ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 сентября 2010 года Дело N А75-631/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2010 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2010 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Глухих А.Н., Зиновьевой Т.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кокориной Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 6043/2010) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ТЭКСИБ» на решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 29.03.2010 по делу № А75 - 631/2010 (судья Неугодников И.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ТЭКСИБ» об обязании передать техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом документацию,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ДЕЗ Центрального жилого района» (далее - ООО «УК ДЕЗ ЦЖР», истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ТЭКСИБ» (далее - ООО «УК ТЭКСИБ», ответчик) об обязании передать техническую и иную связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Сургут, ул. Дзержинского, д.2, документацию.
В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика в течение в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» на основании двустороннего акта приема - передачи нижеуказанную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным в г. Сургуте по ул. Дзержинского, д. 2 (т.1, л.д. 53, 83):
акт состояния общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, составленный на момент вступления в силу решения суда;
акт готовности дома № 2 по улице Дзержинского к отопительному сезону 2009 - 2010 гг. от 21.07.2009;
акт осеннего и весеннего осмотра дома № 2 по улице Дзержинского в 2009; 3) рабочие чертежи «Пятиэтажный крупнопанельный жилой дом на 84 квартиры» часть 2 «Санитарно - технические и электротехнические чертежи» - 1 альбом;
рабочие чертежи «Пятиэтажный крупнопанельный жилой дом на 84 квартиры» альбом 1 часть 1 «Конструкции строительные» - на 17 листах;
рабочие чертежи «Пятиэтажный крупнопанельный жилой дом на 84 квартиры» альбом 1 часть 1 «Архитектурно - строительные чертежи» на 7 листах;
копию паспорта БТИ от 29.10.2009 - 1 папка;
схему с границами убираемой территории дома № 2 по улице Дзержинского - на 1 листе;
регистрационно - учетную документацию на проживающих в доме граждан.
Суд первой инстанции отказал ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» в принятии уточнений в части возложения на ответчика обязанности составить в будущем акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так как данное требование является новым, предъявление которого возможно с соблюдением статей 125, 126 АПК РФ, то есть путем предъявления соответствующего иска.
Исковые требования в остальной части рассмотрены судом первой инстанции с учетом уточнений.
Решением от 29.03.2010 по делу № А75 - 631/2010 Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры суд удовлетворил исковые требования, обязал ООО «УК ТЭКСИБ» в течение в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда передать ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» на основании двустороннего акта приема - передачи нижеуказанную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом, расположенным в г. Сургуте по ул. Дзержинского, д. 2. Этим же решением с ответчика в пользу истца взыскано 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
Не соглашаясь с решением суда, ООО «УК ТЭКСИБ» в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы указывает, что собственники помещений в многоквартирном доме не могли изменить управляющую компанию, не расторгнув договоры с ООО «УК ТЭКСИБ» в установленном порядке. Договоры с истцом не имеют юридической силы, поскольку договоры с ответчиком не расторгнуты. Решением Сургутского городского суда от 29.09.2009 договор управления многоквартирным домом расторгнут только с Оленевой Г.И. Кроме указанного лица никто из жильцов дома не заявлял о нарушении своих прав и не расторгал договор с ответчиком.
ООО «УК ТЭКСИБ» считает, что судом необоснованно приобщены к материалам дела заявления об отказе от исполнения договоров, заключенных с ответчиком, поскольку оригиналы этих документов суду не представлялись.
По мнению ответчика, не дана судом оценка дополнению к отзыву на исковое заявление, в котором ставится под сомнение факт наличия полномочий на подписание актов приема - передачи проектно - исполнительной документации от 20.12.2006 и от 25.12.2006.
ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» в письменном отзыве просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебное заседание не явились (уведомления о вручении заказных писем приобщены к материалам дела). На основании части 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, 25.06.2009 общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного дома № 2, расположенного по адресу: г. Сургут, ул. Дзержинского, принято решение о расторжении договоров управления домом, заключенных с ООО «УК ТЭКСИБ», ввиду существенных нарушений компанией договора (протокол собрания - т.1, л.д.39 - 40). Также принято решение выбрать способ управления многоквартирным домом - управляющей организацией ООО «УК ДЕЗ ЦЖР».
18 декабря 2009 года группа собственников жилых помещений многоквартирного дома вручила ООО «УК ТЭКСИБ» (вх. № 217) и направила почтовой связью (т.1, л.д.25,26) коллективное письмо с приложением решения от 25.06.2009 общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома № 2, расположенного по адресу: г. Сургут, ул. Дзержинского, из содержания которого следует, что с 23.12.2009 собственники помещений отказываются от исполнения договоров по управлению многоквартирным домом, заключенных с ответчиком.
15 марта 2010 года заказным письмом с описью вложения собственники жилых помещений направили в адрес ответчика письма об отказе от исполнения договоров управления многоквартирным домом (т.1, л.д.112 - 150; т.2, л.д.1 - 14).
ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» вручило ООО «УК ТЭКСИБ» письмо от 15.12.2009 № 05/3277 (т.1, л.д. 16), а также письмо от 22.12.2009 № 05/3384 (л.д. 17), в которых уведомило о смене управляющей компании многоквартирного дома № 2 по ул. Дзержинского и потребовало передать в срок до 25.12.2009 техническую и иную документацию на указанный дом.
ООО «УК ТЭКСИБ» в письме исх. № 498 от 21.12.2009 (вх. № 4584 от 22.12.2009) отказало в передаче документации по дому (т.1, л.д.18), указав, что решением городского суда по иску Оленевой Г.И. отказа в удовлетворении требований о расторжении договоров управления с ответчиком, а также отказано в удовлетворении требований о передаче документации ООО КУ «ДЕЗ ЦЖР».
Судом на основании представленных документов установлено, что в период с 15.12.2009 до 01.02.2010 истец заключил 62 договора с собственниками жилых помещений многоквартирного дома № 2, расположенного по адресу: г. Сургут, ул. Дзержинского.
Полагая, что при таких обстоятельствах ООО «УК ТЭКСИБ» неправомерно отказалось от передачи технической и иной документации на многоквартирный дом, ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, считает, что иск подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 статьи 161 ЖК РФ).
Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Указанная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10. В частности, в названом постановлении Суд указал, что принятие собственниками жилых помещений решения о выборе новой управляющей компании недостаточно для констатации факта прекращения договора управления с прежней управляющей компанией.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (статья 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (пункт 3 статьи 45 ЖК РФ).
Согласно материалам дела 25.06.2009 общим собранием собственников помещений многоквартирного дома № 2 по ул. Дзержинского в г.Сургуте принято решение о расторжении договоров управления домом, заключенных собственниками помещений с ООО «УК ТЭКСИБ», ввиду существенных нарушений обществом условий договора (89 % от числа голосов участников собрания), а также решение о выборе способа управления многоквартирным домом - управляющей компанией ООО «УК ДЕЗ ЦЖР» (92,6 % голосов от числа голосов участников собрания).
Согласно протоколу на собрании присутствовало 67,25 % от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. То есть, было правомочно на принятие решений о выборе способа управления домом.
Решение о расторжении договора управления с ответчиком ввиду существенного нарушения условий договора принято общим собранием жильцов, что соответствует статям 45, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Указанное решение не оспорено, не признано недействительным в установленном законом порядке.
Кроме того, 29.09.2009 решением Сургутского городского суда, оставленным в силе кассационным определением от 08.12.2009, расторгнут договор управления многоквартирным домом между одним физическим лицом и ответчиком ввиду существенных нарушений управляющей компанией условий договора.
Суд апелляционной инстанции полагает, что указанное решение Сургутского городского суда также может подтверждать наличие оснований для принятия собственниками решения от 25.06.2009 года о расторжении договора управления с ответчиком, поскольку неисполнение условий договора с одним физическим лицом исключает возможность полагать, что договоры с иными физическими лицами исполнялись надлежащим образом. Доказательств того, что нарушения условий договора выразилось только в отношении Оленевой Г.И., у суда нет.
В силу пункта 3 статьи 161 ЖК РФ решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела, ответчик был уведомлен о принятом решении жильцов и отказе собственников жилых помещений от исполнения с ним договора управления.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 ЖК РФ).
В пункте 1 статьи 162 ЖК РФ установлено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (пункт 7 статьи 162 ЖК РФ).
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации (пункт 10 статьи 162 ЖК РФ).
В силу статьи 10 ЖК РФ права и обязанности у управляющей компании возникают на основании договора управления многоквартирным домом, который она должна заключить с каждым из собственников помещений.
Истцом суду первой инстанции в судебном заседании 23.03.2010 были представлены на обозрение 62 договора с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме № по ул. Дзержинского в г.Сургуте, заключенных в период с 15.12.2009 по 01.02.2010 (т.1, л.д.109 - 111).
15 марта 2010 года в адрес ответчика собственники жилых помещений направили письма об отказе от исполнения договоров управления многоквартирным домом (т.1, л.д.112 - 150; т.2, л.д.1 - 14), что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что ответчик не является управляющей организацией дома № 2 по ул. Дзержинского в г.Сургуте, поскольку договоры с ним были расторгнуты собственниками помещений в доме в одностороннем порядке при наличии к тому предусмотренных законом оснований, а именно, в связи с существенным нарушением управляющей компаний своих обязательств по договору. Как указано выше, решение о расторжении договора в связи с нарушением управляющей организацией условий договора управления, принято общим собранием жильцов, собрание было правомочным, принятые на нем решения никем не оспорены.
Следовательно, истец правомерно требует от ООО «УК ТЭКСИБ» передачи технической и иной документации на дом.
Согласно статье 162 ЖК РФ передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом.
Таким образом, обязанность передать связанные с управлением многоквартирным домом документы новой управляющей организации возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома.
Отклоняется судом довод ответчика о том, что не могут считаться доказательствами по делу акты приема - передачи проектно - исполнительной документации от 20.12.2006 и от 25.12.2006, поскольку на них стоит лишь печать МУ «ДЕЗ ЦРЖ» и отсутствуют документы, подтверждающие полномочия лиц на подписание актов. Данное обстоятельство не имеет значения для разрешения настоящего спора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 29.03.2010 по делу № А75 - 631/2010 суд апелляционной инстанции не усматривает.
Апелляционная жалоба ООО «УК ТЭКСИБ» удовлетворению не подлежит.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на подателя жалобы.
