ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2010 года Дело N А46-14966/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Гладышевой Е.В., Гергель М.В.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Бондарь И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 85/2010) Федерального государственного унитарного предприятия «Государственный космический научно - производственный центр имени М.В. Хруничева» на решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2009 года, принятое по делу № А46 - 14966/2009 (судья Биер Е.Б.) по иску Федерального государственного унитарного предприятия «Государственный космический научно - производственный центр имени М.В. Хруничева» к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Кедр», Территориальному управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области о признании недействительным договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании представителей:
от Федерального государственного унитарного предприятия «Государственный космический научно - производственный центр имени М.В. Хруничева» - Коваленко Т.Н. по доверенности № 7/043 от 12.01.2010, действительной до 31.12.2010, Пилипенко Ю.В. по доверенности № 19/043 от 12.01.2010, действительной до 31.12.2010.
от общества с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Кедр» - Михеев А.С. по доверенности 27.05.2009 сроком на три года;
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие «Государственный космический научно - производственный центр имени М.В. Хруничева» (далее - ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева», истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 163 - ТУ от 19.05.2009 земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109, месторасположение которого установлено относительно нежилого одноэтажного здания - корпус № 31, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. Б.Хмельницкого, 287, корпус 31, общей площадью 12784,00 кв.м., заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Омской области (далее - ТУ ФАУГИ по Омской области) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Кедр» (далее - ООО «ТД «Кедр»).
Определением Арбитражного суда Омской области от 27.07.2009 по делу № А46 - 14966/2009 указанный иск принят к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС по Омской области).
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.12.2009 по делу № А46 - 14966/2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с данным решением суда, ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, не приняты все меры для всестороннего, полного и объективного выяснения всех обстоятельств дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В жалобе ее податель указывает на следующие обстоятельства:
- право постоянного (бессрочного) пользования ФГУП «ГКНПЦ им. М.В.Хруничева» на земельный участок площадью 12784,00 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109 в установленном законом порядке не прекращено. Вывод суда первой инстанции о прекращении права истца на спорный земельный участок на основании подпункта 7 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) истец считает основанным на неверном толковании положений статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ);
- акт согласования границ спорного земельного участка нельзя считать достоверным доказательством согласования границ с правообладателями смежных земельных участков, поскольку в нем не указан кадастровый номер земельного участка, правообладателем земельного участка указан ООО «Сибирский казачий дом»;
- акт согласования границ спорного земельного участка является ничтожным, в связи с отсутствием у генерального директора ФГУП «Производственное объединение «Полет» Ковалева В.А. полномочий на согласование границ земельных участков, и осуществлением таких действий без согласия собственника имущества государственного предприятия;
- невозможность применения пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ к рассматриваемым отношениям;
- договор аренды № 163 - ТУ от 19.05.2009 в нарушение пункта 3 статьи 36 ЗК РФ заключен без учета интересов ФГУП «ГКНПЦ им. М.В.Хруничева», являющегося правообладателем объектов недвижимого имущества (в частности внутризаводские асфальтовые дороги, забор по периметру завода, теплотрасса, паропровод магистральный, конденсатопровод, наружный водопровод, канализационные сети), расположенных на спорном земельном участке;
- ООО «ТД «Кедр» чинит препятствия истцу в осуществлении его правомочий по владению и пользованию принадлежащими ему объектами недвижимости. Как считает податель жалобы, передача спорного земельного участка в аренду влечет нарушение права истца проводить охранные мероприятия и использовать объект недвижимости - ограждение по его прямому назначению (для предупреждения проникновения посторонних лиц), учитывая, что территория ПО «Полет» - филиала ФГУП «ГКНПЦ им. М.В.Хруничева» является особой режимной территорией оборонного предприятия. Также истец лишен права, предоставленного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Кроме того, судом не дана оценка письму директора ООО «ТД «Кедр» за № 19 от 17.03.2009.
До начала судебного заседания от ООО «Торговый Дом «Кедр» и ТУ ФАУГИ по Омской области поступили отзывы на апелляционную жалобу, которые приобщены к материалам дела.
ТУ ФАУГИ по Омской области поддерживает доводы апелляционной жалобы истца, просит отменить решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2009.
ООО «ТД «Кедр», оспаривая возражения апелляционной жалобы, в отзыве указало на отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения.
В судебном заседании представители ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» и ООО «ТД «Кедр» поддержали свои доводы и возражения.
Ответчиком заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела протокола совещания ФГУП ПО «Полет» и руководства ООО «Сибирский казачий Дом» от 19.05.2006.
Суд определил в удовлетворении данного ходатайства отказать на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с отсутствием сведений о невозможности представления этого доказательства суду первой инстанции. В частности, ответчик не обосновал, когда ему стало известно о существовании данного документа и когда именно он предпринял попытки к его получению.
Представители ТУ ФАУГИ по Омской области и Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом без участия представителей поименованных организаций.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева», ООО «ТД «Кедр», проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, земельный участок площадью 586800 кв.м., расположенный по ул. Б.Хмельницкого в Октябрьском административном округе г. Омска, предоставлен на основании распоряжения первого заместителя главы администрации города Омска от 06.10.2000 № 1130 - р на праве бессрочного пользования ФГУП «Производственное предприятие «Полет» (правопреемником которого является ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева»).
Государственная регистрация возникновения права бессрочного пользования земельным участком площадью 586800 кв.м. с кадастровым номером 55:36:22 02 05 02 01:001:0009 произведена Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.11.2000, о чем ФГУП «Производственное объединение «Полет» выдано свидетельство серии АА № 199067.
Согласно договору купли - продажи от 10.11.2005 № 15 - 24 (том 3 листы дела 34 - 39), заключенному между ФГУП «Производственное объединение «Полет» (продавец), Российским Фондом федерального имущества (организатор торгов) и ООО «Сибирский Казачий Дом» (продавец), последний приобрел в собственность комплекс объектов недвижимости с оборудованием, поименованных в приложении № 1 и № 2 к договору, в частности, три нежилых строения, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Б.Хмельницкого, дом 287, корпусы № 19, № 28, № 31.
Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости за ООО «Сибирский Казачий Дом» произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 09.03.2006, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права (том 3 лист дела 62 - 66).
С целью выкупа земельного участка, занятого объектами недвижимости, ООО «Сибирский Казачий Дом» обратилось в территориальное управление Роснедвижимости по Омской области с просьбой организовать работу по формированию земельного участка, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Б.Хмельницкого, 287.
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области от 07.08.2006 № 567 - р утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельных участков из состава земель поселений, в частности, земельного участка площадью 12784 кв.м., предназначенного для производственных целей под здания, расположенного относительно нежилого одноэтажного здания - корпус № 31 с почтовым адресом: ул. Б.Хмельницкого, 287, корпус 31 (том 3 лист дела 51).
Земельный участок площадью 12784 кв.м. поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 55:36:12 03 06:0109.
В связи с этим свидетельство серии АА № 19906, выданное 27.11.2000 ФГУП «Производственное объединение «Полет» на право бессрочного пользования земельным участком площадью 586800 кв.м. с кадастровым номером 55:36:22 02 05 02 01:001:0009, погашено 10.05.2007; выдано свидетельство серии 55 АВ № 459745 о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 12784 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109.
Впоследствии ФГУП «ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» было реорганизовано в форме присоединения к нему ФГУП «Производственное объединение «Полет» (передаточный акт от 01.10.2007), в связи с чем право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 12784 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109 зарегистрировано УФРС по Омской области за истцом согласно свидетельству серии 55 АВ № 717232 от 28.05.2008.
Из материалов дела также следует, что на основании договора о переводе долга от 29.10.2006, заключенного между ООО «Сибирский Казачий Дом» и ООО «ТД «Кедр», объекты недвижимости, расположенные по адресу: г.Омск, ул. Б.Хмельницкого, д. 287 (корпусы № 28, № 31) переданы в собственность ООО «ТД «Кедр» (том 3 листы дела 71 - 78).
Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости за ООО «ТД «Кедр» произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 22.11.2006, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права (том 3 листы дела 79 - 82).
Поскольку указанный земельный участок согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.05.2007 серии 55 АВ № 459744 (том 3 листы дела 91) находится в федеральной собственности, 19.05.2008 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (переименованное впоследствии в ТУ ФАУГИ по Омской области) и ООО «ТД «Кедр» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 163 - ТУ, в соответствии с которым земельный участок площадью 12784 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109 по акту приема - передачи от 01.06.2008 передан в аренду ООО ТД «Кедр» сроком с 01.06.2008 по 30.05.2013 (том 1 листы дела 24 - 29).
Государственная регистрация договора аренды произведена УФРС по Омской области 25.06.2008.
Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, сослался на то, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 12784 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109 у ФГУП ««ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» не прекратилось в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Поэтому, учитывая, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ФГУП ««ГКНПЦ им. М.В. Хруничева» на праве хозяйственного ведения, по мнению истца, договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 163 - ТУ от 19.05.2008 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.
Истец указал, что спорный договор аренды заключен с нарушением требований статьи 269 ГК РФ, статей 40, 41, 45 ЗК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 163 - ТУ от 19.05.2008 ничтожной сделкой.
Суд апелляционной инстанции также полагает невозможным удовлетворение иска, исходя из следующих обстоятельств.
Пункт 2 статьи 271 ГК РФ содержит общее правило о том, что при переходе права собственности на недвижимость (независимо от способа перехода), находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Применительно к продаже недвижимости такое же правило содержится в статье 552 ГК РФ, согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1). При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).
Аналогичное правило есть и в Земельном кодексе Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу указанных норм права покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний, как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Изложенная правовая позиция приведена в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Как следует из материалов дела, земельный участок площадью 12784 кв.м. с кадастровым номером 55:36:12 03 06:0109, ранее принадлежал ФГУП «Производственное объединение «Полет» на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Между тем, после приобретения права собственности на здания на данном земельном участке право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этими зданиями и необходимой для их использования, перешло к ООО «Сибирский Казачий Дом». Причем поскольку данное право перешло на тех же условиях и в том же объеме, которые имелись у ФГУП «Производственное объединение «Полет», следует считать, что к ООО «Сибирский Казачий Дом» перешло право постоянного (бессрочного) пользования, которое подлежало переоформлению либо в право собственности либо в право аренды.
В этом смысле в силу прямого указания закона прежний собственник объекта недвижимости выбывает из правоотношения по пользованию земельным участком, необходимым для эксплуатации проданной недвижимости (см. например, Постановление Президиума ВАС РФ от 27.10.2009 N 8611/09 по делу N А35 - 7422/08 - С3, Определение ВАС РФ от 29.10.2009 года № ВАС - 11401/09 по делу № А73 - 13932/2008, Определение ВАС РФ от 4.03.2010 года № ВАС - 82/09 по делу № А55 - 1164/2008).
Поскольку ООО «Сибирский Казачий Дом» не переоформило свое право пользования земельным участком на право собственности либо право аренды, но при этом передало здания в собственность ответчика, теперь уже к ответчику перешло право постоянного (бессрочного) пользования части земельного участка, занятой зданиями и необходимой для их использования.
Теперь именно на ответчике лежала обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку ответчик не относится к субъектам этого права.
Ответчик выполнил возложенную на него законом обязанность и заключил спорный договор аренды.
Поэтому действия ответчика по его заключению не могут быть признаны незаконными.
Отказ истца от права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком не требовался.
Так, статья 45 ЗК РФ содержит основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Действительно, по условиям пункта 1 данной статьи право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.
