ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 08 февраля 2010 года Дело N А75-6193/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2010 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Золотовой Л.А.,
судей Киричёк Ю.Н., Кливера Е.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 7687/2009) общества с ограниченной ответственностью «ЛЕДИ - Н» на решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 15.09.2009 по делу № А75 - 6193/2009 (судья Федоров А.Е.), принятое по заявлению администрации города Нижневартовска к обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕДИ - Н» о взыскании неосновательного обогащения и процентов в сумме 43 942,80 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью «ЛЕДИ - Н» - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
от администрации города Нижневартовска - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
установил:
решением от 15.09.2009 по делу № А75 - 6193/2009 Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры удовлетворил исковые требования Администрации города Нижневартовска (далее - Администрация, истец) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ЛЕДИ - Н» (далее - Общество, ответчик) 43 942 руб. 80 коп., из которых 36 738 руб. 78 коп. - неосновательное обогащение, 7 204 руб. 02 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что поскольку договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке то, он является незаключенным, в связи, с чем истец обратился с иском о неосновательном обогащении. Поскольку ответчиком не представлено доказательств оформления земельного участка в общую долевую собственность, то имущество используется на основании обязательственных правоотношений, право муниципальной собственности не прекратилось, в связи с чем ответчик должен его оплатить.
В апелляционной жалобе ООО «ЛЕДИ - Н» просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь при этом на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела.
В обоснование своей позиции податель жалобы приводит ряд доводов, которые сводятся к тому, что истец не доказал наличие оснований для внесения платы обществом истцу за фактическое пользование земельным участком, прилегающим к арендуемому им помещению, поскольку принимая в аренду нежилое помещение по договору, ответчик приобрел право на пользование спорным земельным участком без внесения дополнительной платы.
Истец отзыв на апелляционную жалобу ответчика не представил.
Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Суд апелляционной инстанции в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Суд апелляционной инстанции, исследовав материалы дела, изучив апелляционную жалобу, дополнения к ней, установил следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 14.02.2003 № 112 - АЗ (далее по тексту - Договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1 Договора аренды арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в арену земельный участок общей площадью 0,0167 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Пермская, дом 1, 11 микрорайон, для размещения существующего фитнес - центра с отдельным входом.
Согласно пункту 1.4 Договора аренды, Договор заключен с 14.02.2003 по 13.03.2006.
Государственная регистрация Договора аренды в установленном законом порядке не была произведена.
При подписании договора аренды земельного участка стороны исходили из того, что арендатор будет выполнять все условия договора, в том числе и вносить арендную плату за использование земельного участка.
С момента подписания договора ответчиком за использование земельного участка плата вносилась несвоевременно и не в полном объеме.
Учитывая названное обстоятельство, признавая, что договор аренды земельного участка в силу отсутствия его государственной регистрации является незаключенным, Администрация пришла к выводу о неосновательном обогащении ответчика на суммы неуплаченных арендных платежей.
Означенное обстоятельство явилось основанием для обращением истца в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере арендных платежей, полагающихся уплате Администрации за фактическое использование земельным участком, что составило - 36 738 руб. 78 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере - 7 204 руб. 02 коп.
Решением от 15.09.2009 по делу № А75 - 6193/2009 требования истца были удовлетворены.
Суд апелляционной инстанции, проверив в порядке статьей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, находит решение подлежащим отмене, апелляционную жалобу - удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации 3. договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку в данном случае договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, в силу чего не является заключенным, Администрация, ссылаясь в исковом заявлении на факт неосновательного сбережения Обществом денежных средств, что выразилось в не в полной оплате ответчиком суммы за пользование земельным участком, обратилась в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения, рассчитанного исходя из размера арендной платы, указанной в договоре, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Между тем, согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Из данных норм следует, что для взыскания неосновательного обогащения в рассматриваемом случае необходимо доказать, что Общество без законных оснований пользовалось земельным участком, в связи с чем сберегло имущество за счет Администрации.
Учитывая, что в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, данные обстоятельства должен доказать истец, заявляющий о наличии у ответчика неосновательного обогащения.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, не находит оснований для вывода об отсутствии законных оснований для пользования ответчиком земельным участком в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела, на спорном земельном участке находится встроенное нежилое помещение № 1003 с отдельным входом, расположенное в многоквартирном жилом доме, арендуемое ответчиком у Администрации города для размещения фитнес - центра на основании ранее заключенного договора аренды нежилого помещения от 09.03.2000 № 487П - 2000 и действующего в настоящее время договора аренды нежилого помещения от 24.05.2006 № 214П - 2006, под которое был выделен земельный участок общей площадью 0,0167 га.
Означенные обстоятельства позволяют придти к выводу о том, что фактически спорный земельный участок необходим для эксплуатации арендуемого Обществом помещения.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Из данных норм гражданского законодательства следует, что поскольку договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.
Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием. Соответственно отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона.
Данная правовая позиция изложена в пункте 22 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», которая заключается в том, что при отсутствии в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Поскольку закон не обязывает сторон в обязательном порядке заключать договор аренды земельного участка, занятого арендуемой недвижимостью и необходимого для ее использования, то отсутствие договора аренды такого земельного участка не влечет вывода о невозможности использования арендатором недвижимого имущества этого земельного участка, о незаконности использования арендатором недвижимого имущества этого земельного участка.
Доказательств того, что Общество использует какой - то другой земельный участок, не отвечающий требованиям пункта 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что земельный участок занят арендуемой недвижимостью и необходим для ее использования, суду не представлено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что использование земельного участка, занятого арендуемым помещением в составе многоквартирного жилого дома, необходимого для использования помещения, без заключения договора аренды этого земельного участка, не является использованием имущества без законных оснований.
Кроме того, поскольку земельный участок, занятый арендуемым ответчиком помещением, и необходимый для его использования по назначению, является земельным участком, занимаемым жилым домом, и необходимым для эксплуатации жилого дома, то спорным земельным участком пользуется не только Ответчик, но и собственники остальных помещений в многоквартирном жилом доме.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 № 189 - ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, все собственники помещений в жилом доме, включая муниципальное образование (в лице Администрации), обладают правом общей долевой собственности на имущество, к числу которого отнесен и земельный участок, на котором расположен данный дом, и необходимый для его обслуживания.
В силу пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Соответственно доля Администрации, как собственника помещения в многоквартирном жилом доме, в праве общей собственности на земельный участок, занимаемым домом, пропорционально размеру площади помещения, собственником которого она является.
Подпунктом 1 пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В силу пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Исходя из изложенных норм, доля Администрации, как собственника помещения в многоквартирном жилом доме, в праве общей долевой собственности на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом, не может быть выделена в натуре, Администрация не может передать часть земельного участка под жилым домом в пользование иным лицам, поскольку такое решение может быть принято только на общем собрании собственников помещений в жилом доме.
Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что органам местного самоуправления предоставлено право распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В силу частей 2, 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, если он сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Судом первой инстанции, в связи с неправильным применением норм материального права, необоснованно возложена обязанность на Общество по представлению доказательств оформления о передаче земельного участка в общую долевую собственность, тогда как было необходимо представление Администрацией, доказательства того, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включающий арендуемое ответчиком помещение, не был сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет.
В такой ситуации вывод суда первой инстанции о наличии у Администрации права распоряжаться земельным участком до того, как собственники реализуют свое право на получение земельного участка в общую долевую собственность, является предположительным.
Кроме того, в материалах дела имеется сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты - Мансийскому и Ямало - Ненецкому автономным округам (л.д. 21), согласно которому на земельный участок площадью 0,0167 га, адрес: Тюменская область, Ханты - Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Пермская, д. 1 в 11 микрорайоне города, право собственности не оформлено. Доказательств включения спорного земельного участка в реестр муниципальной собственности Администрация в материалы дела не представила, что ставит под сомнение высказывание истца о наличии у Администрации полномочий собственника по взиманию платы за пользование спорным земельным участком.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает недоказанным наличие у истца права и как собственника нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, и как представителя органа местного самоуправления, распоряжаться земельным участком, занимаемым нежилым помещением, арендуемым Обществом. Соответственно Администрация не является лицом, за счет которого ответчик мог бы получить неосновательное обогащение от пользования земельным участком.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
В данном случае в вышеназванных договорах аренды нежилого помещения такого условия не предусмотрено, а договор аренды земельного участка является незаключенным, в силу чего отсутствуют основания для вывода о том, что Общество сберегло имущество от пользования земельным участком.
