СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 09 июня 2012 года Дело N А45-6527/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2012 года
Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2012 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд
в составе председательствующего: Т.Е. Стасюк
судей: И.Н. Мухиной, В.М. Сухотиной,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи М.В. Дроздовой,
при участии:
от истца: Мастраковой А.В., по доверенности от 01.06.2012, паспорт,
от ответчика: Архиповой И.Н., по доверенности от 21.02.2012, паспорт,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества «Компания «ГИД-АУДИТ» (номер апелляционного производства 07АП-6255/11)
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 марта 2012 года по делу №А45-6527/2011 (судья О.Г. Бычкова)
по иску Закрытого акционерного общества «Компания «ГИД-АУДИТ»
к Товариществу собственников жилья «УСТОЙ-4»
об обязании заключить договор
УСТАНОВИЛ:
Закрытое акционерное общество «Компания ГИД-АУДИТ» (далее - ЗАО «Компания ГИД-АУДИТ») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Товариществу собственником жилья «УСТОЙ-4» (далее - ТСЖ «УСТОЙ-4») о понуждении последнего заключить договор о содержании и ремонте общего имущества на условиях, предусмотренных проектом договора с протоколом разногласий в редакции истца.
Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 247, 421, пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 135, 138, пункт 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и мотивированы отказом ответчика заключить договор о содержании и ремонте общего имущества на условиях, предложенных истцом.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.06.2011 в удовлетворении исковых требований было отказано.
Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения, однако изменена мотивировочная часть, что отражено в резолютивной части судебного акта.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.12.2011 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 14.06.2011 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2011 по делу № А45-6527/2011 отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции указал на то, что рассматривая исковые требования, суды не рассмотрели их по существу в полном объеме, не дали оценку всем фактическим обстоятельствам. Указано, что при новом рассмотрении дела следует установить - был ли заключен договор управления жилым домом, расположенным в г. Новосибирске, ал. 1905 года, 59, какой способ управления жилым домом выбран; само ли ТСЖ «УСТОЙ-4» оказывает услуги по содержанию, текущему ремонту многоквартирного дома (в том числе и имуществом истца),; принимались ли решения об установлении платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. С учетом установленного, суду следовало дать оценку всем разногласиям, указанным в протоколе разногласия между истцом и ответчиком, рассмотрев спор по существу.
По итогам нового рассмотрения спора решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.03.2012 (резолютивная часть объявлена 05.03.2012) по делу № А45-6527/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе ЗАО «Компания ГИД-АУДИТ» просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11.03.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя, решение суда подлежит отмене в связи с нарушением и неправильным применением норм материального права, а также с нарушением норм процессуального права.
В обоснование своей жалобы истец указал, что суд первой инстанции отказал истцу в реализации его права на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора, в судебном порядке, предусмотренном пунктом 2 и пунктом 4 статьи 445 и статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не определил, какие условия должны содержаться в договоре между сторонами.
В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что считает апелляционную жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, решение суда от 11.03.2012 просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным.
Представитель ответчика с требованиями и доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Новосибирской области от 11.03.2012, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения судебного акта.
Из материалов дела следует, что истец является собственником нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 54-АВ № 609290 от 09.08.2005 (л. д. 39, т.1).
Как усматривается из материалов дела, и не оспаривается сторонами, пристрой, который принадлежит истцу на праве собственности, и многоквартирный жилой дом являются единым комплексом, имеющим единые системы энергоснабжения, инженерные сети, фундамент. На правильность данного вывода указано также в постановлении суда кассационной инстанции.
Из представленного в материалы дела акта приемочной комиссии от 29.12.1999 о приемке в эксплуатацию дома (л. д. 106-114, т.1), усматривается, что дом сдан с пристроенными помещениями магазина, офиса, зданием пристройки к школе № 60 и трансформаторной подстанцией. Офисные пристройки примыкают к внешним торцевым сторонам жилого дома, земельный участок отдельно истцу не выделялся, фундамент является общим. Инженерные сети, системы энергоснабжения и электрощитовая, приборы учета расположены в подвальном помещении, доступ к которым возможен через вход в жилой дом.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией.
Согласно части 3 названной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений.
Так, в соответствии с частью 2 статьи 138 Жилищного кодекса (в редакции, действовавшей в спорный период) товарищество собственников жилья обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в таком доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с товариществом собственников жилья.
Названные положения закона обеспечивают предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме (которые не являются участниками ТСЖ) коммунальных услуг и иных связанных с содержанием принадлежащих им помещений, а также общего имущества услуг со стороны товарищества собственников жилья, на которое возложены функции по управлению многоквартирным домом и которому в связи с этим должна быть внесена соответствующая плата.
Собственниками помещений жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ул. 1905 года, 59, в 1999 году был выбран способ управления многоквартирным домом - управление товариществом собственников жилья, что подтверждается выпиской из протокола собрания от 14.08.1999. Выбор соответствует статье 20 Федерального закона от 15.06.1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Истец является собственником помещений многоквартирного дома, но не является членом товарищества собственников жилья.
Согласно изложенному выше, законом установлена обязанность товарищества собственников жилья, осуществляющего управление жилым домом, заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.
Как усматривается из материалов дела и пояснений ответчика, договор управления жилым домом, расположенном в г. Новосибирске, ул. 1905 года, 59, ни с управляющей организацией, ни собственниками, ни с ТСЖ «Устой-4» не заключался.
ТСЖ «УСТОЙ-4» не заключало договор со специализированной организацией, самостоятельно оказывает услуги по содержанию, текущему ремонту многоквартирного дома, при необходимости привлекая квалифицированных специалистов. На это указывает в своих пояснениях истец, ответчиком доказательств в опровержение данного довода не представлено.
Ответчик письмом от 10.02.2011 № 1/Д направил в адрес истца для подписания договор управления жилым домом от 10.02.2011 № 3 с приложениями.
Истец письмом от 03.03.2011 № ГА-4/35 отказался от подписания договора в предложенной редакции, направил протокол разногласий и подписанный с протоколом разногласий договор управления жилым домом.
Как следует из протокола разногласий от 03.03.2011 № 1, ЗАО «Компания ГИД-АУДИТ» не согласилось с ТСЖ «УСТОЙ-4» по следующим позициям: размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества (определяется по соглашению сторон, а не статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, уставом товарищества, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 09.02.2010, техническим паспортом); с составом имущества, на содержание и ремонт которого должно вносить соответствующую плату (полагает, что не обязан вносить плату за содержание и ремонт общего имущества жилого дома, которыми он фактически не пользуется).
Кроме того, ЗАО «Компания ГИД-АУДИТ» внесло свои коррективы по порядку управления жилым домом (об исключении предоставления дополнительных поручений по управлению жилым домом при условии решения правления и/или общего собрания собственников), порядку предоставления коммунальных услуг (на ТСЖ лежит обязанность по обеспечению пользования мусорными контейнерами, сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов).
Поводом для обращения истца в суд с настоящим иском послужило неполучение согласия ответчика на заключение договора управления жилым домом на предложенных истцом условиях.
Исследовав обстоятельства, имеющие значение для дела, представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Выводы суда первой инстанции соответствуют закону и материалам дела.
Как следует из пояснений истца, представленных при новом рассмотрении иска (т.2 л. д. 145-149), он настаивает на заключении договора в предложенной им редакции. Вопрос о согласовании разногласий, возникших между сторонами, истцом не ставится. Данное обстоятельство явно свидетельствует о том, что иск заявлен на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Суд первой инстанции, рассмотрев редакцию договора, предложенную истцом, обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку возражения истца по редакции договора ответчика противоречат требованиям нормативных правовых актов и являются необоснованными.
Так, редакция договора, предложенная истцом, противоречит положениям правовых ном Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее - Правила № 491).
Указанными нормативными правовыми актами в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункте 2 Правил № 491 предусмотрен состав общего имущества в многоквартирном доме и обязанность каждого собственника помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно со своей долей в праве общей собственности на данное имущество (статья 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1,2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации). Непользование какой-либо частью общего имущества не освобождает истца от данной обязанности. Данная позиция соответствует сложившейся арбитражной практике.
Таким образом, редакция пунктов договора истца, предусматривающая несение им бремени расходов только на часть общего имущества, которое он фактически использует, не соответствует закону.
Согласно пункту 33 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, определяются органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
22.02.2011 собственники жилья утвердили смету расходов, из которой усматривается, что они установили не одинаковый размер платы для собственников жилых и нежилых помещений, а именно для собственников установлен 27,70 рублей, для офисов - 20,70 руб. на 1. кв.м.
Таким образом, оснований для удовлетворения требований истца об установлении ему пониженной платы не имеется.
По иным пунктам договора в редакции ответчика истцом не представлено доказательств их несоответствия требованиям законодательства, не обоснована обязанность их изменения либо включения в текст договора (пункты 2.2.5, 2.2.6).
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска о понуждении ответчика заключить договор в редакции истца.
Ссылку заявителя апелляционной жалобы на то, что суд должен был вынести решение о заключении договора на тех условиях, которые он считает верными, суд апелляционной инстанции считает подлежащей отклонению, поскольку предметом иска является понуждение ответчика заключить договор на условиях, предложенных истцом, а не спор о согласовании разногласий по договору.
Как указано выше, заключение договора является обязательным для товарищества собственников жилья, тогда как для истца, являющегося собственником помещений в многоквартирном жилом доме, заключение договора обязательным не является. В силу закона на него возлагается бремя расходов по содержанию имущества.
Придя к выводу об отсутствии оснований для заключения договора на условиях предложенных истцом, суд первой инстанции, учитывая категоричную позицию истца, который как при первоначальном, так и при новом рассмотрении иска не заявлял о согласовании разногласий, а требовал заключить договор в предложенной им редакции, не мог удовлетворить требование заключить договор в иной редакции.
Удовлетворение требования о заключении договора в иной редакции, например, предложенной ответчиком, привело бы к нарушению прав обеих сторон, поскольку для истца заключение договора не является обязательным, а ответчик от заключения договора на иных условиях не уклонялся.
Суд первой инстанции рассмотрел спор с учетом определенного истцом предмета иска и оснований, и сделал выводы по существу заявленных исковых требований, что не лишает истца права на обращение с иском о согласовании разногласий с соблюдением установленного законом порядка для обращения с таким требованием.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
