А81-1449/2009 от 28 декабря 2009

ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 декабря 2009 года Дело N А81-1449/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2009 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зориной О.В.,

судей Семеновой Т.П., Гергель М.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Кичигиной З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП - 6986/2009) индивидуального предпринимателя Рафиковой Зайтуны Аббасовны на решение Арбитражного суда Ямало - Ненецкого автономного округа от 11 июня 2009 года, принятое по делу № А81 - 1449/2009 (судья Холявко А.Д,) по иску общества с ограниченной ответственностью «ТехБытСервис» к индивидуальному предпринимателю Рафиковой Зайтуне Аббасовне об освобождении нежилых помещений и взыскании 65 088 рублей 82 копеек,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТехБытСервис» (далее - ООО «ТехБытСервис») обратилось в Арбитражный суд Ямало - Ненецкого автономного округа с иском к индивидуальному предпринимателю Рафиковой Зайтуне Аббасовне о взыскании арендной платы по договору субаренды № 03/08 от 09.01.2008 за период с 01.01.2009 по 01.03.2009 в размере 65 088 руб. 82 коп. и об обязании ИП Рафиковой З.А. освободить занимаемые ею нежилые помещения № 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 63, расположенные по ул. 70 лет Октября, № 30А, м - н 12, общей площадью 227, 96 кв.м.

Решением Арбитражного суда Ямало - Ненецкого автономного округа от 11.06.2009 по делу № А 81 - 1449/2009 исковые требования ООО «ТехБытСервис» удовлетворены. С ИП Рафиковой З.А. в пользу ООО «ТехБытСервис» взыскан долг в размере 65 088 руб. 82 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 452 руб. 66 коп.

Также указанным решением арбитражный суд обязал ИП Рафикову З.А. освободить нежилые помещения, занимаемые ею по договору субаренды № 03/08 от 09.01.2008 и передать их по акту приема - передачи ООО «ТехБытСервис» в месячный срок с момента вступления в силу настоящего решения.

Не согласившись с решением суда, ИП Рафикова З.А. в апелляционной жалобе просит его отменить, производство по делу прекратить.

В обоснование апелляционной жалобы ИП Рафикова З.А. ссылается на неприменение судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению и на неполное выяснение обстоятельств, имеющих существенное значение для дела. Суд не дал должную правовую оценку, с учетом положения статьи 17.1. Федерального закона РФ № 135 от 26.07.2006 «О защите конкуренции», тому, что спорные помещения являются муниципальным имуществом. Поскольку конкурс на право аренды не проводился, спорные помещения переданы в аренду ООО «ТехБытСервис» в нарушение требований закона. Следовательно, ООО «ТехБытСервис» является ненадлежащим истцом.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ООО «ТехБытСервис» указывает на необоснованность доводов жалобы.

Представители сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции без участия истца, ответчика.

В составе суда, приступившем к рассмотрению дела, была произведена замена судьи Гладышевой Е.В. на судью Семенову Т.П. в связи с отсутствием судьи Гладышевой Е.В. Рассмотрение жалобы начато сначала.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, двухэтажное здание комплексного общественного назначения, расположенное по адресу: г. Муравленко, ул. 70 лет Октября, № 30 корпус А, общей площадью 1058 кв.м. принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию город Муравленко (свидетельство о государственной регистрации права от 28.01.2003 серия 89 РХ 723312, л.д. 73).

17.11.2006 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Муравленко (арендодателем) и ООО «ТехБытСервис» был подписан договор аренды № 12/07, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование здание комплексного общественного назначения, расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября, № 30А, м - н 12, общей площадью 1058 кв.м. (характер использования: банковская деятельность - 184,4 кв.м., оказание услуг населения - 873,6 кв.м.) (пункты 1.1, 1.2.).

Срок аренды установлен с 01.01.2007 по 30.12.2007 (пункт 1.3.).

Помещения переданы ООО «ТехБытСервис» по передаточному акту 01.01.2007 (л.д. 14).

Соглашением № 228/12/07 срок действия договора аренды № 12/07 от 17.11.2006 продлен с 01.01.2008 по 31.12.2008 (л.д. 68).

Затем, 01.01.2009 между Муниципальным образованием г. Муравленко (арендодатель) и ООО «ТехБытСервис» подписан договор аренды № 49/09, на основании которого было передано в аренду на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009 указанное выше здание по акту приема передачи.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды № 12/07 ООО «ТехБытСервис» (арендатор) заключило с ИП Рафиковой З.А. (субарендатор) договор субаренды № 03/08 от 09.01.2008 (далее - договор № 03/08) (л.д. 16 - 18).

По условиям договора № 03/08 арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное возмездное владение и пользование объект субаренды - помещения № 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 59, 60, 63 в комплексном здании общественного назначения, расположенном по адресу: ул. 70 лет Октября, 30А, м - н 12 (2 этаж), площадью 292,32 кв.м. (характер использования: оказания услуг населению, парикмахерская, косметологический и массажный кабинет).

Согласно пункту 2.1. субарендатор, за пользование объектом, обязуется вносить ежемесячно арендатору арендную плату, согласно приложенному расчету № 1, № 2 являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Внесение арендных платежей субарендатор производит в следующем порядке: внесение арендных платежей не позднее 20 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендатора, предоставление арендатору копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы (пункт 2.3 договора № 03/08).

Помещения переданы субарендатору по передаточному акту 01.01.2008 (л.д. 19).

29.02.2008 сторонами договора № 03/08 подписано соглашение о внесении изменений в расчет арендной платы по договору субаренды, которым пункт 2.1. изложен в следующей редакции: субарендатор, за пользование объектом, обязуется вносить ежемесячно арендатору арендную плату, согласно приложенному расчету № 1, № 2 и № 3 являющемуся неотъемлемой частью настоящего соглашения.

В связи с возвратом с 15.09.2008 ИП Рафиковой З.А. помещений № 54, 59, 60, общей площадью 64,36 кв.м. обществу ООО «ТехБытСервис», сторонами было подписано соглашение № 3/03/08 от 15.09.2008 к договору субаренды № 03/08 .

Данным соглашением истец и ответчик внесли соответствующие изменения в пункт 1.2. договора № 03/08, исключив из предмета договора помещения № 54, 59, 60, общей площадью 64,36 кв.м., указав, что объектом субаренды с 15.09.2008 по 30.12.2008 являются помещения № 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 63 в комплексном здании общественного назначения, расположенном по адресу: ул. 70 лет Октября, № 30, А, общей площадью 227,96 кв.м.

Кроме того, пункт 2.1. договора № 03/08 также был изменен: субарендатор, за пользование объектом, обязуется вносить ежемесячно арендатору арендную плату, согласно приложенному расчету № 5 и № 6, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Внесение указанных изменений в договор № 03/08 согласовано с Управлением муниципального имущества (л.д. 26).

09.10.2008 соглашением № 4/03/08 о внесении изменений в расчет арендной платы по договору № 03/08 были внесены изменения в пункт 2.1 договора, установлен порядок расчета арендой платы в соответствии с расчетами № 5, 6, 7.

Сторонами подписан расчет № 5 на 2008 год арендной платы к договору, расчет № 6 на 2008 год дополнительных расходов к договору, расчет № 7 на 2008 год дополнительных расходов к договору (л.д. 27 - 29).

В исковом заявлении, ООО «ТехБытСервис» ссылается на то, что с мая 2008 года и до настоящего времени ИП Рафикова З.А. арендную плату не вносит. В связи с указанным истцом были направлены ответчику претензии, с требованиями погасить образовавшуюся задолженность. Также в претензиях указывалось на то, что в случае невыполнения требований ИП Рафиковой З.А. будет отказано в продлении (заключении) договора субаренды на 2009 год.

Поскольку ответчиком задолженность за период с 01.01.2009 по 01.03.2009 в размере 65 088 руб. 82 коп. не погашена, договор субаренды не продлен, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя исковые требования ООО «ТехБытСервис», суд первой инстанции исходил из того, что, поскольку истец уведомлением от 31.12.2008 № 09 известил ответчика об отказе в продлении срока действия договора № 03/08, то последний обязан был возвратить переданное в субаренду имущество. Кроме того, суд первой инстанции, установив факт пользования ответчиком предметом аренды после прекращения действия договора субаренды № 03/08, на основании статьи 622 ГК РФ, признал требование истца о взыскании с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2009 по 01.03.2009 в размере 65 088 руб. 82 коп. обоснованным.

Повторно рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции, считает, что судебный акт принят судом первой инстанции при неполном выяснении обстоятельств имеющих существенное значение для дела, что привело к принятию неправильного решения.

Суд апелляционной инстанции считает, что требование истца об обязании ответчика освободить нежилые помещения № 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 63, расположенные по ул. 70 лет Октября, № 30А, м - н 12, общей площадью 227, 96 кв.м., не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

В положениях пункта 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В абзаце 1 статьи 606 ГК РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договор субаренды № 03/08, заключенный между ООО «ТехБытСервис» и ИП Рафиковой З.А., в установленном законом порядке не расторгнут, является действующим.

ООО «ТехБытСервис», указывая на прекращение действия договора № 03/08, ссылается на направление ответчику уведомления № 09 от 31.12.2008 об отказе в заключении договора на занимаемые площади на 2009 года.

Пунктом 1.3 договора № 03/08 определено, что срок субаренды устанавливается с 01.01.2008 по 30.12.2008.

Действительно, в материалы дела было представлено ООО «ТехБытСервис» уведомление № 09 от 31.12.2008 адресованное ИП Рафиковой З.А., в котором сообщалось о том, что на 2009 год с ней не будет заключен договор субаренды на занимаемые помещения. В связи с этим, ООО «ТехБытСервис» просило в срок до 16 января 2009 года освободить арендуемые помещения и сдать их по передаточному акту.

Между тем, в нарушение статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о надлежащем уведомлении ответчика об отказе в продлении срока действия договора.

Акт от 28.01.2009, которым установлен отказ ответчика от получения уведомления от 31.12.2008, не принимается судом апелляционной инстанции как надлежащее доказательство извещения ответчика об отказе в продлении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что возражения со стороны арендодателя относительно отказа в продлении договора аренды должны быть заявлены арендатору до истечения установленного в договоре срока.

В данном случае, и уведомление № 09 от 31.12.2008, и акт от 28.01.2009 были составлены уже после истечения установленного в договоре срока, т.е. после 30.12.2008.

Кроме того, акт от 28.01.2009 составлен без указания статуса лиц Мищенко А.Т., Кучеренко В.Н., в чем присутствии он составлялся. Приложения, указанные в акте от 28.01.2009, в дело не представлены.

Также в нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не обосновал причины невозможности направления уведомления об отказе в продлении договора № 03/08 по почте.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции установил, что поскольку срок действия договора субаренды № 03/08 истек 30.12.2008, и надлежащих доказательств соблюдения порядка отказа в продлении договора не представлено, то договор считается заключенным на неопределенный срок (стать 610, 621 ГК РФ).

Исходя из положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из пункта 3 статьи 450 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен без обращения в суд, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Названным договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, за исключением изъятия объекта субаренды для муниципальных нужд. Договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил, установленных ГК РФ и договором, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется.

Доказательств направления в адрес ответчика отказа от договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в деле также нет.

При изложенных обстоятельствах ООО «ТехБытСервис» не имеет права на обращение в суд с требованием об обязании ИП Рафиковой З.А. освободить спорные помещения, поскольку договор субаренды № 03/08 является действующим (иного истцом не доказано) и ответчик находится в помещениях на законном основании.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ИП Рафиковой З.А. в пользу ООО «ТехБытСервис» арендной платы с 01.01.2009 по 01.03.2009 в размере 65 088 руб. 82 коп.

Согласно расчету задолженности и пояснению истца в связи с тем, что ежемесячная арендная плата за пользование муниципальной собственностью с 01.01.2009 составила 32 544 руб. 41 коп., истец увеличил размер арендной платы, подлежащей уплате ответчику с 28 901 руб. 79 коп. до 65 008 руб. 82 коп. ежемесячно.

Проверив расчет задолженности, суд апелляционной инстанции считает, что расчет арендной платы за период с 01.01.2009 по 01.03.2009 произведен ответчиком неправильно.

В данном случае размер арендной платы и расчеты за пользование спорным имуществом подлежат определению с учетом условий договора № 03/08.

Из указанных расчетов к договору № 03/08 следует, что размер арендных платежей за объект в месяц составляет 21 541 руб. 59 коп. (расчет № 5), размер дополнительных платежей в месяц - 4 531 руб. 22 коп. (расчет № 6), размер платежа за уборку придомовой территории в месяц - 2 828 руб. 98 коп. (расчет № 7).

Согласно указанным расчетам к договору № 03/08 общий размер арендной платы с 15.09.2008 за переданное ответчику имущество составил 28 901 руб. 79 коп.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.