ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 06 июля 2009 года Дело N А75-8265/2005
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 июля 2009 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Глухих А.Н., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Мокшиной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 3021/2009) индивидуального предпринимателя Недогарка Леонида Владимировича на решение Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 25 марта 2009 года, принятое по делу № А75 - 8265/2005 (судья Кубасова Э.Л.) по иску индивидуального предпринимателя Недогарка Леонида Владимировича к открытому акционерному обществу «Обьгаз», при участии третьего лица - Буйновой Натальи Петровны, об обязании передачи квартир и подвальных помещений,
при участии в судебном заседании представителей:
от индивидуального предпринимателя Недогарка Леонида Владимировича - Недогарок Л.В. по паспорту;
от открытого акционерного общества «Обьгаз» - Усольцева Н.И., по доверенность б/н от 15.06.2009, сроком действия один год; Гагарина Т.И., по доверенности от 15.06.2009, сроком действия один год, удостоверение адвоката № 094 от 07.02.2003;
от Буйновой Натальи Петровны - Гагарина Т.И., по доверенности № 5201 от 30.05.2007, сроком действия три года, удостоверение адвоката № 094 от 07.02.2003,
установил:
Индивидуальный предприниматель Недогарок Леонид Владимирович обратился в Арбитражный суд Ханты - Мансийского автономного округа с иском к открытому акционерному обществу «Обьгаз» (далее - ОАО «Обьгаз») об обязании передать квартиры и помещение цокольного этажа.
Исковые требования основаны на статьях 12, 309, 314, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора от 22.08.1997.
Определением суда от 15.11.2005 к участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Буйнова Наталья Петровна.
По ходатайству истца определением суда от 13.02.2006 производство по делу № А75 - 8265/2005 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Ханты - Мансийского районного суда по делу № 2 - 69/08 по иску Недогарка Л.В. к ОАО «Обьгаз» о признании сделки недействительной и признании права собственности.
После возобновления производства по делу истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований, просил обязать ОАО «Обьгаз» исполнить обязательство по договору от 22.08.1997, а именно обязать ОАО «Обьгаз» передать индивидуальному предпринимателю Недогарку Л.В. пять двухкомнатных квартир и три трехкомнатные квартиры в доме № 27 по ул. Красноармейской в г. Ханты - Мансийске, номера и площади квартир определив в дополнительном соглашении, помещения цокольного этажа площадью 257 кв.м. между осями 4 - 7 в доме № 27 по ул. Красноармейской в г.Ханты - Мансийске в соответствии с пунктом 2.3 договора от 22.08.1997.
Решением Арбитражного суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 25 марта 2009 года по делу № А75 - 8265/2005 исковые требования индивидуального предпринимателя Недогарка Леонида Владимировича оставлены без удовлетворения. Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 12.01.2006 в виде наложения ареста на квартиры № 1, 3, 12, 13, 15, 16, 27, 28, помещения цокольного этажа общей площадью 257 кв.м., расположенного между осями 4 - 7 (второй при счете слева - направо подъезд дома) по ул. Красноармейской, 27, в г. Ханты - Мансийске и запрещении Буйновой Н.П. и ОАО «Обьгаз» отчуждения указанного имущества, отменены.
Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Недогарок Л.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Недогарка Л.В. По мнению подателя жалобы, при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а договор от 22.08.1997 в связи с согласованием сторонами условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, является заключенным. Как указывает истец в апелляционной жалобе, обстоятельства, при наличии которых обязательство ОАО «Обьгаз» по договору от 22.08.1997 было прекращено, отсутствуют, следовательно, данное обязательство должно быть исполнено.
В письменных отзывах на апелляционную жалобу ОАО «Обьгаз» и Буйнова Н.П. указывают на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласны.
В заседании суда апелляционной инстанции индивидуальный предприниматель Недогарок Л.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представители ОАО «Обьгаз» и Буйновой Н.П. возражали против доводов апелляционной жалобы, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 25.06.2009 объявлялся перерыв до 02.07.2009.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзывы на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по договору от 22.08.1997 индивидуальный предприниматель Недогарок Л.В. (предприниматель) обязался предоставить ОАО «Ханты - Мансийскгаз» (общество) земельный участок для производства строительства административно - жилого комплекса по улицам Менделеева - Мира - Красноармейская, а общество приняло на себя обязательства предоставить предпринимателю в указанном комплексе жилые и нежилые помещения, в соответствии с перечнем, указанным в пункте 2.3 договора.
Впоследствии путем слияния ОАО «Ханты - Мансийскгаз» и ОАО «Акционерная компания «Обьгаз» создано ОАО «Обьгаз», являющееся правопреемником реорганизованных лиц.
Разделом 2 договора от 22.08.1997 стороны установили права и обязанности участников договора.
Согласно пункту 2.1 договора стороны пришли к соглашению, что предприниматель дает обществу разрешение на производство строительства жилого многоквартирного дома на участке по ул. Менделеева - Мира - Красноармейская, выделенном предпринимателю администрацией муниципального образования г. Ханты - Мансийск под застройку.
Во исполнение условий договора предприниматель обязался предоставить обществу акт выбора земельного участка и постановление главы администрации об утверждении акта выбора, оформить в администрации МО г.Ханты - Мансийск документы по временному, на период строительства административно - жилого комплекса по ул. Менделеева - Мира - Красноармейская, отводу участка обществу и предоставить обществу постановление главы администрации о временном отводе, оформить иные документы и совершить действия, необходимые для оформления документов на участок, в дальнейшем предназначенный для обслуживания административно - жилого комплекса по ул.Менделеева - Мира - Красноармейская.
Общество согласно пунктам 2.2, 2.3 договора обязалось произвести на участке строительство административно - жилого комплекса.
После окончания производства строительства на вышеуказанном участке общество обязалось передать предпринимателю квартиры в первой очереди по ул. Менделеева и Мира, во второй очереди по ул. Мира и Красноармейской, в третьей очереди - пять двухкомнатных квартир, три трехкомнатные квартиры и помещения цокольного этажа площадью 257 кв.м по ул. Красноармейской.
Дополнительным соглашением от 27.05.2003 к договору от 22.08.1997 стороны уточнили пункт 2.3 договора, согласовав расположение помещений цокольного этажа 257 кв.м. между осями 4 - 7, второго (при счете слева направо) подъезда дома.
Факт осмотра и выбора земельного участка истцу под строительство жилых домов по Менделеева - Мира - Красноармейская зафиксирован актом выбора от 03.01.1997.
Постановлением администрации г. Ханты - Мансийска от 28.03.1997 № 177 утвержден акт от 03.01.1997 выбора земельного участка под строительство пятиэтажных жилых домов по ул. Менделеева - Мира - Красноармейская, зарезервирован предпринимателю земельный участок площадью 0,7 га для проектирования пятиэтажных жилых домов по ул. Менделеева - Мира - Красноармейская. Предпринимателю Недогарку Л.В. также поручено заключить с администрацией города договор о порядке использования земельного участка.
Постановлением мэра города от 27.12.2004 № 1249 § 2 утвержден акт приемки от 24.12.2004 законченного строительством объекта «Жилой дом со встроенными торговыми и административными площадями. Третья очередь» общей площадью 5342,8 кв.м. Объекту присвоен почтовый адрес ул. Красноармейская, 27.
В связи с тем, что ОАО «Обьгаз» не передало истцу часть квартир третьей очереди, как то предусмотрено пунктом 2.3 договора, индивидуальный предприниматель Недогарок Л.В. обратился с требованием об обязании ОАО «Обьгаз» передать индивидуальному предпринимателю Недогарку Л.В. пять двухкомнатных квартир и три трехкомнатные квартиры в доме № 27 по ул. Красноармейской в г. Ханты - Мансийске, номера и площади квартир определив в дополнительном соглашении, помещения цокольного этажа площадью 257 кв.м. между осями 4 - 7 в доме № 27 по ул. Красноармейской в г. Ханты - Мансийске.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Анализ условий договора от 22.08.1997 показывает, что стороны при его заключении имели намерение урегулировать сложившиеся правоотношения, вытекающие из совместной деятельности (договора простого товарищества).
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели.
По смыслу положений главы 55 ГК РФ существенными условиями для договора простого товарищества являются общая цель совместной деятельности, определение и объединение вкладов сторон для достижения указанной цели.
Целью названного договора стороны определили строительство объекта недвижимости - административно - жилого комплекса по ул. Менделеева - Мира - Красноармейская.
Согласно статье 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
По условиям договора от 22.08.1997 вкладом индивидуального предпринимателя Недогарка Л.В. является предоставление ОАО «Обьгаз» земельного участка под строительство указанного административно - жилого комплекса и разрешения на производства такого строительства, а вкладом ОАО «Обьгаз» считается строительство объекта.
Поскольку все существенные условия договора простого товарищества сторонами согласованы, оснований считать договор от 22.08.1997 незаключенным у суда апелляционной инстанции не имеется.
На момент заключения договора (22.08.1997) стороны определили цель договора (строительство административно - жилого комплекса), охарактеризовали подлежащий возведению объект, установили права и обязанности сторон и определили подлежащее передаче одной из сторон договора имущество в том виде, который существовал на момент заключения договора.
Также суд апелляционной инстанции учитывает, что стороны на протяжении длительного времени исполняли условия данного договора, о чем свидетельствует отсутствие возражений относительно распределения квартир в 1,2 очередях строительства административно - жилого комплекса. Разногласий и сомнений по предмету и иным существенным условиям договора при заключении договора и его исполнении у сторон не возникло.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2008 по делу № 33/3641 по иску индивидуального предпринимателя Недогарка Л.В. к ОАО «Обьгаз» и Буйновой Н.П. об оспаривании сделки и государственной регистрации права собственности установлено, что заключенный сторонами 22.08.1997 договор содержит обязательства сторон друг перед другом. Неисполнение обязательств по договору может явиться основанием к понуждению лица, не исполнившего обязательство, к его исполнению, либо взыскания убытков.
Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, исходя из анализа фактических правоотношений сторон и согласования сторонами существенных условий, договор от 22.08.1997 является заключенным на изложенных в нем условиях.
При этом суд апелляционной инстанции не усматривает допущенных сторонами при заключении договора от 22.08.1997 нарушений земельного и гражданского законодательства как основания для признания указанного договора недействительным в силу статьи 166 ГК РФ, на что указывает ОАО «Обьгаз» в письменном отзыве на апелляционную жалобу, ссылаясь на положения пункта 3 статьи 607 ГК РФ.
Условия договора от 22.08.1997 предусматривали обязанность индивидуального предпринимателя Недогарка Л.В. предоставить ответчику акт выбора земельного участка, оформить в администрации МО г. Ханты - Мансийск документы по временному отводу земельного участка, а также оформить документы и совершить действия, необходимые для оформления документов на участок, в дальнейшем предназначенный для обслуживания административно - жилого комплекса по ул. Менделеева - Мира - Красноармейская, то есть оформить земельный участок в будущем.
В связи с чем отсутствие кадастрового номера и других индивидуализирующих признаков земельного участка на момент заключения рассматриваемого договора не является основанием для признания договора от 22.08.1997 недействительным.
Иных оснований ничтожности заключенной сделки ответчики не приводят.
Кроме того, из материалов дела и кассационного определения судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты - Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2008 не усматривается неопределенности обязательств истца по договору от 22.08.1997 в части предоставления ответчику акта выбора земельного участка, оформления в администрации МО г. Ханты - Мансийск документов по временному отводу земельного участка, оформления документов и совершения действий, необходимых для оформления документов на участок, в дальнейшем предназначенный для обслуживания административно - жилого комплекса по ул. Менделеева - Мира - Красноармейская.
Оспаривая процедуру предоставления земельного участка индивидуальному предпринимателю Недогарку Л.В., ответчик не привел сведений о том, что правовые акты должностных лиц органов местного самоуправления о предоставлении указанному лицу земельного участка в аренду отменены или признаны судом недействительными. Обязательств истца по предоставлению спорного земельного участка ответчику в субаренду рассматриваемый договор не содержит. В то время как фактическое использование земельного участка ОАО «Обьгаз» для строительства административно - жилого комплекса сторонами не отрицается. Со своей стороны, ОАО «Обьгаз» не представило доказательств выделения ему данного земельного участка по какому - либо праву.
Из материалов дела усматривается, что взятые на себя обязательства по договору от 22.08.1997 истец исполнил.
При этом, как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие прямых доказательств оформления истцом земельного участка на ответчика, предоставления истцом земельного участка ответчику не меняет характера отношений сторон по договору и не исключает обязанности ответчика произвести встречное исполнение обязательства (части 1, 3 статьи 328 ГК РФ).
Постановлением администрации г.Ханты - Мансийска от 17.07.1997 № 478 § 2 предпринимателю отведен земельный участок площадью 0,7 га за счет ранее зарезервированного участка.
Согласно постановлению главы местного самоуправления г. Ханты - Мансийск от 18.06.2001 № 570 § 2 предпринимателю Недогарку Л.В. выделен дополнительный земельный участок в аренду сроком на один год для строительства комплекса жилых домов по ул. Мира - Красноармейская площадью 0,1105 га.
31.01.2002 на основании постановления мэра г.Ханты - Мансийска № 98 в пункт 1 постановления главы администрации города от 17.07.1997 № 478 § 2 внесены изменения, согласно которым земельный участок площадью 0,7 га отведен предпринимателю Недогарку Л.В. под строительство жилого дома со встроенными торговыми и административными площадями по ул.Мира, 51 (1, 2, 3, 4 очередь).
Проект границ земельного участка площадью 2572 кв.м., расположенного по адресу г. Ханты - Мансийск, ул. Мира, 51, для проектирования и строительства объекта «Жилой дом со встроенными торговыми и административными площадями» утвержден постановлением мэра города Ханты - Мансийск от 23.04.2004 № 409.
16.06.2004 предпринимателю Недогарку Л.В. выдано разрешение № 116 на строительство объекта «Жилой дом со встроенными торговыми и административными площадями. Третья очередь» на земельном участке, предоставленном в аренду на 11 месяцев постановлением мэра города от 18.05.2004 № 486.
По изложенным основаниям суд апелляционной инстанции не принимает во внимание доводы ОАО «Обьгаз» о неисполнении истцом обязанностей по оформлению земельного участка для передачи его под строительство здания.
Между тем, определяя объект недвижимости, относительно третьей очереди строительства, подлежащий передаче истцу, стороны не согласовали площадь каждой из пяти двухкомнатных и каждой из трех трехкомнатных квартир, их расположение на конкретных этажах, иные сведения, позволяющие идентифицировать эти объекты.
Обязательства сторон, возникающие из договора между ними, должны быть однозначно и точно определенными.
