ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 апреля 2008 года  Дело N А75-6869/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  17 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 апреля 2008 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ильницкой Д.В.

судей  Зиновьевой Т.А., Рябухиной Н.А.

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Тайченачевым П.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 1119/2008) предпринимателя Конева Анатолия Петровича на решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 29.01.2008 по делу №  А75 - 6869/2007 (судья Лебедев Ю.В.), принятое по иску предпринимателя Конева Анатолия Петровича к предпринимателю Липецкой Светлане Михайловне о понуждении заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей:

предприниматель Конев Анатолий Петрович - лично (по паспорту),

предприниматель Липецкая Светлана Михайловна - лично (по паспорту)

УСТАНОВИЛ:

Предприниматель Конев Анатолий Петрович 08.11.2007 обратился в Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа с иском к предпринимателю Липецкой Светлане Михайловне о понуждении ответчика заключить договор купли - продажи по цене 30000руб. здания кухни - прачечной общей площадью 97,69 кв.м, состоящего из двух изолированных помещений, расположенного по адресу: г. Ханты - Мансийск, ул. Свободы, 12.

В обоснование иска предприниматель Конев А.П. указал, что он является арендатором спорного здания на основании договора аренды нежилого помещения от 28.10.1997, заключенного с ОАО «Аква». В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды арендатору по истечении срока договора (договор заключен на срок с 28.10.1997 по 28.10.2007) принадлежит право выкупа арендованного имущества. Во исполнение условий договора от 28.10.1997 истец направил ответчику проект договора купли - продажи недвижимого имущества, однако, предпринимателем Липецкой С.М. не осуществлены действия по согласованию условий договора купли - продажи, а также по передаче истцу спорного помещения. Почтовым переводом 15.10.2007 ответчику перечислена выкупная сумма в размере 30000руб.

Предприниматель Липецкая С.М. против иска возразила, заявила ходатайство о взыскании с предпринимателя Конева А.П. 40000руб. судебных расходов на оплату услуг представителя (л.д. 94).

Решением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 29.01.2008 по делу №  А75 - 6869/2007 в иске предпринимателю Коневу А.П. отказано. С предпринимателя Конева А.П. в пользу предпринимателя Липецкой С.М. взыскано 40000руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование решения суд указал, что договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды и договора купли - продажи. Договор аренды от 28.10.1997 не содержит безусловного права арендатора на выкуп имущества, так как договором предусмотрено также право  заключения договора аренды на новый срок. У ответчика отсутствует обязанность заключить с истцом договор купли - продажи спорного имущества.  В силу п.1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) к новому собственнику не переходят обязательства по договору аренды с правом выкупа в части условий о выкупе имущества.

Возражая против принятого судом решения, предприниматель Конев А.П. в апелляционной жалобе (с дополнениями) просит его отменить, ссылаясь на несоответствие изложенных в нем выводов обстоятельствам дела и представленным доказательствам, нарушение судом норм процессуального права (взысканная судом сумма расходов на оплату услуг представителя является завышенной).

В письменном отзыве на апелляционную жалобу предприниматель Липецкая С.М. просит оставить обжалуемое решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции предприниматель Липецкая С.М. заявила ходатайство о взыскании с предпринимателя Конева А.П. 16671руб. 90коп. судебных издержек, представила доказательства в подтверждение понесенных расходов.

Предприниматель Конев А.П. против удовлетворения ходатайства возразил, доводы апелляционной жалобы (с дополнениями) поддержал. Истец пояснил, что предприниматель Липецкая С.М. является собственником спорного помещения по адресу: г. Ханты - Мансийск, ул. Свободы, 12. Перечисленные денежные средства за выкуп спорного имущества в размере 30000руб.  ответчик не возвратил.

Предприниматель Липецкая С.М. высказалась согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указав в том числе, что денежные средства за выкуп спорного имущества в размере 30000руб. от истца не получала.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу (с дополнениями) и отзыв на нее, выслушав истца и ответчика, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как следует из материалов дела, между ОАО «Аква» (арендодатель) и предпринимателем Коневым А.П. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 28.10.1997 (л.д. 32), по условиям которого ОАО «Аква» передало истцу в аренду сроком до 28.10.2007 здание кухни - прачечной общей площадью 97,69кв.м, состоящее из двух изолированных помещений, расположенное на земельном участке размером 2688кв.м. Факт передачи имущества в аренду подтверждается актом приема - передачи от 28.10.1997 (л.д. 33).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что по истечении срока аренды арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Выкуп производится по остаточной балансовой стоимости здания. В выкупную стоимость включается стоимость затрат арендатора, понесенных в течение срока действия договора по производству текущего и капитального ремонта здания при условии документального подтверждения указанных затрат (п.5.1 договора).

Решением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 22.07.2003 по делу № А75 - 1718 - Г/03 по иску предпринимателя Липецкой С.М. к предпринимателю Коневу А.П. (л.д. 25 - 26), оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 18.11.2003, договор аренды от 28.10.1997 признан заключенным, в удовлетворении требования о признании его недействительным предпринимателю Липецкой С.М отказано.

В силу п.2 ст. 69 АПК указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь.

Впоследствии между ОАО «Аква» и предпринимателем Липецкой С.М. подписан договор купли - продажи от 20.08.1999 здания кухни - прачечной общей площадью 97,69кв.м, находящегося по адресу: г. Ханты - Мансийск, ул. Свободы, 12 (л.д. 64).

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 24.09.2007 подтверждается, что ОАО «Аква» ликвидировано по решению суда с 27.04.2004 (л.д. 92).

Решением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 16.04.2003 по делу № А75 - 34 - ЮФ/03 установлен юридический факт владения Липецкой С.М. как своим нежилым помещением кухни - прачечной (г.Ханты - Мансийск, ул.Свободы,д.12), инвентарный номер 4358 (л.д.123 - 124).

На основании указанного решения арбитражного суда за ответчиком зарегистрировано право собственности на кухню - прачечную, сооружение для эксплуатации и обслуживания, общей площадью 58 кв.м, этажность 1, инв. №4358, г. Ханты - Мансийск, ул. Свободы, 12 (свидетельство о государственной регистрации права серии 72 НК 069719 от 29.11.2005 - л.д. 38).

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении выкупа здания за 25000руб. (л.д. 13), а также письмо о выкупе здания с приложением проекта договора купли - продажи, в котором  выкупная цена имущества определена в 30000руб. (л.д. 16).

В связи с тем, что ответчик не подписал договор купли - продажи, истец просит понудить ответчика заключить договор купли - продажи по цене 30000руб. здания кухни - прачечной, общей площадью 97,69 кв.м., состоящего из двух изолированных помещений, расположенного по адресу г. Ханты - Мансийск, ул. Свободы, 12. К исковому заявлению истцом приложены проекты договора купли - продажи и акта приема - передачи (л.д.17 - 19).

В соответствии с п.1ст.421 ГК РФ понуждение к заключению договора допускается в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В обоснование обязанности предпринимателя Липецкой С.М. заключить договор купли - продажи  истец ссылается на  условия договора аренды от 28.10.1997 о праве арендатора выкупить нежилое помещение .

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли - продажи недвижимости.

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора  (п.3ст.421 ГК РФ).

Смешанная природа договора аренды с правом выкупа не означает, что к нему не применимы правила п.1 ст. 617 ГК РФ.

В соответствии с указанной нормой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст.608 ГК РФ арендодателем по договору является собственник имущества.

В связи со сменой собственника арендованного  имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды , арендодателем является новый собственник . Как сторона договора аренды новый арендодатель  без каких - либо изъятий имеет права и несёт обязанности, вытекающие из договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п.п.23,24).

Сделанный судом первой инстанции общий вывод о том, что к новому собственнику не переходят обязательства по договору аренды в части условий о выкупе имущества, основан на неправильном применении норм материального права. Однако указанный общий вывод не привел к принятию неправильного решения по делу.

Предъявленный предпринимателем Коневым А.П. иск об обязании предпринимателя Липецкой С.М. заключить договор купли - продажи здания кухни - прачечной (г. Ханты - Мансийск, ул. Свободы, 12) суд апелляционной инстанции считает не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

При заключении договора аренды нежилого помещения от 28.10.1997 его стороны (ОАО «Аква» и предприниматель Конев А.П.) в п.5.1 согласовали, что выкуп арендованного имущества производится арендатором по остаточной балансовой стоимости здания, в выкупную стоимость включается стоимость затрат арендатора, понесенных в течение срока действия договора по производству текущего и капитального ремонта здания при условии документального подтверждения указанных затрат.

Однако поскольку впоследствии собственником здания кухни - прачечной стала предприниматель Липецкая С.М. (29.11.2005), предусмотренное в п.5.1 договора условие о выкупной цене подлежало приведению сторонами в соответствие с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с положениями ст.ст.550, 555 ГК РФ, регулирующими куплю - продажу недвижимого имущества и подлежащими применению к договорам аренды с условием о выкупе арендованного имущества,  условие о цене недвижимости должно быть согласовано сторонами в письменной форме (путем составления одного документа, подписанного сторонами). При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Между предпринимателем Липецкой С.М. и предпринимателем Коневым А.П. как сторонами  договора аренды от 28.10.1997  дополнительное соглашение к этому договору  об установлении выкупной цены здания кухни - прачечной не заключалось.  Цена выкупа в размере 30000руб., по которой истец просит обязать ответчика заключить договор купли - продажи, соглашением сторон не устанавливалась. Поскольку договор от 28.10.1997 не содержит в себе условия о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды  при условии внесения арендатором выкупной цены (ст.624 ГК РФ), доводы истца о перечислении им ответчику денежных средств в качестве выкупной цены не имеют правового значения при разрешении настоящего спора.

На основании договора купли - продажи земельного участка от 14.06.2006 №169В  предприниматель Липецкая С.М. приобрела в собственность земельный участок по адресу: г. Ханты - Мансийск, ул. Свободы, д.12 (кадастровый номер 86:12:0103030:0030), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от  03.08.2006  серии 72НК №292507  ( л.д. 81).

Таким образом, предпринимателю Липецкой С.М. на праве собственности принадлежат как здание кухни - прачечной , так и расположенный под зданием земельный участок .

В ст.1 Земельного кодекса РФ закреплён принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения , сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Земельный участок не является предметом аренды по договору от 28.10.1997 , и возможность его выкупа в этом договоре не предусмотрена . Между предпринимателем Липецкой С.М. и предпринимателем Коневым А.П. как сторонами  договора аренды от 28.10.1997  дополнительное соглашение к этому договору или какой - либо отдельный договор относительно возможности выкупа земельного участка (с соответствующим условием о цене выкупа) не заключалось.

Выкуп здания кухни - прачечной отдельно от земельного участка  будет противоречить требованиям закона.

Соответственно,  на момент окончания срока действия договора аренды от 28.10.1997  (28.10.2007)  возможность одной стороны понудить другую сторону к заключению договора купли - продажи  здания кухни - прачечной  утрачена  в любом случае .  В сложившейся ситуации даже при наличии установленной в договоре цены выкупа обязательство арендодателя  продать здание кухни - прачечной являлось бы прекращённым.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (ч.1). Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 2).

Материалами дела подтверждено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик понес судебные издержки в размере 40000руб. (договор возмездного оказания услуг от 24.12.2007 № 144 - П, квитанция от 24.12.2007 об оплате на сумму 40000руб.), в связи с чем расходы на оплату услуг представителя были взысканы с истца в заявленном размере.

Довод апелляционной жалобы о том, что взысканные расходы не соответствуют объему и сложности дела, является необоснованным.

Определение пределов разумности размера судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, закрепленное в ст. 110 АПК РФ, является оценочной категорией. Судом первой инстанции приняты во внимание обстоятельства, связанные с участием представителя в споре, объемом дела, его продолжительностью, степенью сложности.

Сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг истцом не представлены.

С учетом указанных обстоятельств судом обоснованно взысканы судебные издержки, связанные с оплатой юридических услуг, в сумме 40000 руб.

Заявленное ответчиком ходатайство о взыскании 16671руб. 90коп. судебных издержек, связанных с рассмотрением настоящего дела в суде апелляционной инстанции, также подлежит удовлетворению  Понесенные предпринимателем Липецкой С.М. расходы (на проезд и проживание в г.Омске для участия в заседании суда апелляционной инстанции) подтверждены документально и являются разумными.

Отказав в удовлетворении требования истца, суд первой инстанции принял  правильное решение, которое отмене не подлежит. Апелляционную жалобу предпринимателя Конева А.П.  суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения. Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь п.1ст. 269, ст.ст. 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа от 29.01.2008 по делу №  А75 - 6869/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с предпринимателя Конева Анатолия Петровича, 08.10.1956 года рождения, проживающего по адресу: г. Ханты - Мансийск, ул. Сургутская, 28, в пользу предпринимателя Липецкой Светланы Михайловны  16671руб. 90коп. судебных издержек, связанных с рассмотрением апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно - Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка