений жилого дома фактически занимается продажей алкогольной продукции, используя арендуемое помещение не по назначению, арендодатель направил в адрес ответчика письма от 13.09.2010 №312, от 18.10.2010 №391, от 16.11.2010 №428, от 07.12.2010 №484, из содержания которых следует, что ООО «Альянс» требует устранения выявленных нарушений, представления разрешительной документации на переустройство и перепланировку, в противном случае указывая на отсутствие намерения продолжать с ответчиком арендные отношения. Последним из перечисленных писем истец сообщил о принятии собственниками помещений многоквартирного дома решения о досрочном расторжении договора аренды №64 от 01.06.2010 и обязании ООО «Троя» привести общее имущество в прежнее состояние, а также покинуть занимаемое подвальное помещение в срок до 20.12.2010.

В связи с тем, что указанное письмо было оставлено ООО «Троя» без ответа, а требования собственников многоквартирного дома ответчиком не выполнены, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в силу следующих обстоятельств.

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения №64 от 01.06.2010, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами при подписании данного договора были надлежащим образом согласованы все условия, соблюдены все предъявляемые для такого рода договоров требования действующего законодательства.

Между тем, Арбитражный суд Камчатского края не учел следующее.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч.2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 1 Федерального закона от 01.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно ст.4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе, аренда.

В силу ст.26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Принимая во внимание, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила ч.2 ст.651 ГК РФ.

В силу ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из вышеприведенных положений ГК РФ, в случае отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, указанный договор является незаключенным.

Апелляционной коллегией установлено, что в договоре аренды от 01.06.2010 №64 срок его действия указан с 01.06.2010 по 31.05.2011.

Согласно пункту 3 Информационного письма от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения ч.2 ст.651 ГК РФ признан равным году.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора.

Суд апелляционной инстанции не принимает во внимание противоречие условия договора аренды от 01.06.2010 №64 о сроке его действия, содержащееся в п.2.1, согласно которому «срок аренды составляет 11 месяцев, с 01.06.2010 по 31.05.2011» на основании следующего.

В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из ст.191 ГК РФ следует, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

Таким образом, при согласовании срока договора стороны вправе определять срок его действия либо конкретными календарными датами либо истечением периода времени.

Исходя из содержания абз.1 ст.190 ГК РФ, а также принципа правовой определенности, для определения срока истечением периода времени необходимо точно указать календарную дату, от которой должен исчисляться период времени, с истечением которого закон или договор связывают наступление срока, либо событие, которое неизбежно должно наступить, а в порядке исключения - на событие, которое наступило.

Однако в п.2.1. спорного договора аренды содержится указание как на период времени, на который заключен договор (11 месяцев), так и даты начала и окончания срока его действия (с 01.06.2010 по 31.05.2011), при этом данные условия противоречат друг другу.

По правилам ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив условия договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что срок действия договора аренды от 01.06.2010 №64 составляет ровно один год, поскольку исходя из согласованных сторонами конкретных дат возможно определить начало и окончание действия договора, в то время как если исходить из периода времени, на который стороны указали в договоре, при отсутствии конкретной даты либо определенного события, от которых следует исчислять 11 месяцев, определить срок действия договора не представляется возможным. Дату подписания договора суд не принимает в качестве начала течения установленного сторонами периода времени, поскольку в договоре стороны не согласовали такое условие.

Кроме того, даже если посчитать дату окончания срока действия договора, указанную в п.2.1 (31.05.2011) ошибочной, предполагая, что эту дату стороны хотели определить по истечении 11 месяцев как 30.04.2011, коллегии представляется маловероятной допущенная сторонами опечатка и в числе и порядковом номере месяца, поскольку 31 апреля не существует.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что спорный договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со ст.651 ГК РФ и нормами Закона о регистрации, он является незаключенным, и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон. Требование о его расторжении является безосновательным и не подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает правильным принятое Арбитражным судом Камчатского края решение об удовлетворении требований ООО «Альянс» о возврате истцу подвальных помещения (позиции 9 и 14) в жилом доме по адресу: Камчатский край, г.Вилючинск, ул. Мира, 12 на основании следующего.

В силу положений ч.3 ст.133, п.3 ч.4 ст.170 АПК РФ суд не связан правовым обоснованием иска, содержащимся в исковом заявлении, а должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, в мотивировочной части решения суд обязан указать законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался при принятии решения, и мотивы, по которым не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Данный вывод согласуется с разъяснениями п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в котором указано, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со ст.133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела. Принимая решение, суд в силу ч.1 ст.168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно п.3 ч.4 ст.170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

В силу ст.305 ГК РФ права, предусмотренные ст.301 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Виндикационный иск в порядке ст.301 ГК РФ является вещно-правовым способом защиты права собственности, это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании индивидуально определенного имущества из его незаконного владения.

Из материалов дела коллегией установлено фактическое использование ООО «Троя» подвальных помещений №№9 и 14 общей площадью 88, 8 кв.м в доме, расположенном по вышеуказанному адресу. Данное обстоятельство не оспаривается ответчиком.

Как следует из материалов дела, ООО «Альянс» является управляющей организацией многоквартирного жилого дома №12 по ул.Мира в г.Вилючинске Камчатского края на основании договора управления многоквартирным домом от 20.04.2009, которым обществу предоставлены права распоряжения общим имуществом дома, представление интересов собственников многоквартирного жилого дома по вопросам, касающимся управления домом.

Документы, подтверждающие правомерность занятия спорных помещений ответчиком суду не представлены.

Учитывая отсутствие правовых оснований у ООО «Троя» занимать вышеназванные помещения, а также отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого объекта недвижимого имущества, апелляционная коллегия считает подлежащими удовлетворению требования ООО «Альянс» об обязании ответчика возвратить в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи арендуемые подвальные помещения (позиции 9 и 14), расположенные в жилом доме по адресу: Камчатский край, г.Вилючинск, ул.Мира, 12.

Вместе с тем коллегия соглашается с правовой позицией суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца об обязании ООО «Троя» освободить самовольно занимаемые подвальные помещения (позиции 8 и 15), привести подвальные помещения второго и третьего подъезда в соответствие с планом подвала по техническому паспорту и устранить пристройку со стороны главного фасада здания площадью 7,26 кв.м ввиду следующего.

В силу ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как верно указал суд первой инстанции, в нарушение ст.65 АПК РФ, доказательств, подтверждающих факт того, что ответчик действительно занимает указанные помещения, а также произвел перепланировку и переустройство помещений, возвел пристрйку, истцом не представлено.

Апелляционная коллегия критически относится к представленным в материалы дела актам обследования от 15.10.2010, 01.12.2011, 12.12.2011, поскольку данные акты составлены без привлечения ООО «Троя», доказательств того, что ответчик был уведомлен о дате и времени осмотров и отказался участвовать в нем истцом не представлены.

Таким образом, установленные истцом обстоятельства самовольности занятия ООО «Троя» подвальных помещений №№8, 15, произведения в арендуемых и самовольно, по мнению истца, занятых помещениях перепланировки, произведения строительных работ по выборке грунта, возведения пристройки именно ответчиком носят односторонний и предположительный характер. Помимо названных актов, в материалы дела не представлены никакие доказательства обстоятельств, на которых ООО «Альянс» обосновывает свои требования. При этом ответчик данные обстоятельства отрицает.

Из акта совместного обследования от 06.02.2012, составленного сторонами в ходе судебного разбирательства, не следует, что ООО «Троя» занимает иные, помимо арендуемых, помещения, и также не свидетельствует о том, что выявленные в плане подвала изменения произведены ООО «Троя».

Кроме того, коллегия соглашается с доводом суда первой инстанции, что документов, достоверно свидетельствующих о том, в каком состоянии находились спорные подвальные помещения до их фактической передачи ООО «Троя» истцом в нарушение требований ст.65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении вышеперечисленных требований сделаны в соответствии со ст.71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с п.2 ст.269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца, поскольку постановление принято не в его пользу.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 24.02.2012 по делу №А24-4400/2011 изменить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Троя» возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» занимаемые подвальные помещения (позиции 9 и 14), расположенные в жилом доме по адресу: Камчатский край, г.Вилючинск, ул. Мира, дом 12, передав их по акту приема-передачи в течение двух недель со дня вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилого подвального помещения №64 от 01.06.2010, об обязании общества с ограниченной ответственностью «Троя» в двухнедельный срок освободить самовольно занимаемые подвальные помещения второго подъезда общей площадью 63,3 кв.м, привести подвальные помещения второго и третьего подъезда в соответствии с планом подвала по техническому паспорту, устранить пристройку со стороны главного фасада здания площадью 7,26 кв.м отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Троя» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альянс» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 (четыре тысячи) рублей.

Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

     Председательствующий

     С.М. Синицына

     Судьи

     А.В. Пяткова

     С.Б. Култышев

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А24-4400/2011
Принявший орган: Пятый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 25 мая 2012

Поиск в тексте