А19-8877/2009 от 01 октября 2009

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 октября 2009 года Дело N А19-8877/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 01 октября 2009 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Н.В. Клочковой, Т.О. Лешуковой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Будаевой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Иркутска, на решение арбитражного суда Иркутской области от 27 июля 2009 года по делу №А19 - 8877/09, по заявлению индивидуального предпринимателя Яшковой Ирины Николаевны к Администрации г. Иркутска о признании незаконным действий администрации г. Иркутска по отказу в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемой части нежилого помещения площадью 118,0 кв. м., об обязании ответчика устранить допущенные нарушения, принятое судьей Швидко С.Н.,

при участии:

от заявителя: не было;

от заинтересованного лица: не было;

от третьего лица, индивидуального предпринимателя Новопашиной Натальи Александровны: не было;

и установил:

Заявитель, индивидуальный предприниматель Яшкова Ирина Николаевна, обратилась с заявлением о признании незаконными действий администрации г. Иркутска по отказу в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемой части нежилого помещения площадью 118, 0 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Сибирский Партизан, 18; а также об обязании ответчика устранить допущенные нарушения.

Решением суда первой инстанции от 27 июля 2009 года с учётом определения об исправлении опечатки от 22 сентября 2009 года, требования заявителя удовлетворены.

Суд первой инстанции признал действия Администрации г. Иркутска по отказу, оформленному письмом от 04.03.2009 г. № 505 - 70 - 2131/9, Индивидуальному предпринимателю Яшковой Ирине Николаевне в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых ей нежилых помещений площадью 118, 0 кв.м. по адресу: г. Иркутск, ул. Сибирских Партизан, 18 не соответствующими ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159 - ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и незаконными.

Суд первой инстанции обязал администрацию г.Иркутска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Суд первой инстанции взыскал с администрации г.Иркутска в пользу Индивидуального предпринимателя Яшковой Ирины Николаевны 3 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ установлено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли - продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение), а также проекты договоров купли - продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.

Как следует из материалов дела, Решением Думы г.Иркутска от 21.10.2008 № 004 - 20 - 540912/8 «Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2009 - 2012 гг.» нежилое помещение площадью 258,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Иркутск, ул.Сибирских Партизан, 18, включено в прогнозный план приватизации на 2 квартал 2009 года.

Согласно представленным в материалы дела договорам аренды, Предприниматель с 27.02.2006 и по настоящее время является арендатором помещений №№ 30, 28, 28а, 29 общей площадью 118,0 кв.м.

Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 209 - ФЗ (в редакции от 22.07.2008) «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и Постановления Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 № 556 «О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства» Предприниматель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.

Арендная плата за аренду данных нежилых помещений перечислялась предпринимателем надлежащим образом, задолженности на момент рассмотрения настоящего спора не имеется.

Довод ответчика о ненадлежащем исполнении предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей ввиду неоднократного нарушения сроков оплаты арендуемого имущества арбитражный суд находит несостоятельным, поскольку размер начисленной ответчиком за период с 01.01.2005 по 31.12.2008 неустойки в сумме 1 179 руб. 07 коп. несущественен по отношению к размеру арендных платежей, выплаченных предпринимателем за указанный период, и не может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении предпринимателем обязательств по оплате, тем более, в настоящее время неустойка оплачена предпринимателем в полном размере.

Более того, с требованием о привлечении предпринимателя к ответственности ответчик в арбитражный суд не обращался, иска о расторжении договора аренды ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по нему администрацией г.Иркутска не заявлялось.

Таким образом, у предпринимателя в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ с 01.01.2009 возникло преимущественное право на приобретение арендуемого им недвижимого имущества, и администрация г.Иркутска не вправе была осуществлять приватизацию нежилых помещений посредствам проведения публичных торгов без направления предложения арендатору о их приобретении в порядке реализации преимущественного права и получения отказа арендатора, либо по иным основаниям утраты преимущественного права, установленным пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ.

Отказ администрации г.Иркутска предпринимателю в реализации преимущественного права со ссылкой на то, что арендуемые им помещения площадью 118 кв.м. не являются обособленными и входят в общую площадь помещения, право собственности на которое зарегистрировано за муниципальным образованием, не может быть признан законным, поскольку не основан на нормах действующего законодательства. Объект недвижимости, право преимущественного выкупа части которого возникло у предпринимателя в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159 - ФЗ, не изъят из оборота и не ограничен в нем, и может быть передан предпринимателю в общую собственность с другими субъектами предпринимательства с определением доли каждого.

При указанных обстоятельствах, действия администрации г.Иркутска по отказу, оформленному письмом от 04.03.2009 г. № 505 - 70 - 2131/9, ИП Яшковой И.Н. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых ей нежилых помещений площадью 118, 0 кв.м. по адресу: г. Иркутск, ул. Сибирских Партизан, 18, следует признать незаконными, поскольку они не соответствуют Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 159 - ФЗ и нарушают права и законные интересы заявителя.

Администрация, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявила апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление №16272957, 16272988.

Из апелляционной жалобы следует, что суд первой инстанции неправильно установил фактические обстоятельства дела в связи с не соблюдением предпринимателем оснований, предусмотренных ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Представитель предпринимателя в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление №16272964.

Представленным ходатайством, заявитель просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Из отзыва заявителя, следует, что решение суда законно и обосновано, в связи с чем предприниматель просит отказать Администрации в удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление №16272971

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 122, 123 АПК РФ.

Согласно п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149 - ФЗ) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135 - ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли - продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

Учитывая, что п. 3 ст.2 Федерального закона РФ от 17.07.2009 N 149 - ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливает, что в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона органы государственной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченные органы), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления не предусмотрели в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право субъекта малого или среднего предпринимательства в связи с нахождением имущества в аренде у такого субъекта малого или среднего предпринимательства менее чем три года и (или) наличием у него задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) либо субъекту малого или среднего предпринимательства было отказано в приобретении арендуемого имущества по тем же основаниям, уполномоченные органы обязаны выполнить требования части 1 статьи 2, частей 2 и 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159 - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также статей 4, 5 и части 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159 - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона). При этом отказ субъекту малого или среднего предпринимательства в приобретении арендуемого имущества, выданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, не препятствует повторному направлению таким субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Суд апелляционной инстанции считает, что принципы, изложенные Федеральном законе от 22.07.2008 N 159 - ФЗ в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 149 - ФЗ подлежат принятию во внимание судом, при оценке действий Администрации.

Согласно материалам дела, предприниматель на основании договоров аренды нежилого помещения №4446 от 08.04 .2009г., №4446 от 30.04.2008г., №4446 от 26.03.2007г., №4446 от 27.02.2006г. владеет на праве аренды муниципальным нежилым помещением, расположенным по адресу ул. Сибирских партизан, 18 общей площадью 118,0 кв. м. согласно позициям экспликации №1/2 30, 28, 28а, 29 по первому этажу, отраженным в техническом паспорте нежилого помещения (здания), изготовленного ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Иркутский филиал от 12.09.2007г., кадастровый номер 38:36:000000:0000:25:401:001:020022690:0100:20001.

Целевое использование объекта: розничная торговля товарами народного потребления 69,5 кв. м., подсобно - бытовые помещения, необходимые для реализации розничной торговли 15,3 кв. м., складирование товаров 33, 3 кв. м.

Как следует из материалов дела, заявительница относится к субъектам малого предпринимательства. Использует указанное нежилое помещение на правах аренды с 2006 года.

Ссылка Администрации на то, что предпринимателем не соблюдены условия п. 2 ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ, выраженные в том, что заявитель в период с 01.01.2005г. по 31.12.2008г. уплатил общий размер неустойки по указанным договорам в сумме 1179 руб. 07 коп., не имеет правового значения, поскольку как правильно указал суд первой инстанции, данный размер неустойки носит незначительный размер, уплачен предпринимателем в добровольном порядке. Указанные нарушения не носили систематического и злостного характера, с требованием о привлечении предпринимателя к ответственности ответчик не обращался.

Таким образом, указанный вывод Администрации в данном случае, также не соответствуют требованиям Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что в настоящий момент, законодатель внес изменения в п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159 - ФЗ, Федеральным законом РФ от 17.07.2009 N 149 - ФЗ установив, что указанная задолженность по арендной плате за такое имущество должна отсутствовать на день заключения договора купли - продажи такого имущества, как следует из материалов дела, начисленные пени уплачены предпринимателем в добровольном порядке, согласно договору аренды в установленные сроки.