ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2009 года Дело N А75-7050/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 13 апреля 2009 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семёновой Т.П.,
судей Гергель М.В., Зориной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам первой инстанции исковое заявление Администрации города Покачи к закрытому акционерному обществу «Гошгар Гранд» о взыскании 747 869 рублей 75 копеек,
при участии в судебном заседании представителей:
от Администрации города Покачи - не явился, извещен надлежащим образом;
от ЗАО «Гошгар Гранд» - не явился, извещен надлежащим образом
установил:
Администрация города Покачи (далее - Администрация города Покачи, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа - Югры к закрытому акционерному обществу «Гошгар Гранд» (далее - ЗАО «Гошгар Гранд», ответчик) с иском о взыскании 747 869 рублей 75 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 553 870 рублей 15 копеек, пени за период с 25.11.2004 по 25.03.2008 в сумме 193 999 рублей 60 копеек.
Решением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 17.12.2008 по делу № А75 - 7950/2008 требования истца были удовлетворены. С ЗАО «Гошгар Гранд» в пользу Администрации города Покачи взыскано 747 869 рублей 75 копеек задолженности по арендной плате за пользование земельным участком, пеней за период с 25.11.2004 по 25.03.2008 и 13 978 рублей 70 копеек расходов по уплате государственной пошлины.
Суд мотивировал свое решение тем, что договор аренды земельного участка № 692 от 28.04.2004 ввиду его государственной регистрации в установленном законом порядке является заключенным. Факт задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела. Доказательств погашения этой задолженности ответчик суду не представил.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил его отменить, производство по делу прекратить, указав, что ответчик не был извещен судом первой инстанции о судебном заседании надлежащим образом.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2009 по делу № А75 - 7050/2008 решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 17.12.2008 отменено по основаниям, предусмотренным пунктом 2 части 4 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело назначено к рассмотрению в судебном заседании. Постановлением от 13.03.2009 суд апелляционной инстанции предложил истцу:
1) представить пояснения относительно правового основания начисления неустойки в связи с тем, что в исковом заявлении имеется ссылка на пункт 6.2. договора аренды № 692 от 29.07.2004, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор обязан уплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от размера невнесенной арендной платы.
Между тем, содержание данного пункта договора, указанного в исковом заявлении, не соответствует условию пункта 6.2. договора аренды № 692 от 29.07.2004, представленного в материалы дела.
В договоре стороны установили, что в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки, установленную законодательством Российской Федерации от размера не внесенной арендной платы, то есть договором аренды № 692 от 29.07.2004 размер неустойки не установлен;
2) обосновать размер неустойки со ссылкой на нормы материального права и начисление неустойки за период с 30.07.2007 по 25.03.2008 после прекращения 29.07.2007 действия договора аренды № 692 от 29.07.2004;
3) представить доказательства направления ответчику уведомления от 08.10.2007 № 2379 о прекращении действия договора аренды № 692 от 29.07.2004.
Ответчику предложено обосновать доводы апелляционной жалобы о прекращении производства по делу.
Во исполнение постановления апелляционного суда от 13.03.2009 от сторон поступили письменные пояснения.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенных о судебном заседании в соответствии со статьями 121, 123 АПК РФ надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, 28.07.2004 между ЗАО «Гошгар Гранд» (арендатор) и Муниципальным образованием городом окружного значения Покачи (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка № 692 (далее - договор аренды), государственная регистрация которого была осуществлена 03.09.2004.
В соответствии с условиями данного договора арендатор принял в аренду земельный участок площадью 278 кв.м. кадастровый номер 86:21:010103:0066 под размещение специализированного торгового павильона, расположенный по адресу: г. Покачи, 19 метров по направлению на северо - запад от жилого дома 3 по ул. Мира.
В пункте 2.1 договора аренды стороны согласовали срок аренды земельного участка на три года.
Согласно пункту 4.1 договора аренды размер арендной платы за земельный участок составляет 288 008 рублей в год.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 4.1 договора аренды суммы: за 1 квартал до 10 апреля текущего года; за 2 квартал до 10 июля текущего года; за 3 квартал до 10 октября текущего года; за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года (пункт 4.2 договора аренды).
Арендная плата начисляется с 29.07.2004 (пункт 4.3 договора аренды).
Согласно пункту 5.4 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.
Согласно пункту 6.2 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый календарный день просрочки, установленную законодательством Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы.
Стороны установили, что все изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме (пункт 7.1 договора аренды).
В пункте 7.2 договора аренды стороны предусмотрели, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут по решению суда по основаниям и в порядке, установленными гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора аренды, в частности, в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за шесть месяцев.
Пунктом 7.3 договора аренды предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.
Факт передачи арендатору в пользование земельного участка подтверждается передаточным актом от 29.07.2004.
Доказательств возврата ответчиком земельного участка по истечении срока действия договора аренды 29.07.2007 в материалы дела не представлено.
Уведомлением о прекращении аренды земельного участка от 08.10.2007 № 2379 истца ответчику было предложено погасить образовавшуюся у него задолженность по внесению арендной платы по состоянию на 03.10.2007 в сумме 841 335 рублей 18 копеек, из них 682 611 рублей 53 копейки основного долга и 158 723 рубля 65 копеек пеней.
В этом же уведомлении истец сообщил ответчику об отсутствии заинтересованности в продолжении договорных отношений ввиду нарушения обязательств по своевременной оплате арендных платежей и направлении заявления о погашении записи об аренде в Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, ХМАО и ЯНАО по истечении трехмесячного срока.
В материалы дела истцом представлено почтовое уведомление о вручении ответчику данного уведомления 10.10.2007.
Договор аренды содержит запись регистрирующего органа о прекращении государственной регистрации от 25.03.2008.
За период пользования земельным участком с 29.07.2004 по 25.03.2008 у ответчика образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 553 870 рублей 75 копеек.
Истец обратился в суд с настоящим иском ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком условий договора аренды о своевременной оплате арендных платежей за пользование земельным участком.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 553 870 рублей 75 копеек за период с 29.07.2004 по 25.03.2008, которое суд апелляционной инстанции считает подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Несмотря на то, что срок действия договора аренды истек 29.07.2007, суд апелляционной инстанции считает, что задолженность по арендной плате за период с 30.07.2007 по 25.03.2008, включенная истцом в общую сумму задолженности за период с 29.07.2004 по 25.03.2008, подлежит взысканию исходя из следующего.
Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Как усматривается из материалов дела, срок действия договора аренды истек 29.07.2007.
После истечения указанного срока ответчик продолжал пользоваться предоставленным ему в аренду земельным участком и истец не возражал против такого пользования.
Следовательно, договор аренды, заключенный между сторонами считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из положений статьи 610 ГК РФ по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
08.10.2007 истец, направив ответчику уведомление от 08.10.2007 исх. № 2379, предупредил его о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления.
Доказательством получения ответчиком данного уведомления 10.10.2007 является представленное истцом в суд апелляционной инстанции почтовое уведомление о вручении со штампами органа связи.
Следовательно, договор аренды прекратил свое действие с 10.01.2008.
Поскольку договор аренды прекратил свое действие с 10.01.2008, то обязанность ответчика произвести арендную плату за период с 29.07.2004 по 10.01.2008 обусловлена договором аренды.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу пункта 4.1 договора арендная плата вносится арендатором равными долями в течение первых трех кварталов года до 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а в 4 квартале - не позднее 25 ноября текущего года.
Из представленного в материалы дела расчета задолженности по арендной плате усматривается, что по состоянию на 10.01.2008 у ответчика имелась задолженность в размере 626 615 рублей 53 копеек.
В период до 05.08.2008 ответчиком произведено частичное погашение долга в размере 140 000 рублей (27.02.2008 - 20 000 рублей, 28.02.2008 - 30 000 рублей, 03.03.2008 - 30 000 рублей, 24.03.2008 - 10 000 рублей, 05.08.2008 - 50 000 рублей).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Аналогичное условие содержится и в пункте 7.3 договора аренды, в соответствии с которым при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.
Таким образом, в данном пункте договора стороны установили порядок возврата арендуемого имущества в случае прекращения договора аренды путем составления акта приема - передачи, то есть в таком же порядке, как и при передаче арендатору земельного участка в аренду, путем составления передаточного акта от 29.07.2004.
Однако ответчик не представил апелляционному суду доказательств возврата арендуемого имущества посредством составления между сторонами акта приема - передачи после прекращения договора аренды 10.01.2008.
Следовательно, согласно положениям статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Поэтому у ответчика в силу статьи 622 ГК РФ возникла обязанность оплатить арендную плату за фактическое пользование земельным участком по истечении срока действия заключенного договора аренды, то есть после 10.01.2008.
Истец предъявил ко взысканию задолженность, образовавшуюся в связи с неуплатой арендной платы за период с 29.07.2004 по 25.03.2008, приняв во внимание то, что 25.03.2008 была осуществлена государственная регистрация прекращения договора аренды.
В то же время ответчик не представил суду доказательств того, что по состоянию на 25.03.2008 арендуемый им земельный участок был передан истцу в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ.
Поэтому апелляционный суд считает обоснованным начисление истцом задолженности по арендным платежам в период с 11.01.2008 по 25.03.2008, после прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком.
В указанный период согласно расчету истца ответчику было начислено арендной платы в размере 67 254 рубля 62 копейки.
Ответчик не представил суду доказательств погашения полностью или в части образовавшейся задолженности.
Таким образом, из материалов дела следует, что задолженность ответчика по состоянию на 25.03.2008 с учетом частичного погашения долга составила 553 870 рублей 15 копеек (626615,53 + 67254,62 - 140000).
Ответчик не представил суду контррасчета суммы задолженности.
Суд апелляционной инстанции считает, что истец доказал факт неисполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за пользование земельным участком.
Следовательно, заявленные истцом требования о взыскании задолженности в размере 553 870 рублей 15 копеек подлежат удовлетворению в полном объеме.
Кроме этого, истец предъявил требование о взыскании с ответчика договорной пени в сумме 193 999 рублей 60 копеек за период с 25.11.2004 по 25.03.2008, ссылаясь на пункт 6.2 договора аренды от 29.07.2004 № 692.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 6.2 договора аренды, имеющегося в материалах дела, в случае неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый календарный день просрочки, установленную законодательством Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы.
Вместе с тем, в исковом заявлении истец, ссылаясь на пункт 6.2. договора аренды, в обоснование своих требований о взыскании договорной пени приводит другое содержание данного пункта, а именно: в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор обязан уплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы.
