ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2012 года Дело N А64-6847/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 мая 2012
Постановление в полном объеме изготовлено 16 мая 2012
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,
судей Суховой И.Б.,
Андреещевой Н.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,
при участии:
от Горбунова Дмитрия Анатольевича: Щербаковой Е.Г., представителя по доверенности б/н от 27.09.2011;
от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
от ФБУ «Кадастровая палата» по Тамбовской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Горбунова Дмитрия Анатольевича на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2012 по делу № А64-6847/2011 (судья Захаров А.В.) по иску Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова к Горбунову Дмитрию Анатольевичу, при участии третьего лица - ФБУ «Кадастровая палата» по Тамбовской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 1 655 783 руб. 81 коп. и встречному иску Горбунова Дмитрия Анатольевича к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Горбунову Дмитрию Анатольевичу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1069 от 16.11.2009 за период с 01.07.2009 по 31.05.2011 в размере 1 581 157 руб. 16 коп., из них: 1 034 057 руб. 99 коп. - задолженность по арендной плате за период с 01.07.2009 по 31.05.2011 и 547 099 руб. 17 коп. - пени за период с 26.11.2009 по 31.05.2011
Горбунов Д.А., в свою очередь, обратился со встречным иском к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова о применении последствий недействительности ничтожного договора аренды земельного участка № 1069 от 16.11.2009.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявлявшего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФБУ «Кадастровая палата» по Тамбовской области.
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.02.2012 первоначальные исковые требования были удовлетворены частично. С Горбунова Д.А. в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова взыскано 1 077 057 руб. 99 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 16.11.2009 № 1069 за период с 01.07.2009 по 31.05.2011 (1 034 057 руб. 99 коп. - задолженности по арендной плате и 43 000 руб. - пени) В остальной части иска и в удовлетворении встречного иска отказано.
Горбунов Д.А. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. В дополнении к апелляционной жалобе Горбунов Д.А. уточнил требования апелляционной жалобы и просил отменить решение, удовлетворив встречный иск о признании договора недействительным и взыскать неосновательное обогащение в сумме 516 747 руб. 76 коп.
В судебном заседании апелляционной инстанции 11.05.2012 представитель Горбунова Д.А. поддержал доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнения к ней) по изложенным в ней основаниям, просил ее удовлетворить.
Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, ФБУ «Кадастровая палата» по Тамбовской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Через канцелярию суда посредством факсимильной связи от Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец против удовлетворения жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а также рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Выслушав пояснения участвующего в судебном заседании представителя Горбунова Д.А., исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.
Как установил суд первой инстанции и следует из материалов дела, 16.11.2009 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова и Горбуновым Д.А. на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2009 по делу № А64-377/09, был заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове № 1069.
Согласно пункту 1.1 договора № 1069 от 16.11.2009, Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (Арендодатель) предоставил, а Горбунов Д.А. (Арендатор) принял в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №68:29:0305014:84, находящийся по адресу ул. Лермонтовская, 101, под нежилое строение с видом разрешенного использования - для осуществления торговой деятельности, в границах, согласно кадастровому паспорту (плану, выписки) участка, прилагаемых к договору и являвшихся его неотъемлемой частью, общей площадью 3 280 кв.м.
Срок действия договора устанавливался на 11 месяцев с 25.06.2009 по 25.05.2010 (пункт 2.1 договора № 1069 от 16.11.2009).
В соответствии с пунктом 3.1 договора, за пользование земельным участком взималась арендная плата, годовой размер которой рассчитывался от кадастровой стоимости с применением процентов по видам разрешенного использования земельного участка и устанавливался 600 940 руб. 12 коп.
В пункте 3.2 договора стороны согласовали порядок внесения арендной платы путем перечисления на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Тамбовской области.
Согласно пункту 3.3 договора, Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 25 числа текущего месяца, арендная плата рассчитывалась и вносилась в соответствии с количеством дней в данном месяце.
Согласно пункту 3.5 договора № 1069 от 16.11.2009, размер арендной платы может изменяться не чаще 1 раза в год в соответствии с федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации и (или) нормативными актами субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления. Арендатор обязался производить текущие платежи с учетом измененного размера арендной платы с даты их публикации в официальных средствах массовой информации г. Тамбова. Арендодатель обязался уведомлять об изменении арендной платы в официальных средствах массовой информации г. Тамбова.
В пункте 3.7 договора, стороны установили, что неиспользование арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от оплаты арендной платы. Обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращаются с момента расторжения договора в установленном порядке, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
При нарушении режима разрешенного использования (целевого назначения) арендуемого земельного участка стороны согласовали применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы ко всей площади земельного участка (пункт 3.6 договора).
Пунктом 4.3.4 предусмотрено право Арендодателя сдавать земельный участок (его часть) в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, а также сдавать в аренду или передавать в залог здания и сооружения, принадлежащие Арендатору на праве собственности с одновременной передачей и права аренды земельного участка, на котором они расположены.
Согласно пункту 7.4, при сдаче земельного участка в субаренду расчет арендной платы производится с применением повышающего коэффициента, равного 1,5 к размеру арендной платы.
Обращаясь с настоящим иском, Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова указал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендной платы, вследствие чего за период с 01.07.2009 по 31.05.2011 образовалась задолженность в сумме 1 083 148 руб. 69 коп. На сумму основного долга были начислены пени в размере 572 635 руб. 13 коп. за период с 26.11.2009 по 31.05.2011.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.
В соответствии с Положением о комитете земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, утвержденным решением Тамбовской городской Думы от 27.06.2007 № 402, комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова осуществляет защиту интересов муниципального образования по вопросам земельных отношений и землеустройству и вправе обращаться в суды с исками от имени муниципального образования в защиту имущественных интересов муниципального образования.
Согласно пункту 1.1 договора № 1069 от 16.11.2009, предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:0305014:84, находящийся по адресу ул. Лермонтовская, 101, под нежилое строение с видом разрешенного использования - для осуществления торговой деятельности, в границах, согласно кадастровому паспорту (плану, выписки) участка, прилагаемых к договору и являвшихся его неотъемлемой частью, общей площадью 3280 кв.м.
В соответствии с кадастровым паспортом от 20.11.2009, 27.02.2010 земельного участка, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Лермонтовская, д. 101, с кадастровым номером 68:29:0305014:84, площадь данного участка составляет 3 000 кв.м с видом разрешенного использования - под индивидуальное жилищное строительство.
Мотивируя встречные исковые требования, Горбунов Д.А. указал, что на момент заключения договора земельного участка с характеристиками, указанными в пункте 1.1 договора, не существовало, следовательно, сторонами не было согласовано существенное условие договора аренды - предмет договора.
Кроме того, сторонами не достигнуто соглашение о размере арендной платы, так как на момент заключения договора аренды Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова расчет арендной платы произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 17 169 717 руб. 60 коп., удельный показатель 5 234 руб. 67 коп. Кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 68:29:0305014:84 от 20.11.2009 содержит сведения о кадастровой стоимости данного участка в размере 3 804 210 руб., с удельным показателем 1 268 руб. 07 коп.
Согласно сведениям ФБУ «Кадастровая палата» Тамбовской области, спорный участок является ранее учтенным, сведения о нем были переданы Управлением Роснедвижимости по Тамбовской области, граница земельного участка не установлена. Удельный показатель кадастровой стоимости на 01.07.2009 составлял 1 268,07 руб./кв.м, в настоящее время данный удельный показатель составляет - 5 234,67 (дата изменения 13.12.2010).
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности устанавливаются органами местного самоуправления.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса РФ).
В силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 26.05.2009 по делу № А64-377/09 суд обязал администрацию города Тамбова заключить с Горбуновым Д.А. договор аренды земельного участка площадью 3280 кв.м, кадастровый номер: 68 29:0305014:84, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Лермонтовская, д. 101, сроком на 11 месяцев под нежилое строение с видом разрешенного использования - для осуществления торговой деятельности.
Таким образом, в резолютивной части решения были приведены условия о предмете и сроке договора.
16.11.2009 во исполнение решения суда был заключен договор без разногласий, был указан размер арендной платы. Договор исполнялся сторонами, сведений о том, что между ними возникали споры по поводу предмета договора или размера арендной платы, в материалах дела не имеется.
В связи с приведенным, судебная коллегия находит правомерным отказ в удовлетворении встречных исковых требований, тем более что несогласованность условий договора аренды влечет его незаключенность, а не недействительность.
Кроме того, довод заявителя апелляционной жалобы относительно того, что границы земельного участка на момент заключения договора не были установлены в предусмотренном законом порядке, как и том, что отсутствуют основания считать площадь участка 3 280 кв.м был предметом рассмотрения по делу № А64-6229/09 и отклонен судом. При этом суд указал, что несмотря на то, что границы спорного участка не были установлены в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие иных данных, за основу расчета стоимости платы за пользование участком принимается площадь 3 280 кв.м. На используемой площади 3 280 кв.м истец настаивал при обращении с иском по делу № А64-377/09.
Доводы жалобы о незаконно установленном размере арендной платы судебная коллегия не находит состоятельными. Вид деятельности, в соответствии с которым был избран удельный показатель, указанный в расчете на 2009 год соответствовал решению суда и фактическому пользованию, а потому, несмотря на несоответствие данным кадастрового учета, в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не может быть признан незаконным.
Арендатор обязан вносить арендную плату своевременно и в сроки, предусмотренные договором (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 3.3 договора № 1069 от 16.11.2009 арендная плата вносится ежемесячно пропорционально количеству дней не позднее 25 числа текущего месяца.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 68:29:0305014:84 за период с 01.07.2009 по 31.05.2011 произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации города Тамбова № 3977 от 04.06.2008, № 10209 от 26.12.2008, постановлением администрации Тамбовской области № 363 от 04.04.2009, постановлением администрации города Тамбова № 9023 от 30.11.2009, решением Тамбовской городской Думы № 117 от 29.12.2010.
При расчете суммы долга по договору № 1069 от 16.11.2009 за период с 01.07.2009 по 12.12.2010 принят удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка равный 1 268,07 руб./ кв.м в соответствии с данными государственного земельного кадастра (для размещения домов индивидуальной жилой застройки), установленный постановлением администрации Тамбовской области № 1311 от 30.11.2007 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов области» в редакции постановления администрации Тамбовской области № 363 от 02.04.2009.
Постановлением администрации города Тамбова № 10009 от 22.11.2010 был уточнен вид разрешенного использования спорного земельного участка, с 23.11.2010 вид разрешенного использования данного земельного участка установлен - для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Изменения удельного показателя кадастровой стоимости внесены 13.12.2010, в связи с чем расчет суммы задолженности по арендной плате за период с 13.12.2010 по 31.05.2011 произведен с применением удельного показателя 5 234,67 руб./кв.м.
Согласно пункту 3.6.2 договора № 1069 от 16.11.2009, размер арендной платы пересматривается в соответствии с видом (ами) деятельности, фактически осуществляемым Арендатором на земельном участке, к соглашению прилагается уточненный расчет арендной платы.
Согласно расчету годовой арендной платы, являющимся в соответствии с пунктом 3.4 договора № 1069 от 16.11.2009 его неотъемлемой частью, удельный показатель кадастровой стоимости - 5 234,67 руб./кв. м, что соответствовало виду разрешенного использования, предусмотренного пунктом 1.1 договора № 1069 от 16.11.2009.
Применение истцом при расчете арендных платежей в период с 13.12.2010 по 31.05.2011 удельного показателя 5 234,67 руб./кв.м не может рассматриваться как изменение размера арендной платы, ввиду его соответствия условиям договора и виду разрешенного использования. Использование земельного участка для осуществления торговой деятельности ИП Горбунов Д.А. не отрицал.
Доводы жалобы ИП Горбунова Д.А. относительно того, что с момента заключения договора должен был быть использован показатель, соответствующий фактическому использованию и приведены в соответствии сведения кадастрового учета, правомерно отклонены судом первой инстанции, так как для использования удельного показателя 1 268,07 руб. имелись основания - сведения кадастрового учета, а применение судом показателя 5 234,67 руб./кв. м. в расчетах за период до 22.11.2010 приведет к выходу за пределы исковых требований.
При расчете арендных платежей также применен повышающий коэффициент, предусмотренный пунктом 7.4 договора № 1069 от 16.11.2009.
Пункт 7.4 договора № 1069 от 16.11.2009 устанавливал применение повышающего коэффициента, равного 1,5 к размеру арендной платы, при расчете арендной платы в случае сдачи земельного участка в субаренду. При сдаче в аренду (субаренду) помещений, зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, расчет арендной платы производился с применением коэффициента, равного 1,5 к размеру арендной платы за всю площадь земельного участка. При сдаче в аренду (субаренду) части помещения, части здания, строения, сооружения, расчет арендной платы за часть земельного участка под помещением, зданием, строением, сооружение производится с применением коэффициента, равного 1,5 к размеру арендной платы, пропорционально доли площади помещения, части здания, строения, сооружения, сданной в субаренду, в общей площади здания, строения, сооружения.
