ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2010 года Дело N А46-3237/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2010 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Рябухиной Н.А.,
судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Айвазян Э.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП - 5874/2010, 08АП - 6272/2010) общества с ограниченной ответственностью «Проминвест» и общества с ограниченной ответственностью «Блокстрой - трейд» на решение Арбитражного суда Омской области от 18 июня 2010 года по делу № А46 - 3237/2010 (судья Беседина Т.И.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Булатова Юрия Вадимовича к обществу с ограниченной ответственностью «Блокстрой - Трейд», обществу с ограниченной ответственностью «Мега», обществу с ограниченной ответственностью «СКК - риэлт» и обществу с ограниченной ответственностью «Проминвест», при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, о признании недействительными договоров купли - продажи и истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии в судебном заседании представителей:
от ООО «Проминвест» - представитель Янин С.Г. по доверенности № 1 от 08.06.2010,
от ООО«Блокстрой - трейд» - представитель Янин С.Г. по доверенности № 2 от 10.07.2010,
ИП Булатов Ю.В. - лично (по паспорту) и его представитель Алексин В.А. по доверенности от 30.11.2009,
от ООО «Мега»,ООО «СКК - риэлт»,Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области - представители не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Булатов Юрий Вадимович (далее - ИП Булатов Ю.В.) 04.03.2010 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Блокстрой - трейд» (далее - ООО «Блокстрой - трейд»), обществу с ограниченной ответственностью «Мега» (далее - ООО «Мега»), обществу с ограниченной ответственностью «СКК - риэлт» (далее - ООО «СКК - риэлт»), обществу с ограниченной ответственностью «Проминвест» (далее - ООО «Проминвест») и Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, далее - Управление Росреестра по Омской области) о признании недействительными в силу ничтожности договора купли - продажи от 16.04.2009, заключенного между ООО «Блокстрой - трейд» и ООО «Мега», договора купли - продажи от 12.08.2009, заключенного между ООО «Мега» и ООО «СКК - риэлт», договора купли - продажи от 15.09.2009, заключенного между ООО «СКК - риэлт» и ООО «Проминвест», а также о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Проминвест» от 25.09.2009, номер регистрации 55 - 55 - 01/207/2009 - 896, на нежилое помещение 2П, площадью 525,80кв. м, номера на поэтажном плане: 1 - 30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д.29.
До принятия судом решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заменил требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «Проминвест» от 25.09.2009, номер регистрации 55 - 55 - 01/207/2009 - 896, на нежилое помещение 2П, площадью 525,80 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 - 30, находящееся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д.29, требованием об истребовании указанного нежилого помещения из незаконного владения ООО «Проминвест» и передаче его во владение ИП Булатова Ю.В.
Определением от 13.05.2010 по делу № А46 - 3237/2010 Арбитражный суд Омской области привлёк Управление Росреестра по Омской области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Омской области от 18.06.2010 по делу № А46 - 3237/2010 договор купли - продажи от 16.04.2009, заключенный между ООО «Блокстрой - трейд» и ООО «Мега»; договор купли - продажи от 12.08.2009, заключенный между ООО «Мега» и ООО «СКК - риэлт»; договор купли - продажи от 15.09.2009, заключенный между ООО «СКК - риэлт» и ООО «Проминвест», признаны недействительными. Из незаконного владения ООО «Проминвест» путем передачи по акту во владение ИП Булатова Ю.В. истребовано нежилое помещение 2П, площадью 525,80 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 - 30, находящееся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д.29. Производство по делу в отношении ООО «СКК - риэлт» прекращено. В пользу ИП Булатова Ю.В. с ООО «Блокстрой - трейд» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб., с ООО «Мега» - 6 000 руб., с ООО «Проминвест» - 8 000 руб.
Возражая против принятого судом решения, ООО «Проминвест» и ООО «Блокстрой - трейд» в апелляционных жалобах просят его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
ИП Булатов Ю.В. в письменных возражения на апелляционные жалобы просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов ООО «Проминвест» и ООО «Блокстрой - трейд».
Управление Росреестра по Омской области в письменном отзыве считает решение суда незаконным и необоснованным.
Представитель ООО «СКК - риэлт» не явился в связи с ликвидацией общества.
Представители ООО «Мега» и Управления Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени заседания суда апелляционной инстанции, в него не явились.
На основании части 1 статьи 266, частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Проминвест» поддержал его апелляционную жалобу, просит отменить решение суда по изложенным в апелляционной жалобе основаниям. При этом представитель указал, что суд первой инстанции не применил последствия недействительности оспариваемых сделок (двустороннюю реституцию), как предусмотрено законом, а обязал возвратить имущество лицу, не являющемуся стороной по сделкам. Ссылки истца на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась отметка об оспаривании в судебном порядке права на спорное имущество, необоснованна, поскольку предметом оспаривания по делу №А46 - 2300/2007 являлось бездействие регистрирующего органа, а не право. То обстоятельство, что ООО «Проминвест» знало о наличии в производстве Арбитражного суда Омской области указанного дела, не может свидетельствовать о том, что ООО «Проминвест» является недобросовестным приобретателем. Оснований считать ООО «Проминвест» недобросовестным приобретателем не имеется.
Представитель ООО «Блокстрой - трейд» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе этого лица, а также жалобе ООО «Проминвест» и отзыве Управления Росреестра по Омской области, просит решение суда отменить, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального права.
Представитель ИП Булатова Ю.В. поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях на апелляционные жалобы, просит оставить решение суда без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Пояснил, что ИП Булатов Ю.В., будучи собственником спорного имущества, не предпринимал никаких действий по его отчуждению, незаконно был лишён владения имуществом. Иного способа защитить свои права, кроме как предъявить виндикационный иск, у истца не было. В материалах дела имеются все доказательства об изъятии имущества из владения истца помимо его воли. ООО «Проминвест» не является добросовестным приобретателем. Суд первой инстанции не допустил нарушения каких - либо норм материального права. Фактически спорное имущество покупателям не передавалось.
На вопрос представителя ООО «Проминвест» о причинах непредъявления ИП Булатовым Ю.В. иска о признании права отсутствующим, представитель истца пояснил, что иск предъявлен ИП Булатовым Ю.В. в марте 2010 года, то есть до появления Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, на которое ссылается представитель ООО «Проминвест», и предъявленные требования о признании сделок недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения являются надлежащими способами защиты нарушенного права.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, письменные возражения истца на апелляционные жалобы и письменный отзыв Управления Росреестра по Омской области, выслушав явившихся представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Материалами дела подтверждается и правильно установлено судом первой инстанции, что между ООО «Блокстрой - трейд» (продавец) и ООО «Мега» (покупатель) 16.04.2009 заключен договор купли - продажи, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в срок до 01.08.2009 нежилые помещения, общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж: 2П 1 - 30, литер ВВ1 (2П), расположенные по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д. 29, стоимостью 7 300 000 руб. (пункты 1, 2, 3, 4 договора).
Как указано в пункте 2 договора купли - продажи от 16.04.2009, продаваемый объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании разделительного баланса, утвержденного решением общего собрания акционеров ОАО «Холдинговая компания «БЛОКСТРОЙ» (протокол № 1/2001 от 24.04.2001), решения Арбитражного суда Омской области от 10.10.2008 по делу № А46 - 2300/2007, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009 по делу № А46 - 2300/2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 844839 от 10.04.2009.
Согласно акту приема - передачи нежилых помещений от 16.04.2009, указанные нежилые помещения переданы покупателю, объект покупателем осмотрен, претензий к техническому состоянию объекта не имеется (д.д. 23 т.1).
Переход права собственности к ООО «Мега» на нежилые помещения общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж: 2П 1 - 30, литер ВВ1 (2П), расположенные по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д.29, зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 31.07.2009, запись о регистрации № 55 - 55 - 01/146/2009 - 782 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АГ № 003134).
В соответствии с договором купли - продажи от 12.08.2009, заключенным между ООО «Мега» (продавец) и ООО «СКК - риэлт» (покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые помещения общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 этаж: 2П 1 - 30, литер ВВ1 (2П), расположенные по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д.29, а покупатель принять их и произвести оплату в размере 7 400 000 руб. в срок до 12.09.2009 (пункты 1, 3, 4 договора).
Согласно акту приема - передачи нежилых помещений от 12.08.2009, указанные нежилые помещения переданы покупателю, объект покупателем осмотрен, претензий к техническому состоянию объекта не имеется (д.д. 26 т.1).
Переход права собственности на указанные нежилые помещения к ООО «СКК - риэлт» зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 07.09.2009, номер регистрации 55 - 55 - 01/180/2009 - 439.
По условиям договора купли - продажи от 15.09.2009, заключенного между ООО «СКК - риэлт» (продавец) и ООО «Проминвест» (покупатель), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в срок до 01.11.2009 нежилые помещения 2П, общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 - 30, этаж 1, литер ВВ1, расположенные по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д.29, общей стоимостью 7 500 000руб. (пункты 1, 3, 4 договора). Согласно пункту 2 договора купли - продажи от 15.09.2009, продаваемый объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли - продажи от 12.08.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АГ № 003745 от 07.09.2009.
По акту приема - передачи нежилых помещений от 15.09.2009 указанные нежилые помещения переданы покупателю, объект покупателем осмотрен, претензий к техническому состоянию объекта не имеется (л.д. 29 т.1).
Договор купли - продажи от 15.09.2009, заключенный между ООО «СКК - риэлти» и ООО «Проминвест», послужил основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Проминвест» на нежилые помещения 2П, общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 - 30, этаж 1, литер ВВ1, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Гусарова, д. 29 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55 АГ № 041530 от 25.09.2009, запись регистрации № 55 - 55 - 01/207/2009 - 896).
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ИП Булатов Ю.В. в обоснование исковых требований указал, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 55 АА № 277737 от 26.10.2001 являлся собственником нежилого помещения 1 - го этажа двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, номера на поэтажном плане 1 - 38, площадью 529,30 кв.м, литера ВВ1, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Чернышевского, д. 2. После внесения 28.11.2006 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним изменений, объектом права собственности ИП Булатова Ю.В. стали нежилые помещения 2П, площадью 525,80 кв.м, номера на поэтажном плане: 1 - 30, находящиеся на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, литера ВВ1, расположенного по адресу: г.Омск, ул. Гусарова, д.29. Право собственности ИП Булатова Ю.В. на спорные нежилые помещения также подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 26.02.2010 по делу № А46 - 23067/2009. Действий, направленных на отчуждение спорного имущества, ИП Булатов Ю.В. как собственник не совершал. В связи с этим оспариваемые им сделки являются недействительными в силу ничтожности.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что ИП Булатов Ю.В., будучи собственником спорного имущества, каких - либо действий по отчуждению данного имущества не совершал, в связи с чем оспариваемые сделки являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как не соответствующие требованиям статей 131, 209, 551 ГК РФ, статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Прекращая производство по делу в отношении ООО «СКК - риэлт», суд первой инстанции учёл, что 21.12.2009 ООО «СКК - риэлт» ликвидировано.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) оспариваемых сделок по отчуждению нежилого помещения, и о наличии оснований для прекращения производства по делу в отношении ООО «СКК - риэлт».
В силу статей 131, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 12 настоящего Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
Содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав.
Информация, содержащаяся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объект недвижимого имущества, позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а также момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.
Как усматривается из материалов настоящего дела, при рассмотрении другого дела - №2 - 181/2005 по иску ООО «Блокстрой - трейд» к ИП Булатову Ю.В. о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 15.10.2001, возврате сторон в первоначальное положение и взыскании с ИП Булатова Ю.В. процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 342 319 руб., Арбитражным судом Омской области установлено, что 15.01.2001 между ООО «Блокстрой - трейд» (продавец) и ИП Булатовым Ю.В. (покупатель) был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, во исполнение которого продавец передал в собственность покупателю недвижимое имущество - нежилое помещение первого этажа двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой, номера на поэтажном плане 1 - 38, площадью 529,30кв. м, литеры В, В1, расположенного по адресу: г.Омск, ул.Чернышевского,2, в производственном корпусе № 3, а покупатель обязался принять и в срок до 31.12.2002 оплатить его стоимость в полном объеме в сумме 1 053 290 руб.
Имущество передано ИП Булатову Ю.В. по акту приема - передачи 15.10.2001.
На основании указанного договора 26.10.2001 произведена государственная регистрация перехода права собственности к ИП Булатову Ю.В. (запись № 55 - 01/00 - 37/2001 - 1510).
Решением Арбитражного суда Омской области от 16.10.2006 по делу № 2 - 181/2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской области от 26.02.2007, исковые требования ООО «Блокстрой - трейд» удовлетворены частично. Договор купли - продажи от 15.10.2001 расторгнут. В остальной части иска производство по делу прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части. Распределены судебные расходы.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 24.05.2007 по делу № Ф04 - 2668/2007 (33910 - А46 - 17) решение от 16.10.2006 и постановление от 26.02.2007 по делу № 2 - 181/2005 отменены и дело направлено на новое рассмотрение.
Решением Арбитражного суда Омской области от 17.03.2008 по делу № 2 - 181/2005 договор купли - продажи от 15.10.200 расторгнут. В остальной части иска производство по делу прекращено в связи с отказов истца от иска в указанной части. Распределены судебные расходы.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что решением Арбитражного суда Омской области от 10.10.2008 по делу №А46 - 2300/2007, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009, удовлетворены исковые требования ООО «Блокстрой - трейд» к ИП Булатову Ю.В. о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения (номера на поэтажном плане 1 - 38), общей площадью 529,30 кв.м, литера ВВ1, расположенные на первом этаже двухэтажного здания с двухэтажной пристройкой по адресу: г.Омск, ул. Чернышевского, д.2, за номером 55 - 01/00 - 37/2001 - 1510 от 26.10.2001.
На основании указанных судебных актов регистрационная запись № 55 - 01/00 - 37/2001 - 1510 от 26.10.2001 о государственной регистрации перехода права собственности на указанные нежилые помещения к ИП Булатову Ю.В. исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 22.04.2009 по делу №Ф04 - 2140/2009(4314 - А46 - 50) решение от 10.10.2008 и постановление от 24.02.2009 отменены, дело направлено в Арбитражный суд Омской области на новое рассмотрение.
Изложенные в апелляционных жалобах доводы о том, что вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Омской области от 10.10.2008 по делу № А46 - 2300/2007 о расторжении договора купли - продажи от 15.10.2001 является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП Булатова Ю.В. на спорное имущество, судом апелляционной инстанции отклоняются в связи со следующим.
При новом рассмотрении дела № А46 - 2300/2007 решением Арбитражного суда Омской области от 04.08.2009, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009, в удовлетворении исковых требований ООО «Блокстрой - трейд» отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно - Сибирского округа от 11.12.2009 постановление от 24.02.2009 оставлено без изменения. При этом суд кассационной инстанции исключил из мотивировочной части постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2009 вывод о том, что вступивший в законную силу судебный акт по делу № 2 - 181/2005 о расторжении договора купли - продажи является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ИП Булатова Ю.В.
Кроме этого следует отметить, что при рассмотрении дела № 2 - 181/2005 ООО «Блокстрой - трейд» заявило отказ от иска в части применения последствий расторжения договора купли - продажи от 15.10.2001, в связи с чем производство по делу в этой части судом было прекращено.
Как усматривается из материалов дела, ИП Булатов Ю.В. обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС по Омской области), третьи лица по делу - ООО «Блокстрой - трейд» и ООО «Проминвест», о признании незаконным бездействия УФРС по Омской области, выразившегося в неосуществлении регистрационных действий по восстановлению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № 55 - 01/00 - 37/2001 - 1510 от 26.10.2001 о праве собственности ИП Булатова Ю.В. на нежилое помещение 2П общей площадью 525,8 кв.м, номера на поэтажном плане 1 - 30, расположенное на первом этаже в здании №29 по ул. Гусарова в г.Омске, обязании восстановить указанную запись, признании незаконными действий УФРС по Омской области, совершенных 25.09.2009 по государственной регистрации права собственности ООО «Проминвест» на указанное нежилое помещение и обязании погасить указанную запись.
