А45-23070/2011 от 06 июня 2012

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 06 июня 2012 года Дело N А45-23070/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2012 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ждановой Л. И.

судей Бородулиной И. И., Скачковой О. А.

при ведении протокола судебного заседания помощниками судьи Чиченковой Ю.А., Никитиной А.Г.

с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от заявителя: Суворова Е.И. - директор, протокол от 11.01.2012 г., Коптева Н.П. по доверенности от 29.11.2011 г. (сроком на 3 года)

от заинтересованного лица: Бердников Д.В. по доверенности №31/Д-157 от 30.12.2011 года (сроком до 31.12.2012 г.)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 24 февраля 2012 года по делу № А45-23070/2011 (судья Векшенков Д.В.)

по заявлению Общества с ограниченной ответственностью Торгово-закупочное предприятие «Спутник», г. Новосибирск (ИНН/КПП 5410128444/541001001)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

о признании действий и решения от 01.11.2011 года незаконными,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Торгово-закупочное предприятие «Спутник» (далее по тексту - заявитель, Общество, ООО ТЗП «Спутник») обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании действий Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее по тексту- заинтересованное лицо, Департамент) по формированию объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 192,4 кв.м, номера на поэтажном плане 1-10 (подвал) и 1-16 (первый этаж) по адресу: г. Новосибирск, ул. 1-я Мехинческая,5, незаконными; о признании незаконным решения Департамента об отказе в предоставлении заявителю возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части нежилого помещения площадью 98,6 кв.м, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома по адресу: г. Новосибирск, ул. 1-я Мехинческая,5, оформленное письмом №31/04-8096 от 01.11.2011 года; об обязании Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска заключить с ООО ТЗП «Спутник» договор купли-продажи данного помещения в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее по тексту - Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, Федеральный закон № 159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2012 года заявленные требования удовлетворены, действия и оспариваемое решение признаны незаконными, при этом на Департамент возложена обязанность заключить с заявителем договор купли-продажи нежилого помещения площадью 98,6 кв.м, расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома по адресу: г. Новосибирск, ул. 1-я Мехинческая,5. Обществу из федерального бюджета возращены расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24.02.2012 года отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, так как выводы арбитражного суда в нарушение пунктов 1,3 части 1 статьи 270 АПК РФ основаны на неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела; выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

По мнению подателя жалобы, арендуемые заявителем помещения, являясь частью нежилого помещения общей площадью 199,1 кв.м, право муниципальной собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке, в силу своих конструктивных особенностей не могут существовать как обособленные объекты недвижимости; кроме того, имеющийся технический спуск для товара не может считаться основным входом в подвал. При этом на момент подачи Обществом заявления о выкупе нежилых помещений площадью 98,6 кв.м., нежилое помещение площадью 192,4 кв.м, в состав которого, в том числе, входили и помещения, арендуемые заявителем, было сформировано как единое и обособленное помещение, в связи с чем, сформировать арендуемые заявителем нежилые помещения как обособленный объект не представляется возможным.

Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представители апеллянта поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и ее представители в судебном заседании возражали против доводов жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу Департамента - не подлежащей удовлетворению, так как заинтересованное лицо отказало заявителю в заключение договора купли-продажи в отсутствие на то правовых оснований; выводы арбитражного суда о том, что действиями Департамента по формированию объекта недвижимости нарушены права заявителя со ссылкой на ст.3 Федерального закона №159-ФЗ, правомерны.

Письменный отзыв ответчика приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представители заявителя дополнили, что подвал являются общим имуществом собственников многоквартирного дома? в связи с чем, и по этому основанию действия Департамента по формированию объекта недвижимости являются незаконными.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между ООО ТЗП «Спутник» и Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска был заключен договор аренды N 029738-050 от 01.11.2007 года.

По условиям договора Департамент, как арендодатель, передало Обществу (арендатору) во временное пользование (аренду) нежилое помещение в жилом доме, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Первомайский район, ул. 1-я Мехиническая,5 площадью 376,70 кв.м, в том числе, этаж 294,70 кв.м , подвал 82,00 кв.м. Срок действия договора определен с 01 ноября 2007 года по 01 октября 2008 года.

В последующем, 01.06.2010 года между теми же лицами заключен договор аренды N 034726-050 нежилого помещения площадью 98,60 кв.м (с учетом исключенной по просьбе заявителя площади подвального помещения 82 кв.м - л.д. 141,143 т.1) по указанному адресу сроком действия с 01.06.2010 г. по 01.05.2011 года; 16 июня 2010 года - договор купли- продажи, в соответствии с условиями которого, заявитель на основании Федерального закона №159-ФЗ выкупил у заинтересованного лица часть арендуемого имущества по договору от 01.11.2007 года - нежилое помещение площадью 196,1 кв.м, кадастровый номер 54-54-01/211/2010-839, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Новосибирск ул. 1-я Мехиническая,5; затем заключен договор аренды N 037154-050 нежилого помещения площадью 98,60 кв.м сроком действия с 01.05.2011 г. по 01.04.2012 г. (л.д. 9-19, 20 - 28, 29-33,44, 34-42 т.1).

21 апреля 2011 года заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением о выкупе арендуемого помещения площадью 98,6 кв. м и формировании самостоятельного объекта недвижимости для выкупа (л.д. 138 т.1).

03.05.2011 года заинтересованное лицо письмом №31\04-3242 сообщило Обществу о рассмотрении его заявления от 21.04.2011 года и о проведении работ по формированию арендуемого заявителем объекта для выкупа (л.д.2 т.2).

По результатам заседания рабочей группы по формированию объектов муниципальной собственности Департамента (протоколы №2 от 24.05.2011 года и №3 от 12.07.2011 года -л.д. 3-4,8-10 т.2), заявителю отказано в преимущественном праве выкупа вышеуказанных нежилых помещений (письма от 06.06.2011 г., 17.07.2011 г., 01.11.2011 года - л.д. 8 т.1, 5,11 т.2).

Основанием для принятия данного решения, в том числе, и в соответствии с письмом №31/04-8096 от 01.11.2011 года, послужило отсутствие технической возможности для самостоятельной эксплуатации подвала (отсутствует основной вход) и отделения части помещений на 1 этаже, право выкупа на которые у общества отсутствует. Кроме того, Департамент сообщил заявителю о реализации помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Механическая, дом 5, площадью 199,1 кв.м, через аукцион в соответствии с Федеральным законом №178-ФЗ.

Право муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 199,1 кв.м, номера на поэтажном плане:1-10 (подвал), 1-17 (1 этаж), распложенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Механическая, дом 5, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2011 года. Основанием для регистрации права послужили документы: выписка из реестра муниципального имущества г. Новосибирска №7891 от 21.20.2008 года, приказы Департамента №1116-од от 05.11.2009 года, от 29.03.2010 года, №744-од от 05.09.2011 года (л.д.147 -150 т.1).

До 23.11.2011 года право муниципальной собственности было зарегистрировано на нежилое помещение площадью 192,4 кв.м, номера на поэтажном плане:1-10 (подвал), 1-16 (1 этаж), распложенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Механическая, дом 5, документы - основания для регистрации права: выписка из реестра муниципального имущества г. Новосибирска №7891 от 21.20.2008 года (свидетельство о государственной регистрации права, кадастровый паспорт - л.д.144,145 т.1).

Заявитель, считая действия Департамента объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 192,4 кв.м, номера на поэтажном плане 1-10 (подвал) и 1-16 (первый этаж) по адресу: г. Новосибирск, ул. 1-я Мехинческая,5 и решение заинтересованного лица об отказе в предоставлении заявителю возможности реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части нежилого помещения площадью 98,6 кв.м., расположенного на первом этаже 5-тиэтажного дома по адресу: г. Новосибирск, ул. 1-я Мехинческая,5, оформленное письмом №31/04-8096 от 01.11.2011 года, незаконными, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из возможности самостоятельного функционирования и использования спорных нежилых помещений как обособленного объекта, в связи с чем, пришел к выводу о незаконности действий Департамента по формированию объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 192,4 кв.м как противоречащих положениям Федерального закона №159-ФЗ.

Однако апелляционный суд находит данные выводы арбитражного ошибочными, при этом исходит из следующих норм права и обстоятельств дела.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из указанной нормы следует, что решение, действие (бездействие) соответствующих органов может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий: если оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно п. 5 ст. 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008 года, которым также определен порядок обращения с заявлением о преимущественном праве приобретения арендованного имущества, а также порядок действий уполномоченных органов при получении такого заявления.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок со дня получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

На основании части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 о некоторых вопросах применения названного Федерального закона субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение арендуемого имущества было нарушено, вправе оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение имущества, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

ООО ТЗП «Спутник» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, и 22 августа 2008 года обратилось к заинтересованному лицу с заявкой о включении в план приватизации помещений площадью 294,7 кв.м на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Как следует из материалов дела, на дату обращения Общества с заявлением от 21.04.2011 года о реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения, арендуемым имуществом по договору от 01.06.2011 года являлась часть нежилого помещения общей площадью 98,6 кв.м. (торговый зал, площадью 43 кв.м. и подсобное помещение, площадью 55, кв.м), входящее в состав нежилого помещения общей площадью 192,4 кв.м. (1 этаж - помещения 1-16 и подземный этаж - помещения 1-10 на поэтажном плате) в жилом доме, расположенном по адресу: г.Новосибирск, ул. Механическая, 5, которое находилось до 23.11.2011 года в муниципальной собственности города Новосибирска, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 09.02.2010 года, данный объект имел (до 23.11.2011 года) единый кадастровый номер кадастровый номер 54-54-01/054/2010-037.

С 23 ноября 2011 года арендуемое имущество является частью нежилого помещения общей площадью 199,1 кв. (1 этаж - помещения 1-17 и подземный этаж - помещения 1-10 на поэтажном плате), право муниципальной собственности на которое подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.11.2001 года, указанный объект имеет единый кадастровый номер 54-54-01/596/2011-387.

Следовательно, апелляционный суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные нежилые помещения общей площадью 98,6 кв.м не являются самостоятельными объектами кадастрового учета, им не присвоены отдельные кадастровые номера, то есть ООО ТЗК «Спутник» обращалось в Департамент по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения, которая по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника. То есть, необходимо волеизъявление собственника на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, и при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.

Следовательно, возможность самостоятельной эксплуатации подвала без такого волеизъявления собственника правового значения не имеет, а выводы арбитражного суда (со ссылкой на заключение по результатам обследования помещений магазина по ул. Механическая, 5 в Первомайской районе г. Новосибирска) в указанной части являются ошибочными.

Кроме того, апелляционный суд учитывает и правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федеральной закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".