ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 ноября 2010 года  Дело N А46-8233/2010

Резолютивная часть постановления объявлена  02 ноября 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 ноября 2010 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Рябухиной Н.А.

судей Семёновой Т.П., Смольниковой М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Айвазян Э.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 8377/2010) общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» на решение Арбитражного суда Омской области от 03 сентября 2010 года по делу № А46 - 8233/2010 (судья Баландин В.А.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» к закрытому акционерному обществу «Сибирьэнерго - Комфорт»,

об обязании передать техническую документацию,

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Жилищные услуги» - директор Сазанский Б.В. (по паспорту), представитель Евсеева Н.Э. по доверенности от 05.07.2010,

от ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» - представитель Грижневич А.А. по доверенности №  57 от 12.04.2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (далее - ООО «Жилищные услуги») 23.06.2010 обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу «Сибирьэнерго - Комфорт» (далее - ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт») об обязании ответчика передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом № 24 по ул. Гашека в г.Омске, включающую следующие документы: технический паспорт на жилой дом; карточки учета паспортного стола и бухгалтерии; акты границ балансовой принадлежности тепловых сетей, электросетей, сетей водоснабжения и водоотведения; паспорт лифтового хозяйства; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (с учётом принятых судом уточнений иска - л.д.78 - 79 т.1).

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.09.2010 по делу № А46 - 8233/2010  в  удовлетворении иска отказано.

Возражая против принятого судом решения, ООО «Жилищные услуги» в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от ООО «Жилищные услуги» поступило письменное ходатайство о вызове свидетелей Мишиной Е.В., Гилевой Н.П., которые являются собственниками помещений в доме и могли бы пояснить по поводу оказания услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома № 24 по ул. Гашека, управляющей организацией - ОАО «Жилсервис», правопреемником которой является ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт».

В  заседании  суда апелляционной инстанции представители истца поддержали ходатайство о вызове свидетелей, указав на необоснованное отклонение такого ходатайства судом первой инстанции.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения ходатайства, считая, что факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору с помощью свидетельских показаний не может доказываться.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении, поскольку в материалах дела имеются представленные истцом письменные  доказательства - документы, составленные с участием Мишиной Е.В. и Гилевой Н.П., и истец не обосновал необходимость их подтверждения показаниями указанных лиц в качестве свидетелей.

Представители истца поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считают доказанным, что договор с предыдущей управляющей организацией расторгнут. В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников жилья есть право одностороннего расторжения договора. На основании решения общего собрания собственников от 14.04.2010 договор с ответчиком расторгнут. В договоре управления нет никаких сроков для его расторжения, следовательно, моментом расторжения договора считается момент извещения собственниками управляющей компании. Договор расторгнут в связи с ненадлежащим исполнением управляющей компанией своих обязанностей, что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами. Начиная с мая 2010 года, ответчиком работы по управлению, текущему ремонту дома не выполняются. Ответчик снял с дома всех своих работников: дворника, сантехника и других. Обслуживание дома осуществляет истец, им выполняются все работы, заключены все необходимые договоры. По квитанции  граждане производят оплату истцу, а не ответчику, и истец оплачивает ресурсоснабжающим организациям. Истец готовил жилой дом к отопительному сезону. Истец просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить предъявленные требования.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Пояснил, что договор управления может быть расторгнут в одностороннем порядке только при ненадлежащем исполнении данного договора. Истцом в материалы дела не представлено достаточно доказательств, подтверждающих факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору. Договор расторгнут не был. Ответчиком заключены все договоры, в том числе подрядный, осуществлялся капитальный ремонт дома, претензии по нему от жильцов не поступали. Договоры с  ресурсоснабжающими организациями не расторгнуты, по ним ответчик производит оплату, ответчик осуществляет обслуживание дома.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на неё, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда  подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, по результатам внеочередного общего собрания граждан - собственников жилых помещений, наймодателей, владельцев нежилых помещений в многоквартирном доме,  расположенном по адресу: г. Омск, ул. Гашека д. 24 (протокол от 23.01.2008 на л.д. 43 - 45 т. 1), избран способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией ОАО «Жилсервис»,  с ОАО «Жилсервис» заключён договор управления многоквартирным домом от 29.01.2008  (л.д. 26 - 42 т. 1).

Срок действия договора определен сторонами в пункте 6.1 - три года, договор вступает в силу с 01.04.2008. Если ни одна из сторон за 2 месяца до окончания срока действия договора не заявит в письменном виде о его прекращении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях (пункт 6.2 договора). Договор может быть расторгнут досрочно: по соглашению сторон; на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если управляющая компания не выполняет условия договора; на основании решения суда (пункт 6.3 договора).

Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 24 по ул. Гашека, проведенным в форме заочного голосования в период с 06 по 13 апреля 2010 года, результаты которого оформлены протоколом от 14.04.2010, приняты решения: отказаться от услуг по управлению многоквартирным домом № 24 по ул. Гашека, оказываемых ОАО «Жилсервис», на основании части 1 статьи 7, части  8.2 статьи 162 ЖК РФ;  уведомить ОАО «Жилсервис» об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками многоквартирного дома № 24 по ул. Гашека и ОАО «Жилсервис»; выбрать в качестве управляющей организации ООО «Жилищные услуги»; утвердить проект договора управления с управляющей организацией ООО «Жилищные услуги»; заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО «Жилищные услуги» сроком на три года; наделить Мишину Е.В. и Гилеву Н.П. полномочиями на осуществление действий по всем вопросам, связанным с отказом от исполнения договора управления с ОАО «Жилсервис», включая уведомление ОАО «Жилсервис» об отказе от исполнения договора управления, подписание от имени собственников помещений документов, касающихся отказа от договора управления, и полномочиями по контролю за исполнением управляющей организацией ООО «Жилищные услуги» договора управления (протокол № 1 от 14.04.2010 общего собрания собственников на  л.д.66 - 67 т.1).  В голосовании приняли участие собственники помещений площадью 5968,9 кв.м, что составляет 51,4% голосов от общего числа голосов собственников. Решения приняты в соответствии с утвержденной повесткой собрания и при наличии кворума.

На основании указанного решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 24 представитель собственников Гилева Н.П. направила ОАО «Жилсервис» уведомление от 19.04.2010 об отказе с 01.05.2010 от исполнения договора управления, заключенного с ОАО «Жилсервис», ввиду невыполнения управляющей организацией  условий договора управления. Кроме того, в уведомлении  предложено передать представителю собственников или вновь выбранной управляющей организации - ООО «Жилищные услуги» техническую и иную документацию на дом (л.д. 24 т.1). Уведомление получено правопреемником ОАО «Жилсервис» - ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» 19.04.2010, что подтверждается регистрационной отметкой от 19.04.2010 № 1300ж на уведомлении.

На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 24 по ул. Гашека (протокол № 1 от 14.04.2010) с истцом - ООО «Жилищные услуги» собственниками помещений заключен договор управления многоквартирным домом от 01.05.2010 сроком на три года (л.д. 11 - 25 т. 1).

Письмом  № 03 - 025 от 31.05.2010, полученным ответчиком  31.05.2010, вновь выбранная управляющая компания ООО «Жилищные услуги» потребовала в трёхдневный срок передать ей техническую документацию на многоквартирный дом № 24 по ул. Гашека  в соответствии с пунктами 24, 26 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (л.д. 107 т. 1).

Уклонение ответчика от совершения действий по передаче технической документации явилось основаниями для обращения ООО «Жилищные услуги» в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10, и данному в нем толкованию статье 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно: частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришёл к выводам, что вопрос о  расторжении договора управления многоквартирным домом от 29.01.2008 с ответчиком не был включен в повестку дня внеочередного общего собрания собственников помещений от 14.04.2010, и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования, свидетельствует об отказе от исполнения договора управления, заключенного с ОАО «Жилсервис», а не с его правопреемником - ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт», однако, на момент проведения собрания была внесена запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ОАО «Жилсервис». Суд первой инстанции также пришёл к выводу о недоказанности истцом нарушений ответчиком условий договора управления от 29.01.2008. Исходя из изложенного, суд первой инстанции указал, что порядок расторжения заключенного с ответчиком договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был, при отсутствии оснований для прекращения договора от 29.01.2008 управления многоквартирным домом.

Однако при повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции установил, что изложенные в решении суда первой инстанции выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Протоколом общего собрания собственников от 14.04.2010 подтверждается, что действительно, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме № 24 по ул. Гашека решено отказаться от услуг ОАО «Жилсервис» по управлению многоквартирным домом, от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключённого между собственниками и ОАО «Жилсервис». При этом датой договора  указано  01.04.2008.

Из  представленных в дело документов усматривается, что на основании договора присоединения от 02.02.2010 ОАО «Жилсервис» реорганизовано путем присоединения к ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» с переходом к последнему всех прав и обязанностей присоединяемого лица (л.д. 136 - 142 т. 1). В Единый государственный реестр юридических лиц 01.04.2010  внесена запись о прекращении деятельности ОАО «Жилсервис» в связи с реорганизацией.

В отзыве на исковое заявление ответчик - ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» подтвердил переход к нему в соответствии с пунктом 2 статьи 58 ГК РФ с 01.04.2010 всех прав и обязанностей ОАО «Жилсервис», в том числе и  по договору управления от 29.01.2008, ранее заключенному между собственниками многоквартирного дома и ОАО «Жилсервис» (л.д. 74 - 76 т. 1).

Уставом ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» предусмотрена деятельность по управлению многоквартирными домами (л.д. 145 - 146 т. 1). ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» имеет филиал в городе Омске, который  (в соответствии с  пунктом 2.7 положения о филиале) является исполнителем договоров, заключенных обществом (л.д. 19 - 20 т. 2).

Между тем, из материалов дела не следует, что собственники помещений в многоквартирном доме № 24 по ул. Гашека были уведомлены о состоявшейся 01.04.2010 реорганизации ОАО «Жилсервис». Будучи его правопреемником, ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» не инициировало, однако, внесение в договор управления от 29.01.2008 соответствующих изменений.

В связи с этим именование в протоколе общего собрания  от 14.04.2010 договора управления, от которого собственниками помещений принято решение отказаться, как заключенного с ОАО «Жилсервис» договора, соответствует тексту этого договора.  Принятое собственниками решение отказаться от исполнения договора управления, заключенного с ОАО «Жилсервис», распространяется и на ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт», участвующего в договоре управления от 29.01.2008 в качестве правопреемника ОАО «Жилсервис» (вне зависимости от того, что в части управляющей организации  изменения в договор не внесены).

Уведомление от 19.04.2010 об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, адресованное ОАО «Жилсервис», было получено ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт». На указанное уведомление ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» дало ответ (письмо от 12.05.2010  на л.д. 46 т.1), из которого следует, что адресованное ОАО «Жилсервис» уведомление принято ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» как его правопреемником. В письме от 12.05.2010 ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» не ссылалось на то, что решение о расторжении договора от 29.01.2008 принято не в отношении ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт», а в отношении ОАО «Жилсервис».

Поэтому у суда первой инстанции  отсутствовали основания для вывода о том, что собственниками помещений не принималось решение об отказе от исполнения договора управления  с  ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт».

То обстоятельство, что в протоколе общего собрания собственников  указана не дата составления договора управления (29.01.2008), а 01.04.2008, то есть дата, с которой договор управления многоквартирным домом от 29.01.2008 в соответствии с его пунктом 6.1 начал действовать, не имеет правового значения.

В ответе от 12.05.2010  на уведомление собственников об отказе от исполнения договора ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» указало, что считает договор от 29.01.2008 действующим, поскольку претензий от собственников помещений о ненадлежащем исполнении функций по управлению домом не получало (л.д. 46 т. 1). Аналогичный довод  ответчик изложил и в отзыве на исковое заявление, а также сослался на отсутствие доказательств ненадлежащего исполнения управляющей организацией  обязательств  и  оснований для передачи технической документации на дом № 24 по ул. Гашека истцу  - ООО «Жилищные услуги» (л.д. 74 - 76, 106 т.1).

Однако суд апелляционной инстанции считает, исходя из представленных в материалы дела доказательств, что у собственников помещений дома № 24 по ул. Гашека имелись основания для расторжения договора управления от 29.01.2008  в одностороннем порядке  в соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ и пунктом 6.3 договора от 29.01.2008.

В суде первой инстанции ООО «Жилищные услуги» указало, что ответчик ненадлежащим образом выполнял принятые на себя обязательства: не выполнял работы по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома (в 2009г. не выполнен косметический ремонт подъезда № 4); некачественно выполнил ремонт межпанельных швов, не установил турникетные ограждения на придомовой территории, в нарушение действующих правил и норм произвел одинарное, а не двойное остекление оконных проемов в местах общего пользования, в подъездах дома не отремонтировал загрузочные клапаны мусоропроводов, в течение 2009г. и начале 2010г. ненадлежащим образом убирал придомовую территорию, не производил уборку в подъездах № 1 и № 2 дома, не выполнял кронирование деревьев, ремонт кладки приямков продухов подвала, в подъездах не выполнял ремонт почтовых ящиков, перераспределение нагрузки по фазам, в результате чего происходит перегрев электропроводки и предохранительной группы, не заключил договор на обслуживание  приборов учета тепловой энергии, установленных при проведении капитального ремонта; не предоставлял собственникам отчеты об использовании денежных средств, поступающих от собственников помещений на лицевой счет дома за 2008 - 2009г.г. Кроме того, в 2009г. при выполнении капитального ремонта без согласования с собственниками помещений вместо 6 тепловых узлов установлено 3 узла, произведена частичная замена металлических труб на полипропиленовые, упрощена схема теплоснабжения первого и второго подъездов (дополнительные пояснения к иску на л.д. 26 - 28 т.2) .

В подтверждение указанных обстоятельств ООО «Жилищные услуги» представило в материалы дела заявление о выделении средств на текущий ремонт дома от 02.11.2009; письмо от 11.01.2010, адресованное ОАО «Жилсервис»; ответ Департамента городского хозяйства Администрации г.Омска от 24.02.2010 на заявление; акт от 31.03.2010; уведомление от 12.04.2010 об обследовании дома; акт обследования от 22.04.2010;  письмо ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» от 04.05.2010 № 01 - 05/1027м - 1375; акт от 25.08.2010  (л.д. 29 - 36, 59, 62, 64 т. 2).

В соответствии с пунктами 2.1.2, 2.1.10 договора от 29.01.2008 управляющая организация выполняет работы и оказывает услуги по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а в случае принятия собственниками соответствующего решения - выполнение работ по капитальному ремонту в порядке и на условиях, определенных дополнительным соглашением к договору; осуществляет проверку технического состояния общего имущества в многоквартирном доме.

Приложением № 2 к договору установлен перечень работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также периодичность их осуществления.

Управляющая организация обязана обеспечить предоставление услуг и выполнение работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников в многоквартирном доме в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также другими нормативными актами, устанавливающими параметры качества оказания данных услуг (пункт 3.1.2 договора); предоставлять собственникам ежегодный отчёт о выполнении настоящего договора, в том числе отчет о проделанных работах за прошедший отчетный период, в течение трех месяцев с момента завершения отчетного года (пункт 3.1.20 договора).

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком как управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом от 29.01.2008.

Так, 02.11.2009 старшая по дому № 24 по ул. Гашека Мишина Е.В. обратилась в ОАО «Жилсервис» с заявлением о выделении средств на текущий ремонт 4 - го подъезда дома, который был запланирован в графике ремонтов на 2009 год, но не начинается (л.д. 29 т.2).

Представители собственников помещений Мишина Е.В. и Гилева Н.П. письмом от 11.01.2010 уведомили ответчика о ненадлежащем выполнении подрядной организацией работ по капитальному ремонту дома: без согласования вместо шести тепловых узлов установлено три; не заменён бойлер; неправильно сделана схема отопления первого и второго подъездов; в квартирах температура ниже 18 С; из - за постоянных повреждений бойлера в подвале вода, пар; прибор учета тепловой энергии не сдан в эксплуатацию; некачественно сделаны швы; допущены замены материалов (труб).  В связи с чем  представители  просили  о срочном решении всех вопросов с подрядной организацией  по  капитальному ремонту (л.д. 32 - 33 т. 2).

Впоследствии Мишина Е.В. обратилась в Администрацию г. Омска с заявлением о проведении финансовой проверки в связи с непредставлением отчета по использованным средствам на капитальный ремонт жилого дома № 24 по ул. Гашека.