ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 марта 2008 года  Дело N А75-6371/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  11 марта 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 марта 2008 года

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семеновой Т.П.

судей Гергель М.В., Литвинцевой Л.Р.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания  Кичигиной З.В.

Рассматривает в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  08АП - 543/2008) закрытого акционерного общества «Экострой»

на решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 19 декабря 2007 года, принятое по делу №  А75 - 6371/2007 (судья Намятова А.Р.)

по иску закрытого акционерного общества  «Экострой»

к индивидуальному предпринимателю Петухову Вячеславу Ивановичу

о взыскании 33 996 302 рублей

при участии в судебном заседании представителей: от ЗАО «Экострой» - Сулейманова Р.Р. по дов. б/н от 01.01.2008 по 31.12.2008, паспорт 6701 512334 выдан 2 Городским отделом милиции УВД г. Нижневартовска ХМАО Тюменской области 25.01.2002;

от ИП Петухова В.И. - Суспицин В.Г. по дов. б/н от 12.11.2007 (три года), удост. № 1611 от 05.03.2008, регист. номер 52/1526

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Экострой» (далее ЗАО «Экострой», истец) обратилось в  Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа к индивидуальному предпринимателю Петухову Вячеславу Ивановичу (далее ИП Петухов В.И., ответчик) с исковым заявлением о взыскании двойной суммы задатка в размере 22 824 780 рублей и неустойки по договору купли - продажи от 02.05.2007 г. за несвоевременное исполнение договорных обязательств в размере 4 171 552 рубля, всего 33 996 302 рубля.

Решением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 19 декабря 2007 года по делу №  А75 - 6371/2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда мотивировано тем,  что ответчик в полном объеме исполнил свои обязательства по договору купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007 г., так как  в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Исходя из этого, истец приобрел право пользования земельным участком в силу закона.

Не согласившись с данным решением, истец  обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 19.12.2007 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить в заявленной сумме. В обоснование жалобы указано, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанности, возложенные на него пунктом 2 договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007 г., а именно  не оформил земельный участок под продаваемым недвижимым имуществом и не обеспечил передачу истцу сформированного земельного участка.

Также ссылается на то, что в соответствии с приложением № 2 к договору купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007 г., истцу должен был перейти в право пользования земельный участок, границы которого больше, чем того участка, право на который истцу перешло в силу закона.

Ответчик ИП Петухов В.И. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указывает, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным.

Представитель истца ЗАО «Экострой» в судебном заседании поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, решение просит отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика ИП Петухова В.И. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела,  доводы апелляционной жалобы, проверив обоснованность и законность обжалуемо судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела,  между ИП Петуховым В.И. (продавец)  и ЗАО «Экострой» (покупатель) было заключено два предварительных договора купли - продажи недвижимого имущества от 22.12.2006  и от 14.02.2007,  в соответствии с условиями  которых, продавец обязуется приобрести в собственность недвижимое имущество, указанное в пункте 1 этих договоров, после чего обязуется продать это имущество покупателю.

Пунктами 4 договоров была установлена цена объектов недвижимостии по договору от 22.12.2006 - 26 000 000 рублей, по договору от 14.02.2007  - 16 000 000 рублей.

Также сторонами в предварительных договорах  были согласованы условия о задатке.

В пункты 6 договоров были включены условия о передаче продавцу задатка по договору от 22.12.2006  в сумме 11 082 930 рублей, по договору от 14.02.2007  в сумме 3 829 460 рублей.

Указанные условия договоров были исполнены.

Платежным поручением № 713 от 27.12.2006 перечислен задаток по предварительному договору от 22.12.2006, платежным поручением №  263 от 16.02.2007  перечислен задаток по предварительному договору от 14.02.2006.

Во исполнение обязательств, принятых по предварительным договорам ИП Петухов В.И.  и ЗАО «Экострой»  заключили договор купли - продажи недвижимого имущества б/№ от 02.05.2007, в соответствии с условиями  которого, одна сторона продавец продает и обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель покупает и обязуется принять в собственность у продавца недвижимое имущество.

Предмет договора купли - продажи от 02.05.2007 и цена имущества соответствуют условиям предварительных договоров.

В пункте 4 договора купли - продажи от 02.05.2007  стороны указали, что покупатель выплатил продавцу 15 000 000 рублей, которые являются задатком по данному договору, остальные 27 000 000 рублей покупатель выплачивает продавцу в течение пяти банковских дней, с момента сдачи сторонами документов для государственной регистрации перехода права собственности на имущество указанное в пункте 1 договора купли - продажи от 02.05.2007.

Факт передачи истцу недвижимого имущества подтверждается  актом приема - передачи имущества к договору купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007.

Оплата истцом сделки подтверждается платежными поручениями № 91 от 31.05.2007,  № 119 от 09.06.2007.

Объекты недвижимости принадлежат истцу на праве собственности, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации от 27.06.2007.

При рассмотрении спора суд правильно применил к заключенному сторонами договору нормы  параграфов 1, 7 главы 30 ГК РФ (купля - продажа, продажа недвижимости).

В соответствии со статьей  549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с требованиями статьи  552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Частью 1 статьи 35 ЗК РФ также предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что истец приобрел право пользования земельным участком в силу закона.

Довод истца о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства, возложенные на него пунктом 2 договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007, а именно,  не оформил земельный участок под продаваемым недвижимым имуществом и не обеспечил передачу истцу сформированного земельного участка несостоятелен.

В соответствии с пунктом 2 договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007 продавец обязуется предоставить все необходимые документы и совершить необходимые действия по подготовке перехода арендных прав на земельный участок от продавца к покупателю. Данное условие договора не согласовано сторонами и не конкретизировано, так как  не содержит указания на перечень подлежащих передаче документов, характер подлежащих совершению действий, сроки совершения этих действий.

Вместе с тем,  из других условий договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007  видно, что  обязательства по  оформлению права пользования земельным участком возложены на покупателя.

Согласно пункту 12 договора покупатель обязуется в установленном порядке оформить право пользования земельным участком под передаваемым имуществом.

Также пунктом 7 данного договора, стороны предусмотрели, что расходы по оформлению прав на земельный участок несет покупатель.

Исходя из приведенных обстоятельств,  суд апелляционной инстанции полагает, что ответчиком по договору купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007  обязательства выполнены надлежащим образом, а обязанность по  оформлению права пользования земельным участком под передаваемым имуществом возложена данным договором на истца.

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пункт 2 статьи 381 ГК РФ предусматривает уплату двойной суммы задатка за неисполнение обязательства.

По смыслу указанных норм задаток выполняет одновременно три функции: удостоверяющую факт заключения договора, обеспечительную и платежную.

Следовательно, задаток направлен на понуждение сторон к исполнению обязательства.

Как усматривается из пунктов 4, 6, 7, 8 предварительных договоров и пунктов 3, 4 договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007, стороны связывали условие о задатке с обязательством по купле - продаже недвижимого имущества.

Так, в пунктах 6 предварительных договоров указано, что задаток выдается покупателем в счет причитающихся с него платежей  по основному договору купли - продажи, в доказательство его заключения и в обеспечение его исполнения.

Согласно пунктам 7 предварительных договоров задатки, указанные в этих договорах перечисляются  на лицевой счет продавца или на расчетный счет, указанный продавцом.

В пунктах 8 предварительных договоров стороны указали, что основной договор купли - продажи заключается с условием, согласно которому общая цена недвижимого имущества, за вычетом задатка, подлежит перечислению на счет продавца или иной счет, указанный продавцом.

Поскольку обязательство по оплате по договору купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007 у покупателя было только в отношении приобретаемого недвижимого имущества, то задаток может обеспечивать только эти обязательства.

Согласно пункту 4 договора купли - продажи стороны признали, что до заключения настоящего договора покупатель выплатил продавцу из указанной в пункте 3 настоящего договора цены имущества 15 000 000 рублей, которые являются задатком по настоящему договору. Оставшиеся 27 000 000 рублей покупатель выплачивает продавцу в течение пяти банковских дней, с момента сдачи сторонами документов для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в пункте настоящего договора, в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты - мансийскому и Ямало - ненецкому автономным округам и подписания договора.

Таким образом, из анализа вышеуказанных  условий предварительных договоров и  договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007  невозможно сделать вывод о том, что задаток в согласованном сторонами размере или какой - либо части от него, полученный ответчиком по договору, обеспечивал обязательство по оформлению земельного  участка под продаваемым недвижимым имуществом и передаче истцу сформированного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с ответчика 29 824 780  рублей задатка на основании договора.

Довод истца о том, что в соответствии с приложением № 2 к договору купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007, истцу должно было перейти право пользования земельным участком большего размера, чем участок, право на который истцу перешло в силу закона,  не может быть принят во внимание исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 договора купли - продажи недвижимого имущества от 02.05.2007 имущество, являющееся предметом договора расположено на земельном участке, предоставленном в аренду Постановлением главы администрации города Нижневартовска № 330 от 31.05.1994. Также указано, что схема границ данного земельного участка указана в приложении № 2 к договору купли - продажи.

Приложение № 2 к договору от 02.05.2007 представляет собой схему расположения объектов недвижимости без указания расстояний, границ, пространственных ориентиров, кадастрового номера земельного участка.

В связи с этим, нельзя сделать вывод о том, что в данном приложении обозначен участок больший, чем тот, право на который перешло к истцу в силу закона.

Кроме того, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности,  в силу требований статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ имеет право на использование  части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного законодательства».

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Истец не привел доводов, в соответствии с какими нормами права ему мог быть предоставлен земельный участок больший по размеру, чем тот, право на который он имеет в силу закона.

Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Нормы материального права при разрешении спора применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся  в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

При таких обстоятельствах решение суда является обоснованным и законным. В связи с чем, апелляционная жалоба ЗАО «Экострой» удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относит на истца.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 19 декабря 2007 года по делу № А75 - 6371/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно - Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка